農村小產權房買賣合法的嗎，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關規(guī)定，農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關規(guī)定，農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。
由此可見，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說小產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部轉讓、置換。
一、買小產權有什么法律風險呢
由于小產權房的特殊法律屬性，使得小產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。
所以，法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對小產權房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。
同時，由于購買小產權房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。
但是根據(jù)目前已有的案例來看，如果購房人明知所購房屋是小產權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權利也無法得到保障。
由于小產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監(jiān)管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
同時，由于所購小產權房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產主管部門的批準，無法辦理合法的產權手續(xù)，購買后也不能合法轉讓過戶。這對房屋的保值和升值也有很大影響。
所以在這里要提醒各位購房者注意，不動產登記可能會引發(fā)一批持有小產權房的房屋所有者低價拋售，在買房時一定要擦亮眼睛，切勿為了貪便宜買到了沒有房產證的房子，讓自己的利益受到損害。
二、產權區(qū)分
國家發(fā)產權證的叫大產權房，國家不發(fā)產權證的叫小產權房。大、小產權房的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。對小產權的解釋主要有3種：
1、是針對發(fā)展商的產權而言，將發(fā)展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發(fā)展商一個產權分割來的。
2、是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。
3、是按產權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產權證的叫大產權，國家不發(fā)產權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產權，又被稱為鄉(xiāng)產權，鄉(xiāng)產權并不構成真正法律意義上的產權。
前兩個解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三個解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產權證。
小產權房買賣不合法，小產權的房子無房產證，只有合同，可以憑合同進行買賣，但是由于無房產證，無法備案，不受法律保護。具體如下：
1、小產權房的性質有兩種，一種是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買；
2、另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。
一、產權房拆了的賠償如下：
1、房屋補償費，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；
2、周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；
3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房。
二、小產權房和商品房的區(qū)別如下：
1、產權收益不同。小產權房沒有房產證，不具有房屋合法所有、轉讓、處分、收益等權利；商品房手續(xù)齊全，具有合法所有、轉讓、處分、收益等權利；
2、頒發(fā)機關不同。小產權房的房產證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，職工并沒有實際的產權；大產權房的房產證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受；
3、出售時間不同。職工想要轉讓小產權房，必須在購買五年之后才能夠進行；職工可以自由出售或轉讓大產權房，沒有時間上的限制。
總而言之，小產權房沒有經過審批程序獲得房產證的屬于買賣違法，法律不予以保護。小產權房是在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)小產權房的流通轉讓存在很多的限制。根據(jù)相關法律法規(guī)的規(guī)定，小產權房不能取得合法土地證和產權證，拆遷時，被拆遷房屋必須提供合法的土地使用權證和房屋所有權證作為補償?shù)囊罁?jù)。
【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】
《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農村村民實現(xiàn)戶有所居。
農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環(huán)境和條件。
農村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。
國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
國務院農業(yè)農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。
我國《土地管理法》的規(guī)定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。
《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》規(guī)定，對于借戶籍制度改革或擅自通過村改居等方式非法將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或小產權房等違法用地，不得登記發(fā)證。
一、小產權房的類型
1．一般理解的小產權房：占用集體用地或耕地建設，將集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑，這種類型是最常見的。
2．限制銷售的小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛的不完全產權房。
3．一些二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。
4．軍產房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱軍產房。
二、購買了小產權房該怎么辦？
如果已經購買了小產權房，因國家不會發(fā)放產權證，這將導致以后對購房者一系列不利的后果。應該如何最大程度來維護小產權房購買者的合法權益呢？根據(jù)不同的情況，購房者可以采用的措施如下：
1、如果已簽了合同但尚未取得產權證明，并且該房屋系在集體土地上建設，且購房者非當?shù)鼐用?，鑒于可能的政策風險和法律風險，可以請求解除合同并退回已支付的購房款，這是最直接的方法。
2、如果購買了當?shù)鼐用竦霓r民房或從他人手上購買了有產權證明的紅證房，房款已經支付且已經入住，但無法辦理過戶的，則要視具體情況而定。
3、如果已經購買了集體土地上建造的房屋并取得了當?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產權證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當?shù)貞艨诘木用瘛?
4、如果是在建的集體建設用地上的商品住宅項目，在委托專業(yè)機構評估市場風險和法律風險之后，則應當按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項目的規(guī)定手續(xù)報批，采取可能的補救措施。
h3>四、小產權房買賣合法嗎小產權房買賣不合法，小產權的房子無房產證，只有合同，可以憑合同進行買賣，但是由于無房產證，無法備案，不受法律保護。具體如下：
1、小產權房的性質有兩種，一種是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買；
2、另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。
一、產權房拆了的賠償如下：
1、房屋補償費，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；
2、周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；
3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房。
二、小產權房和商品房的區(qū)別如下：
1、產權收益不同。小產權房沒有房產證，不具有房屋合法所有、轉讓、處分、收益等權利；商品房手續(xù)齊全，具有合法所有、轉讓、處分、收益等權利；
2、頒發(fā)機關不同。小產權房的房產證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，職工并沒有實際的產權；大產權房的房產證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受；
3、出售時間不同。職工想要轉讓小產權房，必須在購買五年之后才能夠進行；職工可以自由出售或轉讓大產權房，沒有時間上的限制。
總而言之，小產權房沒有經過審批程序獲得房產證的屬于買賣違法，法律不予以保護。小產權房是在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)小產權房的流通轉讓存在很多的限制。根據(jù)相關法律法規(guī)的規(guī)定，小產權房不能取得合法土地證和產權證，拆遷時，被拆遷房屋必須提供合法的土地使用權證和房屋所有權證作為補償?shù)囊罁?jù)。
【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】
《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農村村民實現(xiàn)戶有所居。
農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環(huán)境和條件。
農村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。
國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
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內容審核：路洋律師
來源：臨律-農村小產權房買賣合法的嗎，
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