農(nóng)村小產(chǎn)權房買賣合法的嗎，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
由此可見，小產(chǎn)權房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
一、買小產(chǎn)權有什么法律風險呢
由于小產(chǎn)權房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為小產(chǎn)權房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。
所以，法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對小產(chǎn)權房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權房的案件，購房人的權益很難得到維護。
同時，由于購買小產(chǎn)權房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。
但是根據(jù)目前已有的案例來看，如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權利也無法得到保障。
由于小產(chǎn)權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
同時，由于所購小產(chǎn)權房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準，無法辦理合法的產(chǎn)權手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。這對房屋的保值和升值也有很大影響。
所以在這里要提醒各位購房者注意，不動產(chǎn)登記可能會引發(fā)一批持有小產(chǎn)權房的房屋所有者低價拋售，在買房時一定要擦亮眼睛，切勿為了貪便宜買到了沒有房產(chǎn)證的房子，讓自己的利益受到損害。
二、產(chǎn)權區(qū)分
國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權房，國家不發(fā)產(chǎn)權證的叫小產(chǎn)權房。大、小產(chǎn)權房的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。對小產(chǎn)權的解釋主要有3種：
1、是針對發(fā)展商的產(chǎn)權而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權叫大產(chǎn)權，購房人的產(chǎn)權叫小產(chǎn)權，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權是由發(fā)展商一個產(chǎn)權分割來的。
2、是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權房。
3、是按產(chǎn)權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權，國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權，鄉(xiāng)產(chǎn)權并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。
前兩個解釋的小產(chǎn)權是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三個解釋的小產(chǎn)權的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權證。
小產(chǎn)權房買賣不合法，小產(chǎn)權的房子無房產(chǎn)證，只有合同，可以憑合同進行買賣，但是由于無房產(chǎn)證，無法備案，不受法律保護。具體如下：
1、小產(chǎn)權房的性質(zhì)有兩種，一種是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買；
2、另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。
一、產(chǎn)權房拆了的賠償如下：
1、房屋補償費，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；
2、周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；
3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房。
二、小產(chǎn)權房和商品房的區(qū)別如下：
1、產(chǎn)權收益不同。小產(chǎn)權房沒有房產(chǎn)證，不具有房屋合法所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權利；商品房手續(xù)齊全，具有合法所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權利；
2、頒發(fā)機關不同。小產(chǎn)權房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，職工并沒有實際的產(chǎn)權；大產(chǎn)權房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受；
3、出售時間不同。職工想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權房，必須在購買五年之后才能夠進行；職工可以自由出售或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權房，沒有時間上的限制。
總而言之，小產(chǎn)權房沒有經(jīng)過審批程序獲得房產(chǎn)證的屬于買賣違法，法律不予以保護。小產(chǎn)權房是在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)小產(chǎn)權房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制。根據(jù)相關法律法規(guī)的規(guī)定，小產(chǎn)權房不能取得合法土地證和產(chǎn)權證，拆遷時，被拆遷房屋必須提供合法的土地使用權證和房屋所有權證作為補償?shù)囊罁?jù)。
【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】
《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。
農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。
農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。
國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
國務院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關工作。
我國《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》規(guī)定，對于借戶籍制度改革或擅自通過村改居等方式非法將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權房等違法用地，不得登記發(fā)證。
一、小產(chǎn)權房的類型
1．一般理解的小產(chǎn)權房：占用集體用地或耕地建設，將集體用地使用權流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑，這種類型是最常見的。
2．限制銷售的小產(chǎn)權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權糾紛的不完全產(chǎn)權房。
3．一些二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。
4．軍產(chǎn)房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱軍產(chǎn)房。
二、購買了小產(chǎn)權房該怎么辦？
如果已經(jīng)購買了小產(chǎn)權房，因國家不會發(fā)放產(chǎn)權證，這將導致以后對購房者一系列不利的后果。應該如何最大程度來維護小產(chǎn)權房購買者的合法權益呢？根據(jù)不同的情況，購房者可以采用的措施如下：
1、如果已簽了合同但尚未取得產(chǎn)權證明，并且該房屋系在集體土地上建設，且購房者非當?shù)鼐用?，鑒于可能的政策風險和法律風險，可以請求解除合同并退回已支付的購房款，這是最直接的方法。
2、如果購買了當?shù)鼐用竦霓r(nóng)民房或從他人手上購買了有產(chǎn)權證明的紅證房，房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住，但無法辦理過戶的，則要視具體情況而定。
3、如果已經(jīng)購買了集體土地上建造的房屋并取得了當?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當?shù)貞艨诘木用瘛?
4、如果是在建的集體建設用地上的商品住宅項目，在委托專業(yè)機構評估市場風險和法律風險之后，則應當按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項目的規(guī)定手續(xù)報批，采取可能的補救措施。
h3>四、小產(chǎn)權房買賣合法嗎小產(chǎn)權房買賣不合法，小產(chǎn)權的房子無房產(chǎn)證，只有合同，可以憑合同進行買賣，但是由于無房產(chǎn)證，無法備案，不受法律保護。具體如下：
1、小產(chǎn)權房的性質(zhì)有兩種，一種是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買；
2、另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。
一、產(chǎn)權房拆了的賠償如下：
1、房屋補償費，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；
2、周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；
3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房。
二、小產(chǎn)權房和商品房的區(qū)別如下：
1、產(chǎn)權收益不同。小產(chǎn)權房沒有房產(chǎn)證，不具有房屋合法所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權利；商品房手續(xù)齊全，具有合法所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權利；
2、頒發(fā)機關不同。小產(chǎn)權房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，職工并沒有實際的產(chǎn)權；大產(chǎn)權房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受；
3、出售時間不同。職工想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權房，必須在購買五年之后才能夠進行；職工可以自由出售或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權房，沒有時間上的限制。
總而言之，小產(chǎn)權房沒有經(jīng)過審批程序獲得房產(chǎn)證的屬于買賣違法，法律不予以保護。小產(chǎn)權房是在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)小產(chǎn)權房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制。根據(jù)相關法律法規(guī)的規(guī)定，小產(chǎn)權房不能取得合法土地證和產(chǎn)權證，拆遷時，被拆遷房屋必須提供合法的土地使用權證和房屋所有權證作為補償?shù)囊罁?jù)。
【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】
《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。
農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。
農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。
國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
國務院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關工作。
●農(nóng)村小產(chǎn)權房買賣合法的嗎知乎
●農(nóng)村小產(chǎn)權房買賣合法的嗎多少錢
●農(nóng)村小產(chǎn)權房能買嗎 應注意什么
●農(nóng)村小產(chǎn)權房屋買賣
●農(nóng)村做的小產(chǎn)權房可以賣嗎?
●農(nóng)村小產(chǎn)權犯法嗎
●購買農(nóng)村小產(chǎn)權房受法律保護嗎?
●農(nóng)村小產(chǎn)權房買賣合法的嗎多少錢
●農(nóng)村小產(chǎn)權樓房將來怎么辦
●農(nóng)村小產(chǎn)權樓房
●2020年深圳小產(chǎn)權房最新政策,深圳小產(chǎn)權房最新政策2021:今日城市更新在線法律咨詢
●深圳小產(chǎn)權房拆遷補償標準,深圳小產(chǎn)權房拆遷有補償嗎:今日城市更新在線法律咨詢
●老樓房沒房證拆遷怎樣補償，無產(chǎn)權證房屋拆遷如何補償:今日樓房拆遷補償規(guī)定更新
●深圳小產(chǎn)權房被拆了有沒有補償 法律問題,深圳小產(chǎn)權房被拆了有沒有補償:今日城市更新在線法律咨詢
●樓房露臺封閉了拆遷補償嗎，沒有產(chǎn)權的露臺有拆遷補償嗎:今日樓房拆遷補償規(guī)定更新
●深圳小產(chǎn)權房拆遷補償標準,一般深圳小產(chǎn)權房拆遷怎么賠償:今日城市更新在線法律咨詢
●產(chǎn)權不明如何推動城市更新,城市更新實施主體是什么意思:今日城市更新在線法律咨詢
●無房屋產(chǎn)權拆遷補償，無產(chǎn)權證房屋拆遷如何補償:今日房屋拆遷補償規(guī)定更新
●上海房地產(chǎn)權證拆遷補償標準，上海拆遷補償標準是怎樣的:今日拆遷補償標準更新
●樓房小產(chǎn)權拆遷補償標準，小產(chǎn)權樓房拆遷怎么補償 :今日樓房拆遷補償規(guī)定更新
●房屋面積50平方米拆遷補償，50年產(chǎn)權拆遷補償標準:今日房屋拆遷補償規(guī)定更新
●房屋已拆遷還有補償嗎，房子有產(chǎn)權證,但是房子已經(jīng)坍塌動遷給補償嗎 :今日房屋拆遷補償規(guī)定更新
●有房產(chǎn)證的樓房拆遷能補償嗎，買了集體產(chǎn)權樓房拆了能賠償嗎 :今日樓房拆遷補償規(guī)定更新
●花都區(qū)產(chǎn)權樓房拆遷補償標準，廣州市花都區(qū)拆遷可以補償裝修費嗎:今日樓房拆遷補償更新
●全產(chǎn)權樓房拆遷怎樣補償，40年產(chǎn)權的房子拆遷補償怎么算:今日樓房拆遷補償更新
●拆遷時產(chǎn)權補償標準，2024年拆遷補償標準出爐，一平方補償多少:今日拆遷補償標準更新
●土地置換房屋拆遷補償標準，拆遷房屋產(chǎn)權置換標準:今日房屋拆遷補償規(guī)定更新
●城市無產(chǎn)權房屋拆遷補償，無產(chǎn)權證房屋拆遷如何補償:今日房屋拆遷補償規(guī)定更新
●樓房產(chǎn)權40年拆遷補償，四十年產(chǎn)權的房子拆遷怎么補償:今日樓房拆遷補償更新
●無產(chǎn)權公住房屋拆遷補償，無產(chǎn)權證房屋拆遷如何補償:今日房屋拆遷補償規(guī)定更新
內(nèi)容審核：路洋律師
來源：臨律-農(nóng)村小產(chǎn)權房買賣合法的嗎，
電話：400-1598098 郵箱：syls@bjsheng.cn 地址：北京市朝陽區(qū)亮馬橋路甲40號二十一世紀大廈3層
