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企業征地拆遷財務處理如何操作？,企業征地拆遷財務處理如何操作:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-20 15:55:53
作者：
圣運律師
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企業征地拆遷財務處理如何操作？，城市改造房屋被拆除，給被拆除房屋的所有人造成了一定的財產損失。為保證被拆除房屋所有人的合法權益，拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人）給予補償。補償的對象

企業征地拆遷財務處理如何操作？,企業征地拆遷財務處理如何操作:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、企業征地拆遷財務處理如何操作？

城市改造房屋被拆除，給被拆除房屋的所有人造成了一定的財產損失。為保證被拆除房屋所有人的合法權益，拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人）給予補償。補償的對象既包括自然人也包括法人。

根據《城市房地產拆遷管理條例》的規定，房屋拆遷補償有三種形式，即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。

1、產權調換。拆遷人以易地建設或原地建設的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續保持其對房屋的所有權。這是一種實物補償形式。

2、作價補償。拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補償形式。

3、產權調換和作價補償相結合。拆遷人按照被拆除房屋的建筑面積數量，以其中一定面積的房屋補償被拆除房屋的所有人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。這對那些被拆除房屋面積較多，又難以支付補償房屋與被拆除房屋結構差價的被拆遷人較適用。

二、企業拆遷賬務的處理

1、因公共利益搬遷而收到的從財政預算直接撥付的搬遷補償款。企業應于收到補償款時，借記銀行存款科目，貸記專項應付款科目。然后區別以下情況分別進行處理：

第一，屬于補償搬遷過程中發生的費用性支出和停工損失的，應從專項應付款科目轉入遞延收益科目，借記專項應付款科目，貸記遞延收益科目；并作為與收益相關的政府補助計入營業外收入，即借記遞延收益科目，貸記營業外收入科目。

第二，屬于補償固定資產和無形資產（土地使用權）搬遷損失的，應從專項應付款科目轉入遞延收益科目。在固定資產清理損失計入營業外支出時，借記遞延收益科目，貸記營業外收入科目；在無形資產轉銷計入營業外支出時，借記遞延收益科目，貸記營業外收入科目。

第三，屬于補償搬遷后新建資產（主要為固定資產和土地使用權）的，應從專項應付款科目轉入遞延收益科目，并作為與資產相關的政府補助，在相關資產使用壽命內平均分配，分期計入當期損益，借記遞延收益科目，貸記營業外收入科目。

第四，企業取得的搬遷補償款扣除轉入遞延收益后的結余，應當轉入資本公積中的其他資本公積明細科目，由全體股東共同享有，借記專項應付款科目，貸記資本公積科目。

2、因非公共利益搬遷而收到政府撥給的搬遷補償款（包括因公共利益搬遷而收到的非財政預算直接撥付的搬遷補償款）。

企業應于收到補償款時，借記銀行存款科目，貸記遞延收益科目。

一、銀行抵債資產處置的流程是怎樣

(一)企業取得的抵債資產，應按其公允價值，借記本科目，原已計提資產減值準備的，借記壞賬準備、貸款損失準備等科目，按應收債權的賬面余額，貸記貸款、應收利息、長期應收款、其他應收款等科目，按應支付的相關稅費，貸記應交稅費科目，按其差額，借記營業外支出或貸記營業外收入科目。

(二)企業取得抵債資產后如轉為自用，應在相關手續辦妥時，按轉為自用資產的賬面價值，借記固定資產等科目，貸記本科目。

(三)抵債資產保管期間取得的收入，借記現金、銀行存款、存放中央銀行款項等科目，貸記營業外收入科目。保管期間發生的費用，借記營業外支出科目，貸記現金、銀行存款、存放中央銀行款項等科目。

(四)處置抵債資產時，應按實際取得的處置收入，借記現金、銀行存款、存放中央銀行款項、長期應收款、其他應收款等科目，已計提跌價準備的，借記本科目(跌價準備)，按應支付的相關稅費，貸記應交稅費科目，按其賬面余額，貸記本科目，按其差額，貸記營業外收入科目或借記營業外支出科目。

三、企業征地拆遷財務處理如何操作

一、拆遷補償的形式

根據《城市房地產拆遷管理條例》的規定，房屋拆遷補償有三種形式，即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。

1、產權調換。拆遷人以易地建設或原地建設的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續保持其對房屋的所有權。這是一種實物補償形式。

2、作價補償。拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補償形式。

二、收取拆遷補償費的會計處理

不論是何種補償方式，有一點是相同的。拆遷項目是由政府主導的，不是被拆遷人主動搬遷，是根據政府的指令被動搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。并且由政府下達統一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。

政府拆遷安置時被拆遷人收到的拆遷補償款的會計處理，財政部2005年8月15日下發的《關于企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》（財企[2005]123號）做出了相關的規定。該文件適用的范圍是企業因城鎮規劃、庫區建設等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應補償款。

企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為“專項應付款”核算。搬遷補償款存款利息，一并轉增“專項應付款”。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷“專項應付款”；機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷“專項應付款”；用于安置職工的費用支出，直接核銷“專項應付款”。企業搬遷結束后，“專項應付款”如有余額，作調增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共享：“專項應付款”如有不足，應計入當期損益。

三、遷補償款的涉稅處理

可以得到政府拆遷補償款的居民和企事業單位，涉及到的稅種有“營業稅、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅”等稅種，在此分別加以闡述。

1、營業稅

對于企業收到的拆遷補償款是否要交納營業稅，目前國家稅務總局的文件沒有明確規定，只有《關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函[1997]87號）文件在內容與此比較近似，該文件規定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照營業稅“銷售不動產——其他土地附著物”稅目征收營業稅。因為該文件存在適用范圍的限定，個人和企業收到的拆遷補償款不能完全適用該文件。

2、企業所得稅

根據目前的政策，對內資企業取得拆遷安置補償款在所得稅方面沒有特別的規定。被拆遷單位應按照財企[2005]123號文件的規定，房屋、設備的拆遷、拆卸、運輸、清理等先通過“固定資產清理”科目核算，拆遷完畢沖銷“專項應付款”，“專項應付款”余額轉入“資本公積”或“營業外支出”。“資本公積”并入應納稅所得額計算繳納企業所得稅，轉入“營業外支出”的損失按照《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》（國家稅務總局令第13號）的規定，經過確定城市改造的政府所在地稅務機關的上一級稅務機關審批后作為財產損失稅前扣除。

但對于機器設備重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷“專項應付款”的規定，同稅法的規定存在時間性差異。按照規定機器設備的安裝、調試所發生的費用應予資本化，通過計提折舊的形式稅前扣除。

3、個人所得稅

被拆遷人是個人的取得拆遷補償款個人所得稅處理，早在1998年的國家稅務總局下發的《關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復》（國稅函[1998]428號）文件就明確，按照城市發展規劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質的收入，無論是現金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。

4、土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》的規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。因此，不論是法人還是自然人，不管是內資企業還是外資企業，只要是發生轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為就要根據稅法的規定計算繳納土地增值稅。同時第8條又規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。