一、海域使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體辦法由什么規(guī)定

近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局公示《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)不動產(chǎn)登記條例》公開征求意見（以下簡稱《條例》）。

《條例》起草說明表示，《條例》共七章122條，包括：總則、不動產(chǎn)登記簿與不動產(chǎn)登記證、登記程序、不動產(chǎn)權(quán)利登記與其他登記（一般規(guī)定、所有權(quán)用益物權(quán)的登記、抵押權(quán)登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記）、不動產(chǎn)登記資料管理與利用、法律責(zé)任、附則。

主要內(nèi)容涉及不動產(chǎn)登記目的、概念、登記對象、登記權(quán)利類型、登記程序、登記資料管理與利用、法律責(zé)任等多方面的內(nèi)容。

《條例》表示：

1、本《條例》將海域使用權(quán)、海島使用權(quán)、林地使用權(quán)及森林林木所有權(quán)均予以規(guī)定，從而從根本上確認(rèn)了海域、林權(quán)等不動產(chǎn)的物權(quán)地位。

2、明確深圳市不動產(chǎn)登記中心具有土地、房屋、林地、海域等各類不動產(chǎn)登記的登記主體資格，確認(rèn)市不動產(chǎn)登記中心的法律地位。

3、引入第三方審查機(jī)構(gòu)，明確申請人在辦理繼承權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，可以委托公證機(jī)構(gòu)或具有遺囑管理人資質(zhì)的律師為登記所涉及的法律事實(shí)進(jìn)行調(diào)查或者核實(shí)。

4、《條例》規(guī)定，申請居住權(quán)登記的房屋已設(shè)立抵押權(quán)登記的，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。

5、《條例》取消了樓花抵押，按照國家體例為預(yù)售商品房辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。

6、以預(yù)告登記的方式限制了已經(jīng)簽訂了搬遷補(bǔ)償協(xié)議城市更新項(xiàng)目不能轉(zhuǎn)移、抵押或者變更，從而避免一房二買，擾亂更新市場秩序。

本《條例》將搬遷補(bǔ)償協(xié)議進(jìn)行預(yù)告登記的程序進(jìn)一步細(xì)化，并明確除更新外，土地整備、舊住宅區(qū)改造等項(xiàng)目簽訂的搬遷補(bǔ)償協(xié)議也可以辦理預(yù)告登記。

7、要求登記機(jī)構(gòu)進(jìn)一步加強(qiáng)信息共享，不斷延申登記信息平臺，盡快實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、查封網(wǎng)上辦理。

8、本《條例》規(guī)范了不動產(chǎn)登記資料查詢與利用，規(guī)定登記簿信息公開、夫妻查房、利害關(guān)系人查驗(yàn)的條件與要求，嚴(yán)格限制“以人查房”。

9、規(guī)定了【綠本強(qiáng)制過戶】、【歷史遺留房屋登記內(nèi)容】等內(nèi)容，解決登記疑難遺留問題。《條例》規(guī)定，在處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題過程中，可以結(jié)合實(shí)際情況對登記簿的非必要事項(xiàng)進(jìn)行缺省記載；在辦理建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的，不動產(chǎn)登記簿可以僅記載專有建筑面積，不記載分?jǐn)偨ㄖ娣e。

主要創(chuàng)新點(diǎn)：

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)不動產(chǎn)登記條例》（以下簡稱《條例》）制度創(chuàng)新性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.統(tǒng)一不動產(chǎn)登記依據(jù)及不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

統(tǒng)一登記依據(jù)。落實(shí)國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，不再將房地產(chǎn)、海域、林權(quán)等各類不動產(chǎn)分別登記立法，將各類不動產(chǎn)登記納入統(tǒng)一規(guī)范，以統(tǒng)一不動產(chǎn)登記依據(jù)。本《條例》將海域使用權(quán)、海島使用權(quán)、林地使用權(quán)及森林林木所有權(quán)均予以規(guī)定，從而從根本上確認(rèn)了海域、林權(quán)等不動產(chǎn)的物權(quán)地位。

統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。明確深圳市不動產(chǎn)登記中心具有土地、房屋、林地、海域等各類不動產(chǎn)登記的登記主體資格，確認(rèn)市不動產(chǎn)登記中心的法律地位。2013年修改的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》，開創(chuàng)了事業(yè)單位作為房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的先河。本《條例》是對現(xiàn)行《房地產(chǎn)登記條例》的完善與擴(kuò)充，避免出現(xiàn)登記主體不適格的情形。同時進(jìn)一步加強(qiáng)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，增加登記人員資格管理、重大疑難登記集體決策、登記錯誤責(zé)任保險、登記審查范圍約束、登記賠償責(zé)任認(rèn)定等內(nèi)容，進(jìn)一步明確登記機(jī)構(gòu)及登記人員應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的職責(zé)與義務(wù)。

2.完善繼承、遺囑、遺贈不動產(chǎn)登記

繼承、遺囑、遺贈不動產(chǎn)登記一直是不動產(chǎn)登記的難點(diǎn)，按照《民法典》的規(guī)定，繼承、遺囑、遺贈不動產(chǎn)需要登記機(jī)構(gòu)審查很多事項(xiàng)。

在繼承中，需要對繼承人的資格、遺產(chǎn)情況、放棄繼承權(quán)是否自愿、放棄繼承權(quán)聲明書的真實(shí)性、被繼承權(quán)人生前是否有債權(quán)債務(wù)以及繼承人對此的意見、繼承人有無依法喪失繼承權(quán)的事項(xiàng)進(jìn)行審查；在遺囑繼承中，要對被繼承人的真實(shí)意思、遺囑的范圍、遺囑的效力、遺囑被繼承人是否喪失繼承權(quán)等事項(xiàng)進(jìn)行審查；在遺贈中，要對遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的效力、涉及財產(chǎn)是否屬于遺贈扶養(yǎng)協(xié)議范圍、法定繼承人是否缺乏勞動能力又無生活來源、遺贈扶養(yǎng)協(xié)議扶養(yǎng)人是否履行了扶養(yǎng)義務(wù)等事項(xiàng)進(jìn)行審查。

3.詳細(xì)規(guī)定居住權(quán)登記

居住權(quán)是《民法典》新增加的內(nèi)容。

法律依據(jù)：

《民法典》第三百六十八條規(guī)定：“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。”按照《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠恰睹穹ǖ洹穼τ诰幼?quán)如何登記卻語焉不詳。

本次立法明確了居住權(quán)登記申請材料及辦理流程。針對實(shí)操中爭議較大的已設(shè)立抵押權(quán)房屋能否設(shè)立居住權(quán)、一個房屋能否設(shè)立多個居住權(quán)、居住權(quán)能否轉(zhuǎn)移、居住權(quán)何時失效等問題給予了明確的規(guī)范，能夠有效指導(dǎo)我市居住權(quán)登記實(shí)踐。

首先，居住權(quán)的制度價值在于保障弱者（如老人、未成年子女、離婚未獲得房產(chǎn)所有權(quán)一方等）的住房問題，使得他們能夠住有所居，生活得到保障。

抵押權(quán)的制度價值在于保障將來債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，當(dāng)債務(wù)人無法償還債務(wù)時，可以對抵押物變賣所得價款優(yōu)先受償。

因此二者所涉及的所有權(quán)權(quán)能不相一致，故二者設(shè)立并不存在沖突。

但是，實(shí)踐中，設(shè)立居住權(quán)確實(shí)可能對抵押權(quán)人造成不利影響，因居住權(quán)是長期物權(quán)，一旦房屋設(shè)立了居住權(quán)可能拍賣價格大打折扣，保障抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)墓δ芤矊⒋笫苡绊憽?/p>

因此，本《條例》規(guī)定，申請居住權(quán)登記的房屋已設(shè)立抵押權(quán)登記的，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人可以在接到通知后，要求抵押提前實(shí)現(xiàn)或者更換抵押物。由于居住權(quán)是針對一個不動產(chǎn)單元，因此，一個不動產(chǎn)登記單元僅能設(shè)立一個居住權(quán)，但居住權(quán)人可以有多個。

二、海域使用權(quán)是什么權(quán)

法律分析：居住在海邊的居民，很多都是靠養(yǎng)殖、捕魚為生，而在海洋里面養(yǎng)魚并不是件簡單的事，相關(guān)從業(yè)人員需要先到有關(guān)部門領(lǐng)取批準(zhǔn)以獲得海域使用權(quán)。所謂海域使用權(quán)，是指民事主體基于縣級以上人民政府海洋行政主管部門的批準(zhǔn)和頒發(fā)的海域使用權(quán)證書，依法在一定期限內(nèi)使用一定海域的權(quán)利。海域使用權(quán)都是為經(jīng)營目的而設(shè)立，取得海域使用權(quán)的，都是從事經(jīng)營活動的法人或個人即經(jīng)營主體海域使用權(quán)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第三百二十八條 依法取得的海域使用權(quán)受法律保護(hù)。

三、海域使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎

海域使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。

海域使用權(quán)人依法使用海域并獲得收益的權(quán)利受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。海域使用權(quán)人有依法保護(hù)和合理使用海域的義務(wù)；海域使用權(quán)人對不妨害其依法使用海域的非排他性用海活動，不得阻撓。

海域的范圍很廣，表面上看起來是由一定范圍內(nèi)的內(nèi)水、領(lǐng)海的水面、水體、海床和底土組成的，但實(shí)際上，所有水體、水面、海床、底土是不可分離的整體，缺少其中任一要素均不能稱其為海域。所以，從事海上捕撈、海水養(yǎng)殖、海底石油開采、海上旅游航運(yùn)等，均屬于海域使用的范疇；就同一地段的海域使用而言，同樣適用傳統(tǒng)民法中“一物一權(quán)”的規(guī)定。

海域使用權(quán)最高期限，按照下列用途確定：

1、養(yǎng)殖用海十五年；

2、拆船用海二十年；

3、旅游、娛樂用海二十五年；

4、鹽業(yè)、礦業(yè)用海三十年；

5、公益事業(yè)用海四十年；

6、港口、修造船廠等建設(shè)工程用海五十年。

綜上所述，海域使用權(quán)最早規(guī)定在1993年財政部、國家海洋局頒布的《國家海域使用管理暫行規(guī)定》，在該規(guī)定第三條就已經(jīng)規(guī)定了海域使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租。

【法律依據(jù)】：

《海域使用法》第二條

所稱海域，是指中華人民共和國內(nèi)水、領(lǐng)海的水面、水體、海床和底土。所稱內(nèi)水，是指中華人民共和國領(lǐng)海基線向陸地一側(cè)至海岸線的海域。在中華人民共和國內(nèi)水、領(lǐng)海持續(xù)使用特定海域三個月以上的排他性用海活動，適用。

第三條

海域?qū)儆趪宜校瑖鴦?wù)院代表國家行使海域所有權(quán)。任何單位或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓海域。單位和個人使用海域，必須依法取得海域使用權(quán)。

h3>四、海域使用權(quán)是什么權(quán)

法律分析：居住在海邊的居民，很多都是靠養(yǎng)殖、捕魚為生，而在海洋里面養(yǎng)魚并不是件簡單的事，相關(guān)從業(yè)人員需要先到有關(guān)部門領(lǐng)取批準(zhǔn)以獲得海域使用權(quán)。所謂海域使用權(quán)，是指民事主體基于縣級以上人民政府海洋行政主管部門的批準(zhǔn)和頒發(fā)的海域使用權(quán)證書，依法在一定期限內(nèi)使用一定海域的權(quán)利。海域使用權(quán)都是為經(jīng)營目的而設(shè)立，取得海域使用權(quán)的，都是從事經(jīng)營活動的法人或個人即經(jīng)營主體海域使用權(quán)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第三百二十八條 依法取得的海域使用權(quán)受法律保護(hù)。

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內(nèi)容審核：羅思章律師

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