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土地使用證住宅能不能改成商住?住房土地使用證用途可以更改嗎：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-24 15:33:34
作者：
圣運律師
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住房土地使用證用途可以更改嗎，對于住房土地使用證用途可以更改嗎的回答是不確定的，需要具體問題具體分析。就如置業者不可未經同意就將商品房用地改為居住用地，但是如果在辦理土地使用證轉讓手續時取得土地管理局的同意后，就可在新的土地使用證中更改其土

土地使用證住宅能不能改成商住?住房土地使用證用途可以更改嗎：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

對于住房土地使用證用途可以更改嗎的回答是不確定的，需要具體問題具體分析。就如置業者不可未經同意就將商品房用地改為居住用地，但是如果在辦理土地使用證轉讓手續時取得土地管理局的同意后，就可在新的土地使用證中更改其土地用途。

政策規定

（一）《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部21號令）根據21號令規定規定：以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，在取得出讓方和規劃管理部門同意后，簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同，按變更后的土地用途，補繳土地出讓金。

（二）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）國務院28號文件明確規定：供地時，要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同。土地使用權人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。

（三）《協議出讓國有土地使用權規范》（國土資發〔2006〕114號）依據上述法律法規和政策，并考慮合同約定，國土資源部發布實施的《協議出讓國有土地使用權規范》，對出讓土地改變用途等土地使用條件的適用范圍、操作程序、出讓金調整等方面作了具體細化。

出讓土地改變用途辦理出讓手續的原則

（一）申請和報批

出讓土地申請改變用途等土地使用條件的，應當報經出讓方和規劃管理部門審查。

（二）分類確定辦理方式

根據審查結果，分別按以下兩類情形辦理：

1、《國有土地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權，或者法律、法規、行政規定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權依法重新公開供應。土地使用權收回時，應當對出讓土地使用權人給予相應補償，補償金額根據余期出讓土地使用權價格確定。

2、《國有土地使用權出讓合同》沒有約定，法律、法規、行政規定也沒有明確規定必須收回土地使用權的，經出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門）和城市規劃行政主管部門批準，可以簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調整，重新核定。

（三）確定出讓年限

出讓年限應根據下列兩類情況具體確定：

1、城市規劃對土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途土地剩余使用年限甚至更短期限確定；

2、沒有特殊限制的，為便于土地利用，一般情況下都應當按照新的土地用途重新核定土地使用年限，但不得超過法定最高土地出讓年限。

（四）調整國有土地使用權出讓金

土地用途和出讓年限確定后，可根據新舊土地用途、出讓年限和批準時的土地市場價格水平，確定應補繳的土地出讓金額。具體可按下式確定：應當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格-批準改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權市場價格

（五）簽訂出讓合同

原出讓土地使用權人可以與市、縣國土資源管理部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》或重新簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。

（六）補繳出讓金，辦理土地登記

原土地使用權人應當按照國有土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂的國有土地使用權出讓合同約定，及時補繳土地使用權出讓金額，并按規定辦理變更登記。

需要指出的是，如果原土地使用權人未向出讓方和城市規劃部門申請或雖申請未經出讓方和規劃部門同意擅自改變土地用途等土地使用條件的，屬于違法違規行為，違反了《城鄉規劃法》和《城市房地產管理法》等規定，應當首先由城市規劃部門對其違反《城市規劃法》的行為進行查處。城市規劃部門責令改正或拆除多建部分的，違法責任人應當自行改正或拆除；城市規劃部門處罰后同意改變用途或提高容積率的，應當告知出讓方。出讓方接到規劃部門通知后，應當要求土地使用權人補交土地出讓金差價，土地使用權人應當與出讓方簽訂出讓合同補充協議或重新簽訂出讓合同，相應調整土地出讓金。

土地使用證的用途

1、可以有效保護不動產產權的完整性

缺少《土地使用證》，不動產的“物權”不完整。因為《房地產管理法》規定規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”，這說明房地產的“物權”包括房屋所有權和土地使用權兩方面。業主買的房地產包括房屋所有權和土地使用權，而現在開發商只把房屋所有權給了業主，而土地使用權沒有交給業主。

2、可以保證房產轉讓中涉及的土地使用權的法律效力

缺少《土地使用證》，房地產的轉讓中涉及土地使用權的部分不發生法律效力?！段餀喾ā芬幎ㄒ幎ǎ骸安粍赢a物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力”。沒有《國有土地使用證》，業主不擁有法律意義上的“土地使用權”。

3、可以有效體現房地產的實際價值

缺少《國有土地使用證》房地產價值嚴重縮水。按照《物權法》規定規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。這一條規定使原本只有70年壽命的住宅，得到“自動”延長。使“住宅”的傳世私有財產性質，以法律的形式確立下來。但是如果買的房子沒有《國有土地使用證》，就沒有土地使用權，更不能“傳世”，這樣的房子還有多少價值呢。

土地使用證過戶程序：

持土地使用權轉讓協議，以及雙方的身份證明，到土地部門辦理。

辦理土地使用證過戶需要材料：

1、轉讓合同或協議;

2、轉讓方土地使用權證;

3、受讓方房屋所有權證(原件校對后交復印件);

4、契證(原件校對后交復印件);

5、受讓方身份證(原件校對后交復印件);

6、其他國土部門要求提交的材料(一般只需提供上述材料)。

北京圣運律師網小編提醒大家對于土地的使用一定要有相應的憑證，并且在使用過程中繳納相應的土地使用稅，更多相關法律問題大家可以咨詢北京圣運律師網的律師。

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