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村委會發(fā)包違民主議定原則該承包合同無效,村委會簽訂承包合同是否有效:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-24 23:02:03
作者：
圣運律師
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村委會發(fā)包違民主議定原則該承包合同無效，[基本案情]2001年6月，來自山東省臨邑縣城的退休職工許*林要承包當?shù)匕鹱哟逡黄e散多年的坑塘、荒地開挖魚塘養(yǎng)魚，該塊地屬四類土地，很少有人耕種，只有幾戶村民在此作打麥場用。當月6日，梆子村委會考慮

村委會發(fā)包違民主議定原則該承包合同無效,村委會簽訂承包合同是否有效:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、村委會發(fā)包違民主議定原則該承包合同無效

[基本案情]

2001年6月，來自山東省臨邑縣城的退休職工許*林要承包當?shù)匕鹱哟逡黄e散多年的坑塘、荒地開挖魚塘養(yǎng)魚，該塊地屬四類土地，很少有人耕種，只有幾戶村民在此作打麥場用。當月6日，梆子村委會考慮到大部分青年村民外出打工，無法按程序召開村民大會，便僅僅征詢了部分村民代表的意見，就將這塊屬于本村第五生產小組集體所有的46畝土地承包給了許*林，承包期30年，由許*林一次性交納承包費6900元，并在合同第六條中約定“合同期內如遇國家、政府征地，其征地費歸乙方（注：梆子村委會）所有”。后許*林取得了加蓋有臨邑縣人民政府和梆子村委會公章的土地經(jīng)營權證，該證中載明可耕地25畝。

進入2002年，梆子村劃歸為臨邑縣恒源經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，村委會更名為居委會。為了響應當?shù)卣猩桃Y、搞活經(jīng)濟的號召，梆子居委會又分四次將發(fā)包給許*林土地中的43.45畝，租賃給了經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會用于修建廠房、公路，期限50年，并約定由承租方按每年每畝350公斤小麥、350公斤玉米進行定期補償。2002年、2003年的土地補償費，由于許*林主張自己的承包權利，已均由梆子居委會兌現(xiàn)給了許*林。2004年，得知詳情的第五生產小組96戶村民也向梆子居委會追索43畝租賃土地的補償款，并四處上訪無果的情況下，一紙訴狀將梆子居委會和許*林推上了法院被告席，要求判決認定原梆子村委會與許*林簽訂的46畝坑塘荒地承包合同無效，有關土地補償費應歸第五生產小組集體所有。

[審理判決]

一審過程中，臨邑縣人民法院依法將被錯列為被告的許*林改作為第三人參加訴訟。審理認為：原告96戶村民已超過梆子村第五生產小組人數(shù)的三分之二，他們主張本小組集體所有土地的處分權，具備作為本案原告的訴訟主體資格。被告梆子居委會與許*林簽訂土地承包合同，未經(jīng)該土地所有人第五生產小組的大會討論，違背了民主議定原則，且許*林領取的土地經(jīng)營權證中記載的土地種類、畝數(shù)與所簽承包合同中所確定的土地種類和畝類不相一致，故原告96戶村民提出該土地承包合同無效的主張，事實清楚，證據(jù)充分，應予支持。2005年底，臨邑法院一審判決被告梆子居委會和第三人許*林所簽訂的土地承包合同無效。

一審判決后，許*林不服，向德州市中級人民法院提出上訴。他在上訴狀中說，政府有關部門給自己辦理的土地經(jīng)營權證記載的25畝是指可耕地面積，不包括其承包后投資開發(fā)的魚塘等面積，原審法院以土地經(jīng)營權證記載土地面積與實際承包土地面積不一致為由，認定他對46畝承包土地沒有真正取得土地承包經(jīng)營權是錯誤的。請求二審法院依法認定梆子居委會與許*林簽訂的46畝土地承包合同有效，被征用承包土地獲得的土地補償款應歸許*林所有。

2006年底，德州市中級人民法院經(jīng)二審開庭審理，作出終審判決：一、撤銷臨邑法院關于梆子居民委員會和許*林所簽訂土地承包合同無效的判決；二、駁回96戶村民要求確認許*林與梆子居民委員會所簽訂土地承包合同無效的訴訟請求；三、自2004年起至土地承包合同期滿，開發(fā)區(qū)管委會所給付的有關本案土地承包合同的土地租賃費，其中的30%歸許*林，70%歸96戶村民所在的梆子村第五生產小組全體村民。

[法理分析]

本案中，梆子居民委員會未能召開過第五生產小組村民大會或村民代表會議，顯然其發(fā)包程序不符合民主議定原則，屬越權發(fā)包。但是，自2001年6月6日許*林與梆子村委會簽訂土地承包合同的時間算起，至2004年梆子村第五生產小組96戶村民提出確認該承包合同無效的訴訟請求，此期間已經(jīng)超過一年，且許*林為了開墾荒地、挖建魚塘，已經(jīng)實際完成了大量投入。

最高人民法院《關于審理農業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定》第二十五條規(guī)定：“對發(fā)包方違背集體經(jīng)濟組織成員大會或者成員代表大會決議，越權發(fā)包的，應當認定該承包合同為無效合同，并根據(jù)當事人的過錯，確定其應承擔的相應責任。”“屬前款規(guī)定的情形，自承包合同簽訂之日起超過一年，或者雖未超過一年，但承包人已經(jīng)實際做了大量的投入的，對原告方要求確認該承包合同無效或者要求終止該承包合同的，人民法院不予支持。但可根據(jù)實際情況，依照公平原則，對該承包合同的有關內容進行適當調整。”

一、土地承包法轉讓條件

首先、轉讓土地承包經(jīng)營權需經(jīng)土地發(fā)包方同意。

土地發(fā)包方是指具有土地所有權的本村集體經(jīng)濟組織，一般是指村委會或者村民小組。村民轉讓承包地原則上要經(jīng)村委會或者村民小組同意并備案登記。一般來說只要村民轉讓土地的行為合法，村委會或者村民小組是必須要同意的，并予以轉讓備案登記。如果轉讓行為不合法，村委會或者村民小組肯定不能同意，不予備案登記，未經(jīng)土地發(fā)包鄉(xiāng)同意私自轉讓土地的行為，不受法律保護。

其次、土地承包經(jīng)營權只能轉讓給本村村民。

農村土地屬于本村集體所有，村民轉讓土地不能改變土地集體所有權的性質，轉讓給本村有土地承包資格權的村民，土地仍然屬于集體所有，所以是合法的。將土地轉讓給外村人或者城市人，土地所有權性質就改變了，所以，《土地管理法》規(guī)定，禁止農民將承包地出售給城市人，禁止城市人到農村購買土地，土地承包經(jīng)營權不得跨村轉讓。私自違法轉讓的，土地承包經(jīng)營權無法辦理確權登記和過戶手續(xù)。

再次、轉讓土地承包經(jīng)營權需要依法過戶登記。

特別是已經(jīng)進行土地確權登記的承包地，轉讓后必須依法進行過戶，變更土地承包經(jīng)營權，如果不變更土地承包經(jīng)營權，法律只承認土地承包經(jīng)營權證書上的承包數(shù)據(jù)記錄，轉讓承包經(jīng)營權，轉讓雙方要依法到土地管理部門申請將轉讓人的承包地變更到受讓人的戶頭上，受讓人需與土地發(fā)包方重新簽定土地承包協(xié)議。當然只有合法的轉讓行為才能依法過戶登記，受認人才能與土地發(fā)包方重新簽定土地承包協(xié)議。

總之，土地承包經(jīng)營權只能在合法的條件下才能轉讓，違法轉讓不受法律保護，不能辦理過戶手續(xù)或確權登記。

二、未召開村民會議簽訂的承包合同是否無效

一、未召開村民會議簽訂的承包合同是否無效

依據(jù)我國相關法律的規(guī)定，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會發(fā)包，村委會發(fā)包土地的，未召開村民會議也是有效的。

《中華人民共和國農村土地承包法》

第十三條農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會發(fā)包;已經(jīng)分別屬于村內兩個以上農村集體經(jīng)濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經(jīng)濟組織或者村民小組發(fā)包。村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會發(fā)包的，不得改變村內各集體經(jīng)濟組織農民集體所有的土地的所有權。

國家所有依法由農民集體使用的農村土地，由使用該土地的農村集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者村民小組發(fā)包。

第十四條發(fā)包方享有下列權利：

(一)發(fā)包本集體所有的或者國家所有依法由本集體使用的農村土地;

(二)監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護土地;

(三)制止承包方損害承包地和農業(yè)資源的行為;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權利。

二、承包合同的特征

1、承包合同以完成一定的工作為目的。

在承包合同中，承包人應按照與定作人約定的標準和要求完成工作，定作人主要目的是取得承包人完成的工作成果。

2、包人完成工作的獨立性

定作人與承包人之間定立承包合同，一般是建立在對承包人的能力、條件行人的基礎上。只有承包人自己完成工作才符合定作人的要求。

3、定做物的特定性