一、深圳公房拆遷律師,公房承租人死亡多年后拆遷糾紛怎么辦

公房承租人死亡多年后拆遷糾紛時在這種情況下，要根據(jù)承租公房的實際居住和繳納房租的狀況來決定。（有些當(dāng)事人認(rèn)為根據(jù)戶口確定，這種想法是不正確的。

在原承租人死亡或者外遷后，與其共同居住的家庭成員繼續(xù)居住該房屋并向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位繳納房租的，與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位之間形成了事實上的公房租賃關(guān)系，實際居住的家庭成員成為事實上的公房承租人。但是由于沒有變更公房租賃登記，其公房承租人身份還是不明確的，也容易受到其他當(dāng)事人的質(zhì)疑。在這種情況下，實際的承租人應(yīng)當(dāng)向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位申請確認(rèn)或變更。

符合公房承租人條件而政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位不予變更的，當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟，請求法院判決變更。在法院做出變更判決并生效后，當(dāng)事人可據(jù)此向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位申請變更。

一、公民死后其生前承租的公房的處理有哪幾種情況

第一、公房承租人死亡時，公房有同住人的情形承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求變更承租用戶的，出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)從在本處有本市戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：

1、原承租人的配偶；

2、原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時間長短）；

3、原承租人的父母；

4、其他人（按他處住房情況，本處居住時間長短。

第二、公房承租人死亡時，公房無同住人的情形公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續(xù)履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口，或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬，可以繼續(xù)履行租賃合同。除以上情形之外的公房承租人死亡，租賃關(guān)系終止時，出租人有權(quán)收回房屋。

1、其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人的，由共同居住人協(xié)商一致確定的人選繼續(xù)承租；

2、不能按第1條協(xié)商的，出租人可按下列在共同居住的中確定變更承租人：

（1）原承租人的配偶；

（2）原承租人子女，按他處住情況、本處居住時間長短等；

（3）原承租人的父母；

（4）其他人，按他處住房情況、本處居住時間長短。

3、其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人，由其他在本市有常住戶口的配偶和直系親屬協(xié)商一致確定的人選繼續(xù)承租；

4、不能按第三條協(xié)商一致的，出租人按下列順序確定承租人：

（1）原承租人的配偶；

（2）原承租人的子女，按他處居住情況；

（3）原承租人的父母；

（4）原承租人的其他直系親屬，按他處住房情況。

上文所提的共同居住人，是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他房屋居住，或者有，但居住困難的人（結(jié)婚、出生不受前述條件限制）。

二、公房承租人死亡后，拆遷補償款屬于遺產(chǎn)嗎？

公房承租人死亡后，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)履行承租，遇到拆遷補償事件，補償款應(yīng)該歸繼續(xù)承租人所有，不是遺產(chǎn)。

二、對于公房承租人死亡多年后拆遷糾紛如何辦

一、爭議焦點：

1、拆遷補償款的性質(zhì)、構(gòu)成和補償對象。

2、拆遷補償款是否屬于原承租人即原告父親的遺產(chǎn)。

二、答辯要點和結(jié)果

1、拆遷人支付給被告的拆遷補償款是基于對承租人居住權(quán)喪失的補償。根據(jù)《國務(wù)院拆遷條例》第十三條第三款：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。”、《銅陵市城市房屋拆遷管理辦法》第三十三條：“拆遷公有住房……；房屋承租人未購房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)將貨幣補償金額的10％支付給被拆遷人，90％支付給承租人，租賃關(guān)系終止，承租人不再享受住房貨幣化補貼。”的規(guī)定，在涉及承租公房拆遷時，拆遷補償金是對承租人居住權(quán)喪失的補償。“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”作為涉案公房事實上和法律上的唯一承租人，有權(quán)獲得拆遷補償款。

2、被告紀(jì)某獲得的拆遷補償款不是原告父親賈某的遺產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》：“遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，包括：

（一）公民的收入；

（二）公民的房屋、儲蓄和生活用品；

（三）公民的林木、牲畜和家禽；

（四）公民的文物、圖書資料；”的規(guī)定，遺產(chǎn)必須是公民死亡時遺留，公民個人的財產(chǎn)。而涉案房屋是公房，顯然不屬于原告父親賈某個人所有的財產(chǎn)。而拆遷人于2020年開始拆遷該公房，對該公房的承租人進行補償，其時，原告父親賈某已經(jīng)去世并被注銷戶口多年，所以，拆遷補償款也不是其死亡時遺留的財產(chǎn)。所以，涉案的拆遷補償款沒有作為原告父親賈某遺產(chǎn)的要件，不屬于賈某的遺產(chǎn)。因此，原告主張將拆遷補償款作為遺產(chǎn)分割沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)。《國務(wù)院拆遷條例》第十三條市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌７课荼灰婪ㄕ魇盏模瑖型恋厥褂脵?quán)同時收回。《銅陵市城市房屋拆遷管理辦法》第三十三條拆遷公有住房，房屋承租人按照房改政策享有購房權(quán)利的，房屋承租人購房后，拆遷人應(yīng)當(dāng)對其按照被拆遷人予以補償、安置；房屋承租人未購房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)將貨幣補償金額的10％支付給被拆遷人，90％支付給承租人，租賃關(guān)系終止，承租人不再享受住房貨幣化補貼。《國務(wù)院商品房租賃管理辦法》第十二條房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

三、公房承租人死亡后拆遷問題

法律主觀：

公房承租人死亡多年后拆遷糾紛超過二十年的人民法院不予受理。拆遷糾紛的訴訟時效是六個月，自知道或者應(yīng)當(dāng)知道作出行政行為之日或被侵害之日起計算。

法律客觀：

公房承租人去世后，其所承租的房屋遇到拆遷時，拆遷補償款如何處理，相關(guān)法律法規(guī)或政策對此規(guī)定并不明確，也很容易引起爭議。有人認(rèn)為應(yīng)補償給實際占有人，但本人認(rèn)為作為遺產(chǎn)處理比較合理。理由如下：一、該被拆遷公房房屋屬于遺產(chǎn)范圍，應(yīng)按我國《繼承法》相關(guān)規(guī)定處理。(一)房屋承租權(quán)屬于我國公民的可繼承合法財產(chǎn)的范圍，這與我國《繼承法》及相關(guān)規(guī)定并不矛盾。我國《繼承法》第三條規(guī)定：遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn);其第(七)項規(guī)定：公民的其他合法財也屬于合法財產(chǎn)范圍。被繼承人所承租的公房承租權(quán)也是合法取得，既然承租權(quán)也是財產(chǎn)權(quán)的一種類型且受法律保護，其當(dāng)然屬于公民的合法財產(chǎn)。根據(jù)一般民法理論，房屋承租權(quán)屬于依附于所有權(quán)的用益物權(quán)的范圍，其含有財產(chǎn)權(quán)內(nèi)容，對合法承租人來說含有財產(chǎn)利益。基于此，我國《物權(quán)法》第一百一十七條也規(guī)定：用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。而公房使用權(quán)的性質(zhì)和前述規(guī)定完全相符，所以其作為遺產(chǎn)由繼承人繼承有法律依據(jù)。(二)我國法律對公房使用權(quán)是否允許繼承并沒有明確的禁止性規(guī)定。相關(guān)的行政規(guī)章并非明確且有的已經(jīng)失效，其也只是參照依據(jù)而非審理的直接源淵。特別是在現(xiàn)實生活中，公房承租權(quán)及其附屬利益的繼承已成為生活中的現(xiàn)實，無論是房屋管理部門、拆遷部門或是司法機關(guān)在處理此類問題時，實際上大部分都是按繼承問題操作的。(三)公房產(chǎn)權(quán)單位對把該房款補償給原承租人又沒有異議并已實際棄權(quán)，而且相關(guān)法律也規(guī)定承租人有權(quán)獲得獲得拆遷補償。因此，為維護原承租人及其繼承人的合法權(quán)益，根據(jù)我國司法最終裁決原則依我國《繼承法》解決本糾紛比效合理。二、實際占有人并非所涉及公房房屋的合法承租人，因而其直接取得拆遷補償款并沒有法律依據(jù)。(一)我國《城市城市房屋管理條例》第四條第三款的規(guī)定：被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，按第二十七條的規(guī)定，可對承租人進行相關(guān)安置;根據(jù)相關(guān)行政規(guī)章綜合分析，被繼承人去逝后變更公房承租人的條件為：與被繼承人生前共同生活兩年以上;經(jīng)房屋所有權(quán)人同意;在本市無其他住房;其他家庭成員無異議，但實際占有人已無法符合上述條件。(二)實際占有人的的戶口是否遷入被拆遷房屋與其是否應(yīng)獲得全部或部分補償款也無法律上的因果關(guān)系。在現(xiàn)實生活，有房無戶、有戶無房、一房多戶或房戶分離的情形十分常見，僅以作這拆遷補償以據(jù)即既不合理也無法律依據(jù)。如國務(wù)院法制辦和建設(shè)部負(fù)責(zé)人解答新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》時就指出：原《條例》將戶口因素作為確定安置面積標(biāo)準(zhǔn)，在實踐中被一些所利用，以謀取不正當(dāng)?shù)睦妗；诖耍荒苤粦{戶籍或占有(或居住)而當(dāng)然認(rèn)定其有合法的承租權(quán)或享有拆遷補償款的權(quán)利。綜上所述，在原公房承租人未有合法有效的遺囑情形下，因繼承自被繼承人死亡之日發(fā)生，因而所涉及房屋的使用權(quán)及可期待收益在拆遷之前就已應(yīng)由全體繼承人共同所有，當(dāng)所涉及公房拆遷時，相關(guān)補償款應(yīng)由所有繼承人享有。

四、公房承租人死亡后繼承問題

法律分析：不可以繼承。公房承租人變更一般發(fā)生在原承租人死亡后。由于人們尚有觀念,認(rèn)為分配給自己的房子就是自己的財產(chǎn)，很多老人想通過立遺囑的方式將房子留給子女；也有的人在老人去世后爭奪老人承租的公房。事實上,從法律上講,作為國家及單位給予的福利待遇，公房不是個人的私有財產(chǎn)，首先個人不能通過立遺囑的方式留給任何人。其次，公房的承租權(quán)也是不能繼承的，遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)”，而公有住房的產(chǎn)權(quán)屬于國家所有，不屬于公民個人所有的財產(chǎn)，因此，不發(fā)生繼承問題。公房制度中，雖然涉及到對公有住房承租居住的權(quán)利，但該項權(quán)利不同于普通的財產(chǎn)權(quán)利，承租人只享有自己居住的權(quán)利，而沒有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。因此，在原承租人死亡后，公房的承租權(quán)變更就是實踐中的難點問題。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第一千一百二十二條 遺產(chǎn)是自然人死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)。依照法律規(guī)定或者根據(jù)其性質(zhì)不得繼承的遺產(chǎn)，不得繼承。

五、公租房的承租人去世后房子如何處理

法律分析：公房承租人死亡時，公房有同住人的情形承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求變更承租用戶的，出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)從在本處有本市戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：

(1)原承租人的配偶2)原承租人的子女(按他處住房情況，本處居住時間長短)3)原承租人的父母4)其他人(按他處住房情況，本處居住時間長短。

2、公房承租人死亡時，公房無同住人的情形公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續(xù)履行租賃合同生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口，或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬，可以繼續(xù)履行租賃合同。除以上情形之外的公房承租人死亡，租賃關(guān)系終止時，出租人有權(quán)收回房屋。

(一)其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人的，由共同居住人協(xié)商一致確定的人選繼續(xù)承租(二)不能按第1條協(xié)商的，出租人可按下列在共同居住的中確定變更承租人：

1、原承租人的配偶、原承租人子女，按他處住情況、本處居住時間長短等、原承租人的父母、其他人，按他處住房情況、本處居住時間長短。

(三)其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人，由其他在本市有常住戶口的配偶和直系親屬協(xié)商一致確定的人選繼續(xù)承租(四)不能按第三條協(xié)商一致的，出租人按下列順序確定承租人：

1、原承租人的配偶、原承租人的子女，按他處居住情況、原承租人的父母、原承租人的其他直系親屬，按他處住房情況。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第七百三十二條 承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

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文章來源參考：【頭條】深圳公房拆遷律師，深圳公租房拆遷

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投稿：俞文

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