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企業(yè)拆遷，如何補償？

發(fā)布時間：
2020-04-29 09:29:23
作者：
圣運律師
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隨著城市發(fā)展，尤其是城市化進程的逐步加快，企業(yè)也會面臨拆遷問題，那么企業(yè)拆遷到底怎么拆？拆遷補償又是多少？今天圣運律師和你聊聊

企業(yè)拆遷，如何補償？

     隨著城市發(fā)展，尤其是城市化進程的逐步加快，企業(yè)也會面臨拆遷問題，那么企業(yè)拆遷到底怎么拆？拆遷補償又是多少？

     今天圣運律師和你聊聊這個話題。

     企業(yè)遭遇拆遷應注意房屋的性質(zhì)各有不同，其補償方式也有一定差異。

租賃辦公用房

   對于企業(yè)辦公用房屬于租賃辦公用房的拆遷問題，現(xiàn)行《國有土地上房屋征收與補償條例》對此并無明確規(guī)定，一般可以由租賃雙方協(xié)商解決。

     而已經(jīng)被廢止的《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條曾有具體規(guī)定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。由此可見，企業(yè)租賃辦公用房的，因其不享有對所拆遷房屋的所有權，所以不能享受房屋價值拆遷的補償。

     值得注意的是，對于企業(yè)租賃房屋的拆遷，被拆遷企業(yè)需要注意當辦公用房為租賃房屋時，根據(jù)不同的租賃剩余期限，對租賃房屋的企業(yè)造成的影響不同，補償方案也會有所不同。

自有產(chǎn)權辦公用房

     根據(jù)不同的土地性質(zhì)，企業(yè)可以分為建在國有土地上的辦公用房和建在集體土地上的辦公用房，二者的賠償標準有一定不同。

   因此，建在國有土地上的企業(yè)可依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》來進行補償。

     一般而言企業(yè)拆遷的補償應該由以下幾部分組成：

     被征收房屋價值的補償，征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

     因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償；

     市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

     集體土地上的辦公用房遭遇拆遷，相關補償問題大多依據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實施條例》。

     依據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的相關規(guī)定，在集體土地征用的過程中，將房屋作為地上附著物進行先補償后拆遷。

     《土地管理法》第47條第4款的規(guī)定，被征用土地上的附著物補償標準，授權省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。不同地區(qū)由于其經(jīng)濟發(fā)展水平不同，當?shù)卣卟煌幸欢ú町悺?br />
     以山東省《實施中華人民共和國土地管理法辦法》第27條的規(guī)定為例，將被拆遷的房屋作為被征用土地上的附著物，給予折價補償或者以同等數(shù)量和質(zhì)量房屋予以置換就可以了。

違章建筑。

     如果企業(yè)的辦公用房在遭遇拆遷時被認為是違法建筑，企業(yè)的拆遷補償會受到一定影響。但并不是所有的違章建筑都不應予以補償。

     根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條的明確規(guī)定：

     “市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設的，依法予以處理。

     市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。

     對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。”

     并且在企業(yè)遭遇拆遷補償中，要注意區(qū)分違章建筑和建筑內(nèi)的財產(chǎn)。哪怕是違章建筑，建筑內(nèi)的財產(chǎn)，例如機械、設備等可以獨立于違章建筑存在，系違章建筑人的合法財產(chǎn)，依法應當受到保護。拆遷人在拆除違章建筑的過程中，不得侵犯違章建筑人的違章建筑內(nèi)的合法財產(chǎn)權益，否則應當承擔法律責任。

     也就是說對依法應當拆除的，予以拆除并不予補償，對于拆遷公告前可以補辦手續(xù)的違章建筑或手續(xù)不全的房屋等，則應查明事實，妥善處理，依然可以得到合理補償。

     此外被拆遷企業(yè)值得注意的是，無論上述哪一種房屋性質(zhì)，實踐中，如果拆遷企業(yè)遭遇合法拆遷，一般情況下都可以獲得停產(chǎn)停業(yè)的損失補償以及搬遷過程中損失的合理補償。

     關于停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。停產(chǎn)停業(yè)的損失既包括實際經(jīng)營損失，也可以考慮預期經(jīng)營損失。停產(chǎn)停業(yè)的補償目前沒有明確規(guī)定，各地具體補償辦法不一。

     關于搬遷的相關補償。因征收房屋造成搬遷，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費用。企業(yè)的搬遷費與普通居民的搬遷費不同，在搬遷的過程中，涉及到的搬遷費用更為復雜。主要包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設備調(diào)試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工和停產(chǎn)造成的違約金等補償費用。但是在實踐中，搬遷機器造成的損失或者無法搬離的相關生產(chǎn)經(jīng)營設施等損失，目前尚沒有明確的標準。

     企業(yè)拆遷中企業(yè)資產(chǎn)的補償和停產(chǎn)停業(yè)的損失補償問題是關鍵，尤其是停產(chǎn)停業(yè)的損失往往關乎一個企業(yè)的發(fā)展。遭遇上述問題，建議被拆遷人及時查詢當?shù)叵嚓P拆遷補償政策，情況復雜時建議及時咨詢專業(yè)律師，維護您的合法權益。

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