一、房屋征收補(bǔ)償糾紛

律師分析:

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在涉及公有房屋拆遷補(bǔ)償糾紛中，對(duì)于同住人的界定，為拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實(shí)際居住1年以上，且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。這里的他處雖有住房但居住困難的情況，是指他處房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標(biāo)準(zhǔn)的情況，他處房屋的性質(zhì)僅限于福利性質(zhì)取得的房屋。

法律依據(jù):

《中華人民共和國(guó)民法典》 第五百九十三條 當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)依法向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定處理。

二、房屋征收補(bǔ)償 法律問(wèn)題

法律分析:

房屋征收補(bǔ)償協(xié)議是房屋征收部門在與被征收人簽訂的，就房屋征收事宜（如安置補(bǔ)償情況等）的書面約定，具有合同的法律效力。被征收人一旦簽訂了該協(xié)議，該協(xié)議就會(huì)產(chǎn)生法律效力，如果反悔就來(lái)不及了，因此，被征收人一定要考慮清楚后再簽署協(xié)議。

法律依據(jù):

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

三、房屋征收補(bǔ)償糾紛的處理

1、明確補(bǔ)償?shù)膶?duì)象與補(bǔ)償?shù)姆秶?

(1)補(bǔ)償對(duì)象：房屋征收補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被征收房屋及其附屬物的所有人或產(chǎn)權(quán)人，其中包括代管人。代管人包括私有房屋的代管人和國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋或附屬物的管理人即房地產(chǎn)管理局。

(2)補(bǔ)償范圍：

A、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

B、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

C、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。對(duì)違章建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償，但對(duì)未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)給以適當(dāng)補(bǔ)償。

這里需要特別注意的是，征收范圍確定后，凡對(duì)新建、擴(kuò)建、改建房屋;改變房屋和土地用途;租賃房屋的行為，一律得不到任何補(bǔ)償。

2、合理選擇補(bǔ)償?shù)姆绞?

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第21條的規(guī)定：“征收補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。這兩種方式可以單獨(dú)使用，也可以結(jié)合使用。

3、重視征收房屋價(jià)格評(píng)估

(1)房屋征收估價(jià)的意義：A有利于房屋征收活動(dòng)的有序進(jìn)行。B有利于房屋征收主管部門加強(qiáng)管理。C有利于征收當(dāng)事人加快協(xié)商進(jìn)程。D有利于裁判及時(shí)處理糾紛

(2)房屋征收估價(jià)的范圍:房屋征收評(píng)估價(jià)格為被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)助費(fèi)以及被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和征收非非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)助費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被征收房屋內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額，由征收人與被征收人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格來(lái)確定。

(3)估價(jià)的方法：市場(chǎng)比較法權(quán)重調(diào)整法

(4)估價(jià)的原則：獨(dú)立、客觀、公正、合法、自愿原則、回避原則、公示原則

(5)估價(jià)的程序：A選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)B實(shí)地勘察C確定價(jià)格D公示初步估計(jì)結(jié)果E對(duì)估計(jì)報(bào)告異議的復(fù)核F專家委員會(huì)技術(shù)鑒定

(6)如何完善評(píng)估機(jī)構(gòu)：脫鉤，側(cè)重，領(lǐng)會(huì)，效率

4、認(rèn)真簽訂《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》，及時(shí)對(duì)協(xié)議進(jìn)行公證。

(1)簽訂的基本原則：A合法原則：程序，內(nèi)容，形式均要合法。B平等協(xié)商原則

(2)主要條款：A標(biāo)的物。B被征收房屋及安置房屋的面積、質(zhì)量與四至。C安置與補(bǔ)償。D履行期限。E安置地點(diǎn)與面積。F安置房產(chǎn)權(quán)的歸屬。G違約責(zé)任。H當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。

(3)協(xié)議的公證

5、目前在房屋征收補(bǔ)償糾紛中，有兩類問(wèn)題最難處理：

(1)是如何認(rèn)定被征收房屋的性質(zhì)即是住宅用房還是營(yíng)業(yè)性用房，性質(zhì)不同補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，甚至差異非常巨大;

(2)是對(duì)被征收房屋承租人的權(quán)益保護(hù)問(wèn)題。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百九十三條當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)依法向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定處理。

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內(nèi)容審核：劉鵬飛律師

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