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企業拆遷，如何補償？

發布時間：
2020-04-29 09:29:23
作者：
圣運律師
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隨著城市發展，尤其是城市化進程的逐步加快，企業也會面臨拆遷問題，那么企業拆遷到底怎么拆？拆遷補償又是多少？今天圣運律師和你聊聊

企業拆遷，如何補償？

     隨著城市發展，尤其是城市化進程的逐步加快，企業也會面臨拆遷問題，那么企業拆遷到底怎么拆？拆遷補償又是多少？

     今天圣運律師和你聊聊這個話題。

     企業遭遇拆遷應注意房屋的性質各有不同，其補償方式也有一定差異。

租賃辦公用房

   對于企業辦公用房屬于租賃辦公用房的拆遷問題，現行《國有土地上房屋征收與補償條例》對此并無明確規定，一般可以由租賃雙方協商解決。

     而已經被廢止的《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條曾有具體規定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。由此可見，企業租賃辦公用房的，因其不享有對所拆遷房屋的所有權，所以不能享受房屋價值拆遷的補償。

     值得注意的是，對于企業租賃房屋的拆遷，被拆遷企業需要注意當辦公用房為租賃房屋時，根據不同的租賃剩余期限，對租賃房屋的企業造成的影響不同，補償方案也會有所不同。

自有產權辦公用房

     根據不同的土地性質，企業可以分為建在國有土地上的辦公用房和建在集體土地上的辦公用房，二者的賠償標準有一定不同。

   因此，建在國有土地上的企業可依據《國有土地上房屋征收與補償條例》來進行補償。

     一般而言企業拆遷的補償應該由以下幾部分組成：

     被征收房屋價值的補償，征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

     因征收房屋造成的停產停業損失的補償；

     市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

     集體土地上的辦公用房遭遇拆遷，相關補償問題大多依據《土地管理法》和《土地管理法實施條例》。

     依據《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的相關規定，在集體土地征用的過程中，將房屋作為地上附著物進行先補償后拆遷。

     《土地管理法》第47條第4款的規定，被征用土地上的附著物補償標準，授權省、自治區、直轄市規定。不同地區由于其經濟發展水平不同，當地政策不同而有一定差異。

     以山東省《實施中華人民共和國土地管理法辦法》第27條的規定為例，將被拆遷的房屋作為被征用土地上的附著物，給予折價補償或者以同等數量和質量房屋予以置換就可以了。

違章建筑。

     如果企業的辦公用房在遭遇拆遷時被認為是違法建筑，企業的拆遷補償會受到一定影響。但并不是所有的違章建筑都不應予以補償。

     根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條的明確規定：

     “市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。

     市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。

     對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。”

     并且在企業遭遇拆遷補償中，要注意區分違章建筑和建筑內的財產。哪怕是違章建筑，建筑內的財產，例如機械、設備等可以獨立于違章建筑存在，系違章建筑人的合法財產，依法應當受到保護。拆遷人在拆除違章建筑的過程中，不得侵犯違章建筑人的違章建筑內的合法財產權益，否則應當承擔法律責任。

     也就是說對依法應當拆除的，予以拆除并不予補償，對于拆遷公告前可以補辦手續的違章建筑或手續不全的房屋等，則應查明事實，妥善處理，依然可以得到合理補償。

     此外被拆遷企業值得注意的是，無論上述哪一種房屋性質，實踐中，如果拆遷企業遭遇合法拆遷，一般情況下都可以獲得停產停業的損失補償以及搬遷過程中損失的合理補償。

     關于停產停業損失的補償。停產停業的損失既包括實際經營損失，也可以考慮預期經營損失。停產停業的補償目前沒有明確規定，各地具體補償辦法不一。

     關于搬遷的相關補償。因征收房屋造成搬遷，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費用。企業的搬遷費與普通居民的搬遷費不同，在搬遷的過程中，涉及到的搬遷費用更為復雜。主要包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工和停產造成的違約金等補償費用。但是在實踐中，搬遷機器造成的損失或者無法搬離的相關生產經營設施等損失，目前尚沒有明確的標準。

     企業拆遷中企業資產的補償和停產停業的損失補償問題是關鍵，尤其是停產停業的損失往往關乎一個企業的發展。遭遇上述問題，建議被拆遷人及時查詢當地相關拆遷補償政策，情況復雜時建議及時咨詢專業律師，維護您的合法權益。

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