拆遷補償款下來了怎么辦征收,補償沒談好，征收方直接打錢到我賬戶，說可以拆房了，該咋辦,房屋征收，補償還沒談好，協議也沒簽，但征收方先打款過來了。這未必是好事。有過征地拆遷經驗的被征收人，想必對著其中的門道深有感觸。未經協商達成協議，征收方打
房屋征收，補償還沒談好，協議也沒簽，但征收方先打款過來了。這未必是好事。有過征地拆遷經驗的被征收人，想必對著其中的門道深有感觸。未經協商達成協議，征收方打進你銀行賬號的錢，千萬不能動。你一動這筆錢，征收方就會認定你同意了他們制定補償標準，你也就失去了提高補償的機會。這是一個預設的“被動征收陷阱”。
246平郊區小樓房，拆遷補償只給45萬，周邊房價6000
家住湖南某地的馬先生，因為所在地被列入城市規劃區要被拆遷。起初聽到拆遷的消息，馬先生和家人還是很高興的，盼望著拆遷能改善一下生活環境。
但是事與愿違，征收方給的補償價格不盡如人意。246平的磚混結構的兩層樓房，總補償價格才45萬。周圍房價都6000多一平了，但是多次協商補償價格始終沒達到馬先生滿意的程度。“給這么低，還不如不拆了。”
補償過低，農民不簽字!征收方直接打款到賬戶，收也得收，不收也得收!
經過幾番較量，征收方按耐不住了，直接給馬先生下最后通牒，再不同意就直接把拆遷款打過來，到時候不接受也得接受了。馬先生以為這是嚇唬人的，覺得自己不接受對方怎么可能會給錢，就沒當回事。
結果過了一個多星期，征收方就通知補償款已經打到馬先生銀行卡里了，而且還說“補償已經給了”，一切已成定局，怎么處置馬先生的房屋那都是合法合理的了。
錢已到賬，房就可以拆了嗎?
這下輪到馬先生心慌了，怎么辦，自己明明不接受沒簽補償協議的，可是補償款都發到自己手上了，豈不是沒辦法反悔、沒辦法維權了?這樣豈不是太不公平了?馬先生在跟我們愛土拆遷律師訴說自己的遭遇時，表示很著急。“這不是強買強賣嗎?”
確實，合法的拆遷是要先補償后拆遷的，而且補償必須公平合理。這一次，征收方未經被征收人同意就直接把補償款打進被征收人賬戶，是不是就意味著他們可以實施拆遷行為了呢?被征收人只有接受了嗎?
當然不是這樣的，并不是拆遷款打給被征收人，就只能接受這個補償標準了。
拆遷律師分析：補償不合理，拆遷款打到賬戶也不影響后續維權
從馬先生這個案例我們來分析，找到支持我們結論的理由。
首先，馬先生并未接受補償價格，也未簽補償協議，雙方并沒有就補償問題達成一致。既然是協議那應當雙方意思表示一致并且簽字才會有法律效力。這種情況下征收方直接打款的行為屬于單方行為，沒有獲得馬先生的認可，所以對馬先生不產生法律效力。
其次，征收方曲解了先補償后拆遷的拆遷精神。《國務院辦公廳關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》中有提到，征地涉及拆遷農民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農戶的居住問題，切實做到被征地拆遷農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。
現在征收方給的補償價格明顯滿足不了馬先生一家人以后的生活需要，所以這個補償價格就是不公平不合理的，打進賬戶的補償款并不是文件中所講到的公平合理、對被征收人以后生活有保障的補償。綜上來說，征收方未簽協議就直接打款的行為并不會對馬先生產生法律效力，馬先生仍然有維權的機會。
強制搬遷不適合法治社會，被征收人維權有妙招
馬先生這種情況相信不少的被征收人遇到過，那么如果真的遇到這種情況該怎么應對呢?
首先，對方直接打款過來，如果被征收人覺得補償不合理，那就不要動補償款。這個時候千萬不要貪心。如果使用了、花掉了，那這種事實行為，通常可以認定為接受補償，想要維權就很難了。
其次，對方已經打款過來，接下來強制拆遷的可能性就很大了。一定要收集好征收方違法征收的證據，包括下發的文件、談話錄音等資料。
再次，此時拖延不得，征收方有的是時間，但你卻很被動了。如果協商無果就做好維權的打算，聯系專業的征地拆遷律師，獲得維權策略和建議。一旦對方有強制拆遷的意向，就立刻啟動司法程序維權，爭取公平合理的補償。
一、房子不能輕易搬，簽訂協議要謹慎
房子和拆遷補償協議是和征收方談判時的兩個重要的砝碼。房子是要求補償的重要憑證和依據，一旦房子守不住被非法強拆，之后的維權和談判將變得困難重重。而補償協議一旦簽了，就意味著你接受了對方提出的條件，對方已沒有和你繼續談判的必要。由于協議具有法律效力，之后再想反悔也很難。所以大家一定要謹記，對待房子和補償協議這兩個對拆遷至關重要的問題，要慎之又慎，切不可聽信拆遷方的口頭承諾或誘騙，輕率的搬出房子、簽署協議。只要堅守住房子這個陣地，在對補償安置不滿時暫不簽字，你手中就還有談判的砝碼，就有機會在之后的維權中為自己爭取一個滿意的補償。
適時提起法律程序阻滯違法拆遷進程
還要提醒大家注意的是，不要以為守住了房子、也沒有同意簽協議，就可以安心的等征收方來找自己協商談判了。要防備對方看你一直不肯合作，為了爭取時間，去啟動司法強拆的程序或者直接實施違法逼遷強拆。應對策略就是及時通過行政訴訟來阻滯征收方逼遷的腳步。譬如及時依據590號令的規定來提起針對征收補償決定的復議、訴訟，就可以有效的暫停司法強拆的推進步伐，將案件引入到法治軌道上去。在提起的時間點上，通常來說，可以稍微向后拖延一下，在6個月的起訴期限屆滿前提起，充分利用這段起訴期限來收集項目涉嫌違法及補償安置顯著偏低、不合理的證據，這是高明的做法。
法律分析：拆遷補償款分為房屋土地補償費和房屋租金補償費。房屋土地補償費給房屋產權的所有權人，房屋租金補償費給房屋的使用人。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
經常看到有人咨詢晏清律師：我家房子被下發房屋征收補償決定了，征收單位說馬上就要申請法院強制拆除房屋了，可是補償決定的金額過低，我們怎么辦？是不是只能面臨法院出具強拆通知了？
針對以上的情況，晏清律師在此統一回復大家：根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第26條的規定，“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。”我們收到房屋征收補償決定后，可以申請行政復議，或者提起行政訴訟，只有被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟的，征收單位方能申請法院依法強制執行。因此，我們不應該放棄自己的合法權利，積極維權，維護合法權益。
那什么情況下，法院會撤銷房屋征收補償決定呢？別急，通過一個小案例，晏清律師跟大家分享下：
案例：
2015年4月，吉林省xx縣人民政府作出房屋征收決定，決定對相關的棚戶區實施改造，同日發布《房屋征收公告》并張貼于拆遷范圍內的公告欄。某經銷處所在地段處于征收范圍。2015年9月，縣政府依據評估結果作出《房屋征收補償決定》。經銷處認為，該征收補償決定存在認定事實不清、程序違法，評估機構的選定程序和適用依據不合法，評估價格明顯低于市場價格等諸多問題，故以xx縣政府為被告訴至法院，請求判決撤銷上述房屋征收補償決定。
法院認為，被訴房屋征收補償決定依據的評估報告從形式要件看，分別存在沒有評估師簽字，未附帶設備、資產明細或者說明，未標注或者釋明被征收人申請復核評估的權利等不符合法定要求的形式問題；從實體內容看，在對被征收的附屬物評估和資產、設備評估上均存在評估漏項的問題。上述評估報告明顯缺乏客觀性、公正性，不能作為被訴房屋征收補償決定的合法依據。遂判決撤銷被訴房屋征收補償決定，責令xx縣政府60日內重新作出行政行為。
土地是農民使用的，直接發放給農民。土地是農村集體經濟組織所有的，發放給集體經濟組織。
《土地管理法實施條例》第26條規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有。村集體經濟組織在收到土地補償費后，應當按照《村民委員會組織法》第17條的規定召開村民會議，在所有具有本集體經濟組織成員內部平均分配此款。如不分配給村民，則侵犯了村民的合法權益，具有本集體經濟組織成員資格的人員，可單獨或共同起訴集體經濟組織或村委會，要求支付相應份額。
一、拆遷居住房屋補償
（1）征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制撤銷的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。
前款規定的貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。
房屋建安重置價（房屋重置價格）是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的的全新狀態的房屋的正常價格。拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。簡單說，建造同樣的房屋需要多少錢再算上折舊率。被拆除房屋建安重置單價結合成新，由建設單位委托具有市房地資源局核準的房屋拆遷評估資格的房地產估價機構評估；同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的區（縣）人民政府制定并公布。
（2）征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，應當按下列規定對未轉為城鎮戶籍的被拆遷人予以補償安置：
（一）具備易地建房條件的區域，被拆遷人可以在鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償；
（二）不具備易地建房條件的區域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。
本條第一款第一項規定的貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。
被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和本市農村住房建設的有關規定執行。
（3）拆遷居住房屋，還應當補償拆遷人搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。
（4）拆除居住房屋附屬的棚舍以及其他地上構筑物的補償，按照本市有關國家建設征地的財物補償標準執行。
（5）征地農業人口安置補助費、青苗補償費和土地補償費，按照國家和本市有關規定執行。
二、民法典如何進行農村宅基地搬遷補償
《土地管理法》第四十八條規定，征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。
征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。
征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。
法律分析：
拆遷補償款分為房屋土地補償費和房屋租金補償費。房屋土地補償費給房屋產權的所有權人，房屋租金補償費給房屋的使用人。
法律依據：
《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
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投稿：康汐
內容審核：索建國律師
