第三方拆遷評估機構,房屋征收評估機構如何選定,1、除暫定期內的三級資質房地產估價外皆可。除三級暫定資質外，其他資質的房地產估價機構都可以從事房屋征收評估工作?！斗康禺a估價機構管理辦法》第24條規定：暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除
1、除暫定期內的三級資質房地產估價外皆可。
除三級暫定資質外，其他資質的房地產估價機構都可以從事房屋征收評估工作。《房地產估價機構管理辦法》第24條規定：暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定、城鎮房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產估價業務。
2、原則上一家評估機構參與，征收范圍較大可兩家以上。
一個房屋征收項目原則上由一家房地產價格評估機構負責評估，對于征收范圍較大的項目，可以由兩家以上房地產評估機構分區塊或者區分房屋用途承擔評估工作，但評估依據、評估方法、重要參數選取等標準要統一。
3、以協商、投票、搖號、抽簽等方式選定評估機構。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第20條規定，房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。各地具體標準不一，但方法類似，即先發布公告，載明候選機構基本情況、選定期限、投票時間、地點，按照少數服從多數的原則組織投票，無法選出的采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
一、拆遷評估價格如何確定
新辦法規定，被征收房屋類似房地產的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區位、用途、建筑結構等影響價值的因素。第三方（評估機構）出現的意義，即在于是以市場來說話，而不是以政府的權力來說話，也不以老百姓自己盲目的要價來說話，而是按照市場規律來定價。
以前在拆遷補償中的問題，既有補償不到位的情況，但是也有被征收方漫天要價的情況。其實，最核心的問題還是補償問題。要防止政府的單方定價，或者是被征收人的這種漫天要價，其實都是需要回歸到一個市場。因為只有真正這種市場價格，并且以公開的方式把這種價格讓雙方都知道，這樣當事人才能有很好的預期。
法律依據：
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第二十條
房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
房屋征收評估機構應當由國家統一招標選定，評估師必須具備相應資格和經驗，并遵守評估標準和程序。根據《中華人民共和國物權法》等相關法律規定，國家在實施征收時應當對被征收房屋進行評估，并按照評估結果支付補償費用。房屋征收評估機構是實施評估工作的機構，其選定辦法需要符合國家統一的招標程序。評估機構應當由國家統一招標選定，評估師必須具備相應的資格和經驗，并遵守評估標準和程序。評估標準包括：評估對象、評估方法、數據來源、評估結果表述等內容，而評估程序則包括：評估前準備、現場勘驗、數據收集、評估計算、評估分析、報告編制、評價審核等環節。評估機構在評估過程中應當保持公正、客觀、科學、合法，不得接受與評估有利害關系的當事人或利益相關人的禮品、請托等。評估師應當保證所提供的評估報告真實、準確、完整，否則可能會承擔法律責任。評估機構評估的結果是否可以申訴？ 可以。如果被評估人對評估結果存在異議，可以向評估機構提出申訴，也可以向主管部門或上級評估機構投訴。如果通過申訴或投訴處理后，仍然不能解決爭議，可以向行政或司法機關維護自己的權益。房屋征收評估機構選定辦法需要符合國家統一招標的程序，評估師必須具備相應資格和經驗，并遵守評估標準和程序。評估機構評估的結果應當真實、準確、完整，如果被評估人對評估結果存在異議，可以提出申訴?！痉梢罁浚骸吨腥A人民共和國物權法》第三十二條 政府或者其他依法享有征收權利的組織和個人在依法進行征收時，應當依據有關規定對涉及物權的房屋、構筑物等財產進行評估，并按照評估結果支付補償費用。
法律分析：
評估機構的選定應當由被征收人協商做出，應當要充分尊重被征收人的意見，要給予被征收人選擇權。在被征收人意見達不成一致的情況下，可以由房屋征收部門組織被征收人按照少數服從多數或者抽簽的方式隨機產生。
法律依據：
《國有土地上房屋征收評估辦法》 第四條 房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。
房地產價格評估機構往往可以通過三種方式來確定，協商選定、多數決定以及投票、抽簽等方式確定。1.無論是在作出征收決定之前，還是之后選定評估機構，都不影響房地產價值的評估。房地產價格評估機構安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。2.房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。注冊房地產估價師根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。3.對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。房地產價格評估機構向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。房屋征收部門將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。法律依據《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條：房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
法律主觀：首先，房地產價格評估機構的確定主體。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規定，房地產價格評估機構先由被征收人協商選定，只有在被征收人協商不成的情況下，才由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。因此，如果房屋征收部門直接指定某一房地產價格評估機構對您的房屋進行評估的話，屬于程序違法，您可以提出異議。房地產價格評估機構選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。值得注意的是，房地產價格評估機構是不可以轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務的。其次，房地產價格評估機構要評估獨立。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條規定，任何單位和個人都不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。再次，注冊房地產估價師正確適用評估方法。主要的評估方法包括市場法、收益法、成本法及假設開發法等，因此需要注冊房地產估價師根據評估對象和當地房地產市場狀況，決定采用哪一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》規定，被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。最后，對評估報告或評估結果不服的救濟途徑。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》可知，如果您如果對評估報告有疑問，可以要求作出具評估報告的房地產價格評估機構作出解釋和說明。如果對評估結果有異議，應當自收到評估報告之日起10日內，攜帶書面復核評估申請向房地產價格評估機構申請復核評估，并指出評估報告存在的問題。原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告;評估結果沒有改變的，該機構應同樣需要當書面告知您。如果您對該復核結果有異議，一定要在收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。如果您對補償仍有異議的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。如果您對補償決定還是不服的話，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。以上就是筆者總結的一些關于被拆遷房屋價格評估程序的知識點。實踐中，就房屋價格評估結果產生糾紛的案件時有發生，被拆遷人可能僅僅知道自己房屋的價格評估結果顯失公平，但是又說不出個所以然來，所以，筆者告訴大家，當您遇見這種情況時，不要慌，法律賦予我們很多的救濟途徑，在專業的征地拆遷律師的指導下，終會使您的權益免受不正當的侵害。
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投稿：王毅
內容審核：黃旭暉律師
