一、宅基地買賣合同無效后，買方能否要求賠償拆遷補(bǔ)償損失？

廣州張靜律師解答：此類案件不同法官判法可能不同，需具體案件具體分析。有的法官支持，有的法官不支持，而支持的方式和金額也各不相同。如下面這個(gè)案件中，法官就判決支持，且因賣家擅自和拆遷辦簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，主觀惡意較大，需向買家支付拆遷補(bǔ)償款的60%。

判決書節(jié)選：

法院認(rèn)為，關(guān)于李買家要求李賣家賠償其房屋拆遷補(bǔ)償損失及建房投資款能否得到支持？合同無效后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。合同無效所導(dǎo)致的損失賠償范圍除了上述購房款的實(shí)際損失之外，還包括信賴?yán)鎿p失，即喪失另行向他人購買房屋所產(chǎn)生的房屋增值利益損失。農(nóng)村房屋拆遷時(shí)的補(bǔ)償對價(jià)是涉案房屋價(jià)值的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，因此因合同無效給李買家造成的損失可參照涉案房屋征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。而且，因涉案房屋已經(jīng)被拆除，原物返還已無法實(shí)現(xiàn)，涉案房屋已因拆遷轉(zhuǎn)化為拆遷利益，故本案也只能針對相應(yīng)拆遷利益予以處理。根據(jù)征地拆遷補(bǔ)償協(xié)議，可以明確涉案房屋的拆遷利益包括合法合理住宅（宅基地）拆遷補(bǔ)償款770259.18元、簡易構(gòu)筑物及附屬設(shè)施貨幣補(bǔ)償金額為15673元、超出280平方米的面積貨幣補(bǔ)償171038元、村民住宅出租經(jīng)營補(bǔ)貼85338.72元、簽約獎(jiǎng)勵(lì)2萬元、提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)118526元。其中，合法合理住宅（宅基地）拆遷補(bǔ)償款770259.18元，以及簡易構(gòu)筑物中的民房飄檐622.2元、化糞池528元、簡易圍墻1522.8元屬于簡易建構(gòu)筑物的重置價(jià)值，而超出280平方米的面積貨幣補(bǔ)償171038元、提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)118526元，系依據(jù)李買家所建造的房屋面積計(jì)算得出，因此上述補(bǔ)償項(xiàng)目合計(jì)1062496.18元，李買家有權(quán)參與分配，但應(yīng)考慮雙方的過錯(cuò)程度以及雙方的實(shí)際投入情況、對房屋建造的貢獻(xiàn)大小、房屋轉(zhuǎn)化成拆遷利益、購房款支付等具體情況確認(rèn)。首先，雙方對于宅基地買賣合同無效均負(fù)有責(zé)任，但是李賣家在得知涉案房屋將要拆遷的情況下不告知李買家，未與李買家協(xié)商徑自與拆遷部門簽訂征地拆遷補(bǔ)償合同，有違誠信，因此李賣家應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任，李買家承擔(dān)次要過錯(cuò)責(zé)任。其次，涉案房屋取得的拆遷利益系李買家出資建造的房屋與李賣家的父親李賣家擁有使用權(quán)的宅基地結(jié)合在一起方才取得，二者缺一不可。因此，綜合考慮雙方的過錯(cuò)程度以及雙方的實(shí)際投入情況、對房屋建造的貢獻(xiàn)大小、房屋轉(zhuǎn)化成拆遷利益、購房款支付等因素，酌情確定由李賣家一次性給付李買家上述補(bǔ)償項(xiàng)目中的補(bǔ)償款65萬元。至于簡易構(gòu)筑物中的水塔、機(jī)井、電表系李賣家投資建設(shè)，因此該部分費(fèi)用歸屬于李賣家。而村民住宅出租經(jīng)營補(bǔ)貼、簽約獎(jiǎng)勵(lì)，并非因合同無效而給李買家造成的損失，因此對李買家主張的該部分損失，本院不予支持。

二、宅基地買賣遇到拆遷補(bǔ)償歸誰

法律分析:

1、對于發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，假如查明無欺詐、顯失公平等情形存在，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同有效，拆遷補(bǔ)償歸轉(zhuǎn)讓后的房屋所有權(quán)人所有。

2、村民將房屋賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人員，如果未經(jīng)相關(guān)部門比準(zhǔn)，若此時(shí)合同尚未實(shí)際履行或購房人尚未實(shí)際居住該房屋的，這份買賣合同應(yīng)做無效處理，若遇到拆遷，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)該歸原房屋所有人。如果認(rèn)定合同無效后，應(yīng)當(dāng)充分考慮當(dāng)事人雙方的情況，在拆遷時(shí)還行考慮因拆遷、補(bǔ)償?shù)人@利益大小造成的差異問題；此外，對于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)當(dāng)對其添附價(jià)值進(jìn)行合理補(bǔ)償。

一、搬遷補(bǔ)償款的發(fā)放流程

1、被拆遷在與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，就應(yīng)將補(bǔ)償金額、付款方式、付款期限等作明確約定，屆時(shí)拆遷人應(yīng)當(dāng)在該協(xié)議約定的付款期限內(nèi)；

2、將拆遷補(bǔ)償款存入指定銀行，并將銀行開具的補(bǔ)償款存款單據(jù)交付給被拆遷人。

3、農(nóng)村土地征收啟動(dòng)到發(fā)放補(bǔ)償款的全流程：征地告知書－征地公告－補(bǔ)償?shù)怯洠瓟M征地補(bǔ)償安置方案－補(bǔ)償安置方案－聽證－審批通過補(bǔ)償安置方案－支付補(bǔ)償款。

4、城市房屋拆遷啟動(dòng)到發(fā)放補(bǔ)償款的全流程：征收調(diào)查登記－房屋征收決定－征收補(bǔ)償方案（公布）－房屋征收公告－簽訂補(bǔ)償協(xié)議－房屋征收補(bǔ)償決定－支付－搬遷。

二、住宅房屋所有人的拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)有哪些？

1、拆除住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照被拆房屋原建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新對被拆除房屋所有人給予補(bǔ)償;

2、拆執(zhí)行國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租住宅房屋，拆遷人對被拆除房屋所有人應(yīng)當(dāng)按照被拆除房屋原建筑面積的重置價(jià)格及成新，結(jié)合被拆除房屋所在區(qū)位給予補(bǔ)償;

3、拆除私有自住住宅房屋和不執(zhí)行國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租住宅房屋，拆除人對被拆除房屋所有人應(yīng)按被拆除房屋原建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新進(jìn)行補(bǔ)償。

法律依據(jù):

《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

三、宅基地買賣合同無效,怎么救濟(jì)?

宅基地是農(nóng)村居民用于建筑住房的土地。農(nóng)村中有宅基地存在轉(zhuǎn)讓、繼承、甚至非法買賣的現(xiàn)象，那么究竟哪些是合法的？哪些是法律明文禁止的呢？宅基地買賣合同無效，怎么救濟(jì)？

宅基地買賣合同無效怎么救濟(jì)

本文討論的宅基地買賣合同，僅限于因違反國家法律禁止性規(guī)定而導(dǎo)致無效的的宅基地買賣合同。此種案件也是司法實(shí)踐中最為常見又最難處理的一種案件。目前對于此類合同無效如何處理，各地法院做法各有不同，但考慮到此類案件一般是由于房地產(chǎn)升值，賣方可獲得(或者將來可獲得)較大的拆遷利益而且，各地法院幾乎都是一邊倒的盡量減少賣方所獲利益并對買方予以一定照顧。

對于這種案件，一般是按如下思路進(jìn)行處理的：首先，雙方互負(fù)返還義務(wù)，由買方將土地及地上建筑(不論該房屋為誰建造)退還給賣方，由賣方將購房款及利息退還給買方；其次，如果該地上建筑(房屋)為買方所建造，則對該房屋價(jià)值進(jìn)行評估，由賣方按照評估價(jià)向買方支付全部價(jià)款；再次，對于土地增值部分，按評估價(jià)值在雙方之間進(jìn)行均分，由賣方將土地升值的一部分(一般是一半)支付給買方。

《民法典》（自2021年1月1日起施行）第一百五十七條規(guī)定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

此種處理方式，存在以下幾個(gè)問題：

1、如果賣方提起訴訟，要求退還土地(多數(shù)賣方考慮到房屋為買方建造，不會(huì)對房屋提出主張)，而買方不反訴的，那么根據(jù)合同無效，賣方的主張應(yīng)該得到支持，此時(shí)會(huì)出現(xiàn)地回歸出賣人占有，但房屋卻仍由買受人占有，此時(shí)容易激發(fā)矛盾，而且案結(jié)事未了；

2、賣方退還利息的原因是因無效合同而占有了買方價(jià)款，故應(yīng)支付相應(yīng)的利息，但同時(shí)買方也是基于無效合同占有了賣方的土地，那為何無須支付占用費(fèi)呢，而在實(shí)際生活中，土地占用費(fèi)是遠(yuǎn)高于利息的，如果支持占用費(fèi)，則將使買方處于更加不利的狀態(tài)；

3、對于土地增值部分的分配，純粹是考慮到土地升值，如果不對此部分進(jìn)行分配，即便不要求買方支付占用費(fèi)，賣方也能獲得極大利益，而此類糾紛正是由于此種升值所帶來的不誠信所產(chǎn)生，但此種做法完全沒有法律依據(jù)，畢竟合同無效的效果是自始無效，回復(fù)到合同未履行時(shí)狀態(tài)，那土地與買方有何關(guān)系呢，而且如果合同有效，買方得到土地升值部分也是屬于履行利益的范圍，并不屬于合同無效所保護(hù)的信賴?yán)娴姆秶?

經(jīng)過對以上問題考慮，結(jié)合實(shí)踐情況，提出一種解決問題的方法：首先，按照合同無效，買賣雙方互負(fù)返還義務(wù)，這點(diǎn)與上述做法相同。其次，分別計(jì)算雙方因合同無效所造成的信賴?yán)鎿p失。

1、其中對于賣方，合同無效，其所受損失為不能使用土地的損失即涉案土地占用費(fèi)損失(由評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估)，考慮到有些案例中宅基地上原先是有房屋，該房屋已被買方拆除，此時(shí)賣方損失還包括該房屋價(jià)值，對于此房屋價(jià)值由賣方負(fù)責(zé)提供房屋建成年限等資料，由評估機(jī)構(gòu)參照周邊房屋價(jià)值在合同簽訂時(shí)的價(jià)值進(jìn)行評估；

2、對于買方，合同無效，其不能占有房屋及土地，其損失包括兩部分，一部分為其在宅基地上所建房屋價(jià)值損失和機(jī)會(huì)成本損失進(jìn)行計(jì)算，后者即如果其不購買涉案房屋、土地，其本可以該筆金錢購買商品房，而今合同無效，其只能另行購買商品房，此間差別即為機(jī)會(huì)成本之喪失，具體計(jì)算為按其支付的價(jià)款(假設(shè)為10萬)計(jì)算出其在合同簽訂時(shí)可以購買的商品房的面積(假設(shè)為50平方米)，再按此面積計(jì)算出合同被確定無效時(shí)其購買同面積(50平方米)所需的價(jià)款(假設(shè)為50萬)，那么買方的機(jī)會(huì)成本損失就是40萬。至于作為估價(jià)商品房的地點(diǎn)及價(jià)格，筆者建議按涉案房地所在區(qū)(縣)房地產(chǎn)的平均價(jià)格計(jì)算。最后，將雙方損失按照締約過失中的過錯(cuò)程度進(jìn)行分擔(dān)，一般可考慮均分，但在出賣方明顯惡意的情況下，可以考慮由出賣人承擔(dān)60%的責(zé)任。對于此種責(zé)任分擔(dān)，建議法院在酌情時(shí)不要超出6：4這個(gè)范圍。

此種處理方式主要是在不對涉案土地升值部分進(jìn)行分配的情況下，按照買方機(jī)會(huì)成本損失，對買方進(jìn)行一定補(bǔ)償。盡量避免雙方之間利益不均衡，以減少賣方不誠信行為的出現(xiàn)。但這種處理方式是筆者睡前一時(shí)所想，若不寫出來只會(huì)產(chǎn)生今夜無人入眠的效果。此種思路未經(jīng)司法實(shí)踐檢驗(yàn)，能否行得通還需考慮土地占用費(fèi)及原有房屋價(jià)值能否評估的問題，僅作為一種探索吧，希望讀者提出寶貴意見。

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內(nèi)容審核：李軒教授

來源：頭條-宅基地買賣合同無效后，買方能否要求賠償拆遷補(bǔ)償損失？，