深圳公房拆遷律師,公房承租人死亡多年后拆遷糾紛怎么辦,公房承租人死亡多年后拆遷糾紛時在這種情況下，要根據承租公房的實際居住和繳納房租的狀況來決定。（有些當事人認為根據戶口確定，這種想法是不正確的。在原承租人死亡或者外遷后，與其共同居住的家庭
公房承租人死亡多年后拆遷糾紛時在這種情況下，要根據承租公房的實際居住和繳納房租的狀況來決定。（有些當事人認為根據戶口確定，這種想法是不正確的。
在原承租人死亡或者外遷后，與其共同居住的家庭成員繼續居住該房屋并向政府公房管理部門或直管公房經營管理單位繳納房租的，與政府公房管理部門或直管公房經營管理單位之間形成了事實上的公房租賃關系，實際居住的家庭成員成為事實上的公房承租人。但是由于沒有變更公房租賃登記，其公房承租人身份還是不明確的，也容易受到其他當事人的質疑。在這種情況下，實際的承租人應當向政府公房管理部門或直管公房經營管理單位申請確認或變更。
符合公房承租人條件而政府公房管理部門或直管公房經營管理單位不予變更的，當事人可以向法院提起行政訴訟，請求法院判決變更。在法院做出變更判決并生效后，當事人可據此向政府公房管理部門或直管公房經營管理單位申請變更。
一、公民死后其生前承租的公房的處理有哪幾種情況
第一、公房承租人死亡時，公房有同住人的情形承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致，要求變更承租用戶的，出租人應予同意。協商不一致的，出租人應當從在本處有本市戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：
1、原承租人的配偶；
2、原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時間長短）；
3、原承租人的父母；
4、其他人（按他處住房情況，本處居住時間長短。
第二、公房承租人死亡時，公房無同住人的情形公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口，或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬，可以繼續履行租賃合同。除以上情形之外的公房承租人死亡，租賃關系終止時，出租人有權收回房屋。
1、其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人的，由共同居住人協商一致確定的人選繼續承租；
2、不能按第1條協商的，出租人可按下列在共同居住的中確定變更承租人：
（1）原承租人的配偶；
（2）原承租人子女，按他處住情況、本處居住時間長短等；
（3）原承租人的父母；
（4）其他人，按他處住房情況、本處居住時間長短。
3、其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人，由其他在本市有常住戶口的配偶和直系親屬協商一致確定的人選繼續承租；
4、不能按第三條協商一致的，出租人按下列順序確定承租人：
（1）原承租人的配偶；
（2）原承租人的子女，按他處居住情況；
（3）原承租人的父母；
（4）原承租人的其他直系親屬，按他處住房情況。
上文所提的共同居住人，是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他房屋居住，或者有，但居住困難的人（結婚、出生不受前述條件限制）。
二、公房承租人死亡后，拆遷補償款屬于遺產嗎？
公房承租人死亡后，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續履行承租，遇到拆遷補償事件，補償款應該歸繼續承租人所有，不是遺產。
一、爭議焦點：
1、拆遷補償款的性質、構成和補償對象。
2、拆遷補償款是否屬于原承租人即原告父親的遺產。
二、答辯要點和結果
1、拆遷人支付給被告的拆遷補償款是基于對承租人居住權喪失的補償。根據《國務院拆遷條例》第十三條第三款：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。”、《銅陵市城市房屋拆遷管理辦法》第三十三條：“拆遷公有住房……；房屋承租人未購房的，拆遷人應當將貨幣補償金額的10％支付給被拆遷人，90％支付給承租人，租賃關系終止，承租人不再享受住房貨幣化補貼。”的規定，在涉及承租公房拆遷時，拆遷補償金是對承租人居住權喪失的補償。“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”作為涉案公房事實上和法律上的唯一承租人，有權獲得拆遷補償款。
2、被告紀某獲得的拆遷補償款不是原告父親賈某的遺產。根據《中華人民共和國民法典》：“遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產，包括：
（一）公民的收入；
（二）公民的房屋、儲蓄和生活用品；
（三）公民的林木、牲畜和家禽；
（四）公民的文物、圖書資料；”的規定，遺產必須是公民死亡時遺留，公民個人的財產。而涉案房屋是公房，顯然不屬于原告父親賈某個人所有的財產。而拆遷人于2020年開始拆遷該公房，對該公房的承租人進行補償，其時，原告父親賈某已經去世并被注銷戶口多年，所以，拆遷補償款也不是其死亡時遺留的財產。所以，涉案的拆遷補償款沒有作為原告父親賈某遺產的要件，不屬于賈某的遺產。因此，原告主張將拆遷補償款作為遺產分割沒有事實根據和法律依據。《國務院拆遷條例》第十三條市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。《銅陵市城市房屋拆遷管理辦法》第三十三條拆遷公有住房，房屋承租人按照房改政策享有購房權利的，房屋承租人購房后，拆遷人應當對其按照被拆遷人予以補償、安置；房屋承租人未購房的，拆遷人應當將貨幣補償金額的10％支付給被拆遷人，90％支付給承租人，租賃關系終止，承租人不再享受住房貨幣化補貼。《國務院商品房租賃管理辦法》第十二條房屋租賃期間內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
公房承租人死亡多年后拆遷糾紛超過二十年的人民法院不予受理。拆遷糾紛的訴訟時效是六個月，自知道或者應當知道作出行政行為之日或被侵害之日起計算。
公房承租人去世后，其所承租的房屋遇到拆遷時，拆遷補償款如何處理，相關法律法規或政策對此規定并不明確，也很容易引起爭議。有人認為應補償給實際占有人，但本人認為作為遺產處理比較合理。理由如下：一、該被拆遷公房房屋屬于遺產范圍，應按我國《繼承法》相關規定處理。(一)房屋承租權屬于我國公民的可繼承合法財產的范圍，這與我國《繼承法》及相關規定并不矛盾。我國《繼承法》第三條規定：遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產;其第(七)項規定：公民的其他合法財也屬于合法財產范圍。被繼承人所承租的公房承租權也是合法取得，既然承租權也是財產權的一種類型且受法律保護，其當然屬于公民的合法財產。根據一般民法理論，房屋承租權屬于依附于所有權的用益物權的范圍，其含有財產權內容，對合法承租人來說含有財產利益。基于此，我國《物權法》第一百一十七條也規定：用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。而公房使用權的性質和前述規定完全相符，所以其作為遺產由繼承人繼承有法律依據。(二)我國法律對公房使用權是否允許繼承并沒有明確的禁止性規定。相關的行政規章并非明確且有的已經失效，其也只是參照依據而非審理的直接源淵。特別是在現實生活中，公房承租權及其附屬利益的繼承已成為生活中的現實，無論是房屋管理部門、拆遷部門或是司法機關在處理此類問題時，實際上大部分都是按繼承問題操作的。(三)公房產權單位對把該房款補償給原承租人又沒有異議并已實際棄權，而且相關法律也規定承租人有權獲得獲得拆遷補償。因此，為維護原承租人及其繼承人的合法權益，根據我國司法最終裁決原則依我國《繼承法》解決本糾紛比效合理。二、實際占有人并非所涉及公房房屋的合法承租人，因而其直接取得拆遷補償款并沒有法律依據。(一)我國《城市城市房屋管理條例》第四條第三款的規定：被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，按第二十七條的規定，可對承租人進行相關安置;根據相關行政規章綜合分析，被繼承人去逝后變更公房承租人的條件為：與被繼承人生前共同生活兩年以上;經房屋所有權人同意;在本市無其他住房;其他家庭成員無異議，但實際占有人已無法符合上述條件。(二)實際占有人的的戶口是否遷入被拆遷房屋與其是否應獲得全部或部分補償款也無法律上的因果關系。在現實生活，有房無戶、有戶無房、一房多戶或房戶分離的情形十分常見，僅以作這拆遷補償以據即既不合理也無法律依據。如國務院法制辦和建設部負責人解答新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》時就指出：原《條例》將戶口因素作為確定安置面積標準，在實踐中被一些所利用，以謀取不正當的利益。基于此，不能只憑戶籍或占有(或居住)而當然認定其有合法的承租權或享有拆遷補償款的權利。綜上所述，在原公房承租人未有合法有效的遺囑情形下，因繼承自被繼承人死亡之日發生，因而所涉及房屋的使用權及可期待收益在拆遷之前就已應由全體繼承人共同所有，當所涉及公房拆遷時，相關補償款應由所有繼承人享有。
法律分析：不可以繼承。公房承租人變更一般發生在原承租人死亡后。由于人們尚有觀念,認為分配給自己的房子就是自己的財產，很多老人想通過立遺囑的方式將房子留給子女；也有的人在老人去世后爭奪老人承租的公房。事實上,從法律上講,作為國家及單位給予的福利待遇，公房不是個人的私有財產，首先個人不能通過立遺囑的方式留給任何人。其次，公房的承租權也是不能繼承的，遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產”，而公有住房的產權屬于國家所有，不屬于公民個人所有的財產，因此，不發生繼承問題。公房制度中，雖然涉及到對公有住房承租居住的權利，但該項權利不同于普通的財產權利，承租人只享有自己居住的權利，而沒有處分該房產的權利。因此，在原承租人死亡后，公房的承租權變更就是實踐中的難點問題。
法律依據：《中華人民共和國民法典》第一千一百二十二條 遺產是自然人死亡時遺留的個人合法財產。依照法律規定或者根據其性質不得繼承的遺產，不得繼承。
法律分析：公房承租人死亡時，公房有同住人的情形承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致，要求變更承租用戶的，出租人應予同意。協商不一致的，出租人應當從在本處有本市戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：
(1)原承租人的配偶2)原承租人的子女(按他處住房情況，本處居住時間長短)3)原承租人的父母4)其他人(按他處住房情況，本處居住時間長短。
2、公房承租人死亡時，公房無同住人的情形公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續履行租賃合同生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口，或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬，可以繼續履行租賃合同。除以上情形之外的公房承租人死亡，租賃關系終止時，出租人有權收回房屋。
(一)其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人的，由共同居住人協商一致確定的人選繼續承租(二)不能按第1條協商的，出租人可按下列在共同居住的中確定變更承租人：
1、原承租人的配偶、原承租人子女，按他處住情況、本處居住時間長短等、原承租人的父母、其他人，按他處住房情況、本處居住時間長短。
(三)其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人，由其他在本市有常住戶口的配偶和直系親屬協商一致確定的人選繼續承租(四)不能按第三條協商一致的，出租人按下列順序確定承租人：
1、原承租人的配偶、原承租人的子女，按他處居住情況、原承租人的父母、原承租人的其他直系親屬，按他處住房情況。
法律依據：《中華人民共和國民法典》 第七百三十二條 承租人在房屋租賃期限內死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
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投稿：俞文
內容審核：郭建煒律師
