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征收拆遷無證住房的補償標準，征地拆遷審計的方法和重點有哪些內容:今日拆遷補償標準更新

發布時間：
2024-09-26 12:39:54
作者：
圣運律師
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征收拆遷無證住房的補償標準,征地拆遷審計的方法和重點有哪些內容,一、征地拆遷安置補償審計認識上常見的三大誤區棚戶區改造項目的重要特點是改造范圍較大、涉及拆遷戶較多，無證房和歷史遺留房屋情況復雜，是社會關注度高的重要民生工程，也是政府工作

征收拆遷無證住房的補償標準，征地拆遷審計的方法和重點有哪些內容:今日拆遷補償標準更新

征收拆遷無證住房的補償標準,征地拆遷審計的方法和重點有哪些內容

一、征地拆遷安置補償審計認識上常見的三大誤區

棚戶區改造項目的重要特點是改造范圍較大、涉及拆遷戶較多，無證房和歷史遺留房屋情況復雜，是社會關注度高的重要民生工程，也是政府工作的重點，拆遷資金的規范使用和拆遷安置政策的有效落實，直接關系到人民群眾的切身利益與社會穩定，關系到地區社會經濟的和諧發展，但在審計查證過程中，審計人員易出現以下三大誤區：

誤區一：除拆遷跟蹤審計外，審計項目中的拆遷房屋早已被拆除，有些拆遷項目原地域已經被建成了還建房，有些棚戶區改造項目起始于多年前，大部分被拆遷的房屋已經滅失，原住戶也早已搬離，時過境遷，審計人員面臨調查難、核實難、取證難的“三難”境地，因此造成拆遷項目審計難以開展的錯覺。

誤區二：拆遷改造項目已經實行了一戶一檔制，所有的拆遷項目都進行了跟蹤審計，檔案資料的規范程度應該較高，資料齊全，因此審計核查的價值不大。

誤區三：拆遷改造審計項目的內容繁雜，既涉及住宅項目又涉及非住宅項目，既涉及有證房又涉及無證房與歷史遺留房屋，既要計算區位價還要計算重置價等等，同時對每個房屋的計量標準與條件，也必須要根據實際情況加以區分，審計人員如果對政策法規及拆遷方案的熟悉程度不夠，很難分辨或發現問題，因此審計人員認為花費太多的時間和精力投入到拆遷項目中是件吃力不討好的事情。

以上三大誤區容易造成審計人員不愿意對拆遷項目進行深查細究，審計內容也僅浮于表面，因此也容易錯失發現案件線索的機會，走出誤區還需從細微處入手。

二、可采取的審計方法

征地拆遷安置補償項目主要存在以下幾類問題：第一類是拆遷過程中違反地方政策法規規定，多計算補償款的問題；第二類是不按拆遷方案操作造成國有資金損失的問題；第三類是弄虛作假騙取國有資金的問題；第四類是拆遷管理制度不完善，存在責任風險的問題。審計中需要注重從以下的幾個方面入手。

（一）熟悉政策，收集地方法律法規，從基礎工作入手

目前，全國自上而下關于房屋征收工作方面的政策、法律法規較多，對部分具體事項規定也較細，如《城市房屋拆遷管理條例》、《某市城市房屋拆遷管理實施辦法》中對拆遷補償安置中的補償方式、價格的確定、計算的條件作出了明確。《某市歷史遺留無證房屋拆遷補償處理意見》中對歷史遺留和無證房明確了認定標準，《某市城市房屋拆遷估價實施意見》中對房屋評估的內容、評估機構的資質等進行了明確，因此審計人員要想在征收拆遷項目中有所收獲，熟練掌握并運用政策法規是必不可少的，否則問題擺在眼前也發現不了，使問題從審計人員的眼皮底下溜走。

（二）合理分組，分類整理，從審計資料源頭入手

1、分組分工要合理。審計工作首先應理清工作思路，編制出審計范圍明確、重點突出、方法準確、具有可操作性的審計實施方案，使審計工作少走彎路，減少審計成本，提高審計工作效率，根據審計人員的職責采取分組審計、有效銜接、全面推進的方法開展審計。按照審計的功能可以將組別劃分為：一是財務審計小組，主要圍繞拆遷項目指揮部的資產負債情況、資金運作情況、資本經營情況以及財務管理開展審計，重點關注拆遷資金使用是否合規、在資金運作過程中是否存在違法現象，拆遷安置補償資金的兌現是否與拆遷協議一致等方面；二是拆遷審計小組，主要審查棚戶區改造以來的拆遷還建是否存在隨意分戶與擴面，為個別人創造較大的尋租空間、拆遷協議違反政策與規定擴大補償金額，拆遷過程中隱瞞真實情況重復補償等行為；三是基建工程審計小組，主要圍繞還建房的建設是否存在工程質量低劣、基建工程程序是否合法合規等問題開展。三個小組既要分清職責、又要相互銜接，例如拆遷審計小組涉及到對某筆資金流進流出存在疑點需要及時核對時，財務審計小組必須迅速準確的查找此資金的所有動向并及時反饋，共同探討是否需要繼續延伸審計，從而減少各小組在工作中的重復勞動，有效提高工作的質量與效率。

2、資料分類要合理。棚戶區改造項目財務數據量大，業務資料多，核算形式復雜，需要合理分類整理。一方面財務報表數據與業務報表數據多，資金的進出量大，而且有些業務數據由于制作表格的人員不相同，表與表之間互相不能銜接，因此分析與比對的工作就顯得異常艱難；另一方面各類會議紀要多，幾乎涉及了項目部工作職責的方方面面，由于實行了一戶一檔制，拆遷的檔案也很多，給確定審計工作的重點帶來困難，因此整理各類資料變得尤為重要。例如篩選各類會議紀要時，從中提取認為對審計有價值的資料，按財務類、拆遷類、工程類、行政類等進行分類，將整理的資料分發到對應的工作小組，各小組邊審計邊查閱資料，為發現問題提供可參考的依據。

（三）理清思路，抓住重點，從細節推進入手

明思路、抓重點，是審計工作成敗的關鍵，特別是拆遷項目審計，必須要從細微處入手，才能揭示問題，甚至找到案件線索。

1、從數據入手找到審計重點。首先對被審計單位提供的拆遷項目的業務數據進行整理和分析比對，從中發現審計疑點，例如在相同條件下某區域的無證房與歷史遺留房屋的數據與其他區域的數據差別較大，無證房和歷史遺留房屋面積比有證房面積大，甚至是有證房面積的N倍，而其他同條件區域反之，則可以將該區域納入審計重點范圍。另外根據拆遷數據與安置數據表進行比對分析，可以將分戶和擴面情況較嚴重的區域納入審計重點，并對還建安置房屋面積較大的或分戶情況突出的拆遷檔案進行抽檢。

2、從檔案入手找到審計疑點：在經過基礎數據的比對后，從建立了一戶一檔的拆遷檔案中有選擇的抽取企業規模大、被補償金額較多、分戶安置戶數多、無證房與歷史遺留的面積相對較大的檔案。將拆遷檔案中的每個補償事項對照各類政策、規定和拆遷方案，重新逐項逐筆審核與復核計算，從而發現資料中存在的漏洞，生成需進一步審查的審計疑點。特別是在審計拆遷檔案時，需要重點關注拆遷安置協議書、被拆遷人的身份與戶籍信息、拆遷房屋所有權證與土地證、房屋測繪圖與面積計算、房屋評估報告等事項。在審查檔案時，重點關注拆遷協議中拆遷安置補償費、房屋搬遷補償費、臨時安置補償費、營業補償費、無證房及歷史遺留房補償費、房屋裝修補償、附屬設施補償費的計算及認定，當然在審計時間和精力有限的情況下，不可能面面俱到，要有重點的選取重要項目進行審計復核，從而找到審計疑點。

3、從外圍入手找到審計突破點。一方面是找到支撐審計證據的重要資料，如符合政策規定時間的航拍地籍圖，對拆遷房屋存在的真實性進行確認；另一方面是找到參與拆遷工作的人員，如房屋鑒證審核員、拆遷小組負責人、分管負責人、責任人等，對拆遷項目開展的全過程進行調查了解，做好詢問筆錄并對內部控制流程進行測試分析，從內控的關鍵環節找到拆遷程序與管理中的漏洞，為審計找到突破點。

三、審計中應重點關注的幾個事項

（一）無證房與歷史遺留房屋的確認依據

由于年代久遠、房屋產權登記制度不健全，無證房與歷史遺留房屋的確認難度非常大，部分地區主要采取由街道、社區或相鄰住房互相印證等方式完成，并未取得有效的證據材料來證明認定結果，因此無證房與歷史遺留房屋的補償，往往也是拆遷項目中最容易被個別人鉆空子，成為套取國有資金的便捷渠道。審計要取得確鑿證據，找到突破口，就要將符合政策要求年代的航拍地籍圖資料等作為最重要的確認依據，并結合拆遷現場測繪圖等原始資料，分析比對其相關性與一致性，可以從以下幾個方面入手：一是將現場測繪圖與房產證所附紅線圖進行比對，核查是否存在現場勘察測繪圖與房產證圖嚴重不符的現象，核查有無房屋面積被重疊或重復計算的行為發生；二是對現場測繪圖紙上標明的無證房與歷史遺留面積進行重新復核計算，核查房屋面積是否存在人為的計算錯誤，是否存在對同一房屋性質認定矛盾，造成重復補償或多補償的情況；三是將航拍圖與現場測繪圖進行比對，并要求測繪人員在航拍圖上指認繪圖房屋的所在具體位置，核查是否存在虛假“畫”房的行為。

（二）非住宅類土地與房屋補償違法違規行為

非住宅拆遷戶所涉及的土地范圍廣，房屋數量多，地上建筑情況復雜，補償資金量大，特別是部分國有大中型企業在拆遷時，不僅需要簽訂拆遷補償協議，同時還會簽訂一些補充協議，審計人員更應加以謹慎區分與對待，認真分析協義簽訂的內容，重點關注以下幾個方面：

1、根據企業提供的土地和房屋所有權證，全面核實其土地面積及房屋存在的真實性，核查是否存在混淆房屋與土地性質，高標準違規獲取補償，如將工業用房按商業門面的標準或工業用地按商業用地標準進行補償的行為。

2、核查是否存在違反協議重復簽約的行為。即已經補償給國有企業的拆遷費用，是否在拆遷過程中再次核算補償給與企業有租賃關系的個人，形成了同土地或房屋的重復補償；

3、審查國有企業房屋整體辦理了房屋產權證后，拆遷過程中是否存在人為分戶并套取室內設施補償費、搬家費、過渡費、拆遷獎勵等行為；四是核查有無違反地方規定，故意混淆安置方式，對非住宅房屋給予了停產停業補償的行為。

（三）拆遷管理過程中損害國家利益的行為

受當前拆遷管理機制不健全，管理制度不完善，補償標準不明確，部分責任人管理缺位等因素的影響，拆遷過程中增加拆遷成本從而損害國家利益的行為時有發生，因此在審計過程中，

1、應測評內部控制制度是否健全，內部管理機制運行是否正常，審查是否存由于制度不嚴、標準不明、內控缺失等問題導致部分拆遷人尋租空間較大，從而發生損害國家利益的行為。如根據拆遷臺賬記錄，對住宅用房中分戶安置無標準，隨意性大，分戶安置的面積為原住宅面積的幾倍，同時部分還建人與被拆遷房屋人戶籍住址不在同一地點，也不屬繼承、贈予或共有產權等情況，應予以嚴查。

2、關注房屋評估報告，對評估報告中的計算方式、標準、時點進行全面復核，核查是否存在擅自篡改計量標準與條件抬高補償金額，是否存在修改計算時點造成補償的單位價值增大，從而多計補償款的行為。

3、對臨時建筑審查其補償依據是否確鑿，理由是否充分，有無存在臨時占道建筑按有證房或無證房進行補償的行為。四是圍繞拆遷項目管理中存在的漏洞，從拆遷的程序是否合法、拆遷協議的簽訂是否合規、實際的安置與協議是否不符、補償協議的簽訂是否存在法律風險等多方面進行審計。

了解征地拆遷審計的內容，在面對征地拆遷問題時，做到有法可依，保障自身的合法權益。征地拆遷是一件利國益民的好事，希望大家能夠積極地配合政府工作。日常生活中，難免會遇到各種各樣的法律問題，面對這些問題，我們很難自己解決，更多相關問題您可以咨詢圣運濟寧律師。