拆遷公司 取費,企業拆遷損失評估怎樣弄,一般來說，企業拆遷損失的計量比較復雜，因此企業具體損失和賠償金額應由法律評估確定。補償項目包括高世土地使用價值、房屋價值、裝修價值、搬遷費、過渡費、停產停業損失。評估還應側重于這些補償項目。注冊房地產
一般來說，企業拆遷損失的計量比較復雜，因此企業具體損失和賠償金額應由法律評估確定。補償項目包括高世土地使用價值、房屋價值、裝修價值、搬遷費、過渡費、停產停業損失。評估還應側重于這些補償項目。注冊房地產估價師應當根據估價對象和當地房地產市場情況，分析市場法和其他估價方法的適用性后，選擇一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估。
法律依據：
《國有土地上房屋征收評估方式》 第十三條 注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其此廳中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
一、房屋建構筑物拆遷損失房屋建筑物的拆遷損失即為評估基準日的評估價值。本次對房屋建筑物評估采用重臵成本法。重臵成本法的計算公式為：評估值＝重臵成本成新率
1、重臵成本的確定重臵成本＝建安綜合造價＋前期費用＋其他費用＋資金成本建安綜合造價采用預（結）算調整法確定，即以待估建筑物結算中的工程量為基礎，根據各地執行的定額標準和有關取費文件，分別計算土建工程費用、裝飾裝修工程費以及安裝工程費用，并計算出建筑安裝工程總造價。前期及其他費用依據國家、地區、行業相關規定確定；根據基準日現行貸款利率和該類別建筑物正常建設工期，確定資金成本。房屋建筑物采用現場勘查成新率和年限法成新率相結合的方法綜合確定成新率，構筑物采用年限法成新率。綜合成新率＝現場勘查成新率權重＋年限法成新率權重
2、成新率的確定建筑物按綜合法確定成新率。計算公式：綜合成新率＝現場勘察成新率60％＋理論成新率40％理論成新率＝尚可使用年限（已使用年限＋尚可使用年限）100％現場勘察成新率是對建筑物進行現場勘察，分別對其主體結構部分、裝飾部分、配套設施（水、暖、電）部分的完損情況，對照技術標準進行打分，確定其成新率。
二、管道溝槽拆遷損失管道溝槽搬遷損失即為評估基準日的評估價值。本次對管道溝槽評估，采用重臵成本法。重臵成本法的計算公式為：評估值＝重臵成本成新率
1、重臵成本的確定重臵成本由建安造價和前期費用及其他費用組成。
（1）建安工程造價由于無竣工決算資料，無法進行現場勘查，故由資產占有方提供工程量，評估人員依據建安工程安裝定額對建安工程造價進行估算。
（2）工程建設前期費用及其他費用包括工程建設前期費用、其它費用。
2、成新率的確定管道和溝槽按年限法確定成新率。計算公式：成新率＝尚可使用年限（已使用年限＋尚可使用年限）100％
3、評估值的確定評估值＝重臵成本成新率企業拆遷評估報告太低怎么辦如果被拆遷人認為拆遷賠償不合理，企業拆遷維權可以從以下幾個方面入手進行維權：
2、在拆遷之初，被拆遷人一定要關注和搜集拆遷人和政府部門頒發的文件，其中包括：拆遷公告，拆遷地塊的建設項目批準文件，建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，誰是拆遷單位，農村房屋拆遷資格證書，拆遷許可證，以及兩個內部文件（拆遷計劃、拆遷方案和銀行拆遷補償安置資金的證明）。其中，兩個內部文件需要通過提請政府信息公開或訴訟才能看到，還要關注通知甚至公開信，以及安置補償實施細則或辦法。
2、補償談判，必要時需錄音留作證據。在拆遷公告發布后，如果有拆遷公司找到被拆遷人洽談，被拆遷人要索要他們的授權委托書，讓他們出示工作證和拆遷人員的資格上崗證。因為拆遷人很有可能動用社會閑散人員恐嚇威脅被拆遷人。與拆遷辦工作人員溝通時，在必要時做錄音，“這些話可能作為將來協商談判取得重要補償的信息線索，有些被拆遷戶沒有固定證據，很難證明對方的口頭承諾”。
3、房屋評估，報告不符實際要求重評。而在評估公司人員上門時，被拆遷人也要讓他們出示相應評估公司的資質及上崗證件，在評估報告中“與房屋實際面積，裝修情況，層高不符的地方，要提出質疑，要讓評估人員詳細記載，必要時要他重新評估”。
法律分析：
一般來說，企業拆遷損失的計量比較復雜，因此企業具體損失和賠償金額應由法律評估確定。補償項目包括土地使用價值、房屋價值、裝修價值、搬遷費、過渡費、停產停業損失。評估還應側重于這些補償項目。注冊房地產估價師應當根據估價對象和當地房地產市場情況，分析市場法和其他估價方法的適用性后，選擇一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估。
法律依據：
《國有土地上房屋征收評估辦法》 第十三條 注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
一般采用市場比較法，未來收益法，以及基準地價法 進行房屋拆遷的評估。 還有成本材料法等，但是因社會變遷以及實踐需要一般不會采用。
法律依據：《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
法律分析：
第一個階段叫暫停公示。
由建設主管部門頒發一個文件，要求在拆遷范圍內暫停戶口遷移、房屋改建、加建、擴建的工程，這就是暫停公示，需要在有關的場合進行公告，公示期不能超過一年。
第二個步驟是入戶調查評估。
在確定拆遷范圍之后，拆遷人要辦一些有關的手續、文件，一般來說需要取得《建設用地規劃許可證》或者《建設工程規劃許可證》這兩個規劃文件，那么在法律上具備了拆遷的前提和依據。在此之后就可以進行拆遷的工作了。拆遷工作的第一步是先入戶調查，即到現場一戶一戶的調查。通常入戶調查是幾個單位同時去，包括拆遷公司、評估公司、業主單位、拆遷人等。拆遷公司是進行人口、戶口調查評估公司是評估的現場勘查，按照評估規則進行拍照和記錄。
第三個步驟是內業計算。
實際就是評估公司進行內業輸機和數據測算，根據外業調查的資料數據進行初步測算，算出一個大致的初步評估價格。
第四步是制定拆遷實施方案。
拆遷人需要通過評估機構的初步外業調查和內業計算，了解拆遷范圍內的補償費用大概是多少錢，編制拆遷投資預算方案。同時制定拆遷補償方案，是貨幣補償還是實物補償，貨幣補償需要耗資多少，補償資金的籌措方式等。
第五個步驟是申請拆遷許可證。
拆遷人拿著一系列前期入戶調查的材料，包括拆遷實施方案、規劃文件等，去建委(房管局)申請《拆遷許可證》。
第六個步驟是發布拆遷公告。
就是聲明此次拆遷行為即將開始。一般發布拆遷公告的同時，要把《拆遷許可證》公開張貼出來，以說明拆遷行為的合法性和時間安排。
第七個步驟是出一個正式的評估報告。
這個時候的評估機構需要出具正式的評估報告，一般是每一個被拆遷人都出一份報告，正式報告需要評估機構正式簽字蓋章。
第八個步驟是送達拆遷評估報告。
送達的方式有當面送達，也有郵遞的方式。
【法律依據】：
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第一條 為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，制定本條例。
第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。
第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。
第四條 市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。
市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。
市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。
第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。
房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。
第六條 上級人民政府應當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監督。
國務院住房城鄉建設主管部門和省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。
第七條 任何組織和個人對違反本條例規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。
監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察
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投稿：湯思靈
內容審核：李軒教授
