一、拆遷補償計算中可能出現(xiàn)的風(fēng)險有哪些？

法律分析：

在拆遷過程中，可能會出現(xiàn)一些風(fēng)險，導(dǎo)致拆遷補償計算不準(zhǔn)確或者不合理。以下是幾種可能出現(xiàn)的風(fēng)險：

1.評估標(biāo)準(zhǔn)不清晰：在評估房屋價值時，可能存在評估標(biāo)準(zhǔn)不清晰的情況，導(dǎo)致評估不準(zhǔn)確。

2.評估機(jī)構(gòu)不專業(yè)：評估機(jī)構(gòu)的專業(yè)性是保證評估結(jié)果準(zhǔn)確性的重要保障。如果評估機(jī)構(gòu)不專業(yè)，可能會導(dǎo)致評估結(jié)果不準(zhǔn)確。

3.補償標(biāo)準(zhǔn)不合理：在拆遷補償計算過程中，可能存在補償標(biāo)準(zhǔn)不合理的情況，導(dǎo)致補償金額不準(zhǔn)確。

4.權(quán)益保護(hù)不到位：在拆遷過程中，可能存在權(quán)益保護(hù)不到位的情況，導(dǎo)致拆遷補償計算的不公平性。

法律依據(jù)：

1.《物權(quán)法》第二十二條：房屋所有權(quán)人、使用權(quán)人或者其他利害關(guān)系人可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)或者專業(yè)人員對房屋的價值進(jìn)行評估。

2.《拆遷條例》第十二條：對被征收房屋應(yīng)當(dāng)按照其實際用途、建筑面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、裝修程度、地段等因素進(jìn)行評估，確定其合理補償標(biāo)準(zhǔn)。

3.《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條：城市拆遷應(yīng)當(dāng)保障被征收人的合法權(quán)益，合理確定拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)。

二、拆遷中貨幣補償中有哪些些風(fēng)險

風(fēng)險一：是否足額補償法律規(guī)定：作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位。對于選擇貨幣補償?shù)谋徊疬w人來說，征收補償費用的足額到位，才能保障自己的貨幣補償能一次性或者分期到位。而拆遷補償是否能足額到位，并不在被拆遷人的掌控當(dāng)中，而是在政府的征收決策上。所以對被拆遷人來說，征收方是否能誠實守信，是被拆遷人需要承擔(dān)的不可控風(fēng)險。那如何來把控這樣的風(fēng)險呢？你需要知道征地拆遷補償款的總金額大概是多少。如果總的補償費用足夠，那么你的足額貨幣補償風(fēng)險會相對降低很多。實踐中，政府是不會主動的去告訴你該次征地補償款的總額數(shù)的，你需要自己去找、去查。方法可以通過申請信息公開，要求公開征地拆遷補償方案的內(nèi)容信息。風(fēng)險二：是否會有重大變故《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。也就是說，被拆遷人的房屋拆遷補償價格于補償公告之日起確定。如果是貨幣補償，則會在補償公告后下發(fā)補償費用。但這卻是被拆遷人最容易吃虧的地方。因為一旦遇到征地拆遷，周圍的房價、地價也都會隨之暴漲。再加上房子的市場價仍然還處居高不下的狀態(tài)，所以很可能在被拆遷人簽了字，拿了補償后，當(dāng)初的房子價值會陡然增高，被拆遷人利益很顯然的會遭到損害。這時候被拆遷人再拒搬遷，很可能會遭到強拆。這對被拆遷人來說，是選擇貨幣補償后，市場調(diào)控方面的風(fēng)險。遇到這種情況怎么辦呢？可在之前的補償合同中對相關(guān)情況進(jìn)行說明和約定，以防止一些客觀的重大情況變故。最后，選擇貨幣補償或者置換補償，各有優(yōu)劣。如果您是選擇的貨幣補償，對上述風(fēng)險一定要有及時的準(zhǔn)備和應(yīng)對方法，并及時咨詢律師的意見。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模泿叛a償?shù)娘L(fēng)險包括補償款是否足額、是否存在重大的變故等，貨幣補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是參考被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格確定的。

三、拆遷補償評估中面臨內(nèi)部風(fēng)險有哪些

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險主要包括估價機(jī)構(gòu)本身的估價技術(shù)水平不足和管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險。

估價技術(shù)水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷補償評估過程中技術(shù)水平不足主要可以歸納為以下幾點：

一是拆遷評估前的準(zhǔn)備不足。主要包括物資準(zhǔn)備與人員準(zhǔn)備不足導(dǎo)致的技術(shù)水平問題。物資準(zhǔn)備不足。例如評估前準(zhǔn)備的測量器材的數(shù)量、類型以及其測量的準(zhǔn)確精度是否達(dá)到相應(yīng)拆遷評估測量要求，因此拆遷評估前應(yīng)充分做好拆遷評估中需要的相關(guān)物資準(zhǔn)備。

二是拆遷評估程序的不規(guī)范。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中必須遵照拆遷評估業(yè)務(wù)流程，拆遷評估程序不符合規(guī)范也會帶來一系列內(nèi)部風(fēng)險。

三是拆遷現(xiàn)場測量結(jié)果不準(zhǔn)確。這是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在從事拆遷評估業(yè)務(wù)時最容易引起最終出具的估價結(jié)果不合理的內(nèi)部風(fēng)險，并且最容易導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟(jì)糾紛。常見的有以下情況：房屋面積測量不準(zhǔn)確;房屋結(jié)構(gòu)確定不合理;附著物現(xiàn)場測量與清點不合理嘲;現(xiàn)場調(diào)查表填寫不規(guī)范、不清楚。

四是估價機(jī)構(gòu)出具的拆迂評估結(jié)果不合理。由于拆迂評估業(yè)務(wù)量大，涉及到眾多的評估數(shù)據(jù)處理，因此房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理時，容易出現(xiàn)一些問題，包括：在向電腦中輸入數(shù)據(jù)出現(xiàn)的錯誤;評估確定的估價對象折遷補償價格不合理。

管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在經(jīng)營過程中必須完善公司管理制度，特別在房地產(chǎn)拆遷評估過程中風(fēng)險防范更要求建立完善的制度保障。目前常見的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中管理水平不足導(dǎo)致的風(fēng)險主要由以下因素影響。

一是拆遷評估業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)管理問題。

二是拆遷評估過程中房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價人員的責(zé)任以及獎懲制度的落實問題。拆遷評估業(yè)務(wù)一般需要由眾多人員組成的估價業(yè)務(wù)隊伍進(jìn)行，涉及人員多，跨越時間長，一些房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)由于缺乏完善的責(zé)任與獎懲制度，當(dāng)最終拆遷補償估價結(jié)果報告出現(xiàn)問題時，最容易導(dǎo)致估價人員相互推脫責(zé)任的情況發(fā)生。

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內(nèi)容審核：黎雪雁律師

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