一、商務(wù)樓拆遷補(bǔ)償規(guī)定,商業(yè)房屋是怎么界定的呢

商業(yè)用房的界定應(yīng)當(dāng)以房屋產(chǎn)權(quán)證上的權(quán)屬證明為準(zhǔn)。但是，就我國(guó)目前的現(xiàn)狀而言，房屋產(chǎn)權(quán)證上商業(yè)用途的房屋很少，在現(xiàn)實(shí)中，大量存在的是民房商用。只要領(lǐng)取了合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，有合法齊全的完稅憑證，且營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)地點(diǎn)和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)在一起，也可以按照商業(yè)用房進(jìn)行補(bǔ)償。

一、房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)踐中，房產(chǎn)證上寫的是住宅，而實(shí)際上用作經(jīng)營(yíng)的情況下補(bǔ)償主要依據(jù)2003年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》中做出的規(guī)定：對(duì)拆遷范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的手續(xù)，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)拆遷補(bǔ)償。

另外，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條規(guī)定：被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)效益的，應(yīng)當(dāng)選用收益評(píng)估法。

根據(jù)上述規(guī)定可以看出的是，法律并未對(duì)“住改非”房屋補(bǔ)償作有具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)踐中，由于各地區(qū)基本情況不同，在“住改非”房屋補(bǔ)償上也出現(xiàn)了不同的做法：

1、按照房屋的實(shí)際用途補(bǔ)償，也就是說(shuō)更夠具體認(rèn)定房屋確實(shí)是用于經(jīng)營(yíng)使用的，按照商業(yè)用房的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

2、住宅房屋用于經(jīng)營(yíng)使用的，根據(jù)住宅房屋的實(shí)際狀況，比如是否持續(xù)經(jīng)營(yíng)、是否有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、是否沿街等相關(guān)情況，再根據(jù)商業(yè)用房的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)補(bǔ)償。

3、住宅房屋用于經(jīng)營(yíng)使用的，按照住宅房屋的補(bǔ)償估價(jià)金額和非住宅房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)金額的平均值確定。

4、按照住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，這種情況主要是住宅房屋用于經(jīng)營(yíng)使用的時(shí)間較短，尚不支持作為非住宅補(bǔ)償?shù)摹?

5、住宅房屋部分用于經(jīng)營(yíng)使用的，該部分按照商業(yè)用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，其余部分按照住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

二、拆遷補(bǔ)償安置糾紛法律依據(jù)有哪些

我國(guó)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)已明確規(guī)定，“房屋產(chǎn)權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)的合法憑證”，“其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更與他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定均為無(wú)效”，這已從法律上界定了房屋產(chǎn)權(quán)證是城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償安置的合法依據(jù)，被拆遷人持有拆除房屋的產(chǎn)權(quán)證的，就應(yīng)享受法律規(guī)定的城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償安置待遇。

但是對(duì)沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的被拆遷戶能否享受拆遷補(bǔ)償安置待遇，應(yīng)視情況而定。

二、商業(yè)房屋是怎么界定的呢

商業(yè)用房的界定應(yīng)當(dāng)以房屋產(chǎn)權(quán)證上的權(quán)屬證明為準(zhǔn)。但是，就我國(guó)目前的現(xiàn)狀而言，房屋產(chǎn)權(quán)證上商業(yè)用途的房屋很少，在現(xiàn)實(shí)中，大量存在的是民房商用。只要領(lǐng)取了合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，有合法齊全的完稅憑證，且營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)地點(diǎn)和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)在一起，也可以按照商業(yè)用房進(jìn)行補(bǔ)償。

一、商業(yè)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么？

城市房屋的補(bǔ)償按照房屋的建筑面積、用途和區(qū)位進(jìn)行。商業(yè)用房除了要按照正常的城市房屋進(jìn)行補(bǔ)償，還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償一次性停產(chǎn)、停業(yè)損失和裝修費(fèi)，一次性停產(chǎn)、停業(yè)損失各個(gè)地方會(huì)有不同的規(guī)定，裝修費(fèi)由拆遷人和被拆遷人協(xié)商，協(xié)商不成，評(píng)估確定。

商業(yè)用房拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)可參考《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的內(nèi)容。

二、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的有關(guān)規(guī)定

1、補(bǔ)償需要根據(jù)以下三個(gè)條件：

（1）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償；

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

2、對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

3、被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

4、因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

5、對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

三、商業(yè)住宅的定義是什么

本文介紹了營(yíng)業(yè)用房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),包括拆遷房屋必須持有房屋所有權(quán)證、拆遷房屋被認(rèn)定為非住宅房屋、拆遷房屋必須有營(yíng)業(yè)執(zhí)照且房屋所在地營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)注的業(yè)務(wù)是被拆遷房屋所經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)、拆遷房屋在拆遷前必須實(shí)際用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、拆遷房屋必須已辦理稅務(wù)登記并出具完稅證明。在實(shí)際操作中,有些商行可能會(huì)不符合某些認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),但如何認(rèn)定不符合標(biāo)準(zhǔn)的房屋性質(zhì)關(guān)系到被拆遷人或承租人的重大利益。有些房子可能比較靈活,房子的質(zhì)量是商

法律分析

一般來(lái)說(shuō),營(yíng)業(yè)用房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)包括以下幾個(gè)要點(diǎn):

1. 拆遷房屋必須持有房屋所有權(quán)證;

2. 拆遷房屋被認(rèn)定為非住宅房屋;

3. 拆遷房屋必須有營(yíng)業(yè)執(zhí)照,且房屋所在地營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)注的業(yè)務(wù)是被拆遷房屋所經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù);

4. 拆遷房屋在拆遷前必須實(shí)際用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng);

5. 拆遷房屋必須已辦理稅務(wù)登記并出具完稅證明。

特別說(shuō)明：在實(shí)際操作中，經(jīng)常會(huì)有一些商行不完全同時(shí)滿足上述條件。如何認(rèn)定不符合上述條件的房屋性質(zhì)，關(guān)系到被拆遷人或承租人的重大利益，因?yàn)閷?duì)商住房屋的補(bǔ)償是不同的。前者的賠償金額高于后者。在實(shí)際操作中，有些房子其實(shí)比較靈活，房子的質(zhì)量是商務(wù)用的，但并不完全符合上述規(guī)定。這種房子能不按商業(yè)用途補(bǔ)償嗎？顯然不是。區(qū)別對(duì)待要看以下情況：（1）經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是否依法需要申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；有些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不需要申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，這在農(nóng)村地區(qū)很常見(jiàn)；（2）經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是否依法需要納稅，部分地區(qū)或商業(yè)項(xiàng)目可免稅；（3）房屋拆遷前是否實(shí)際用于商業(yè)。如第（1）（2）項(xiàng)為陰性，第（3）項(xiàng)為陽(yáng)性，一般可視為手術(shù)室。

另外，在實(shí)踐中，在我們團(tuán)隊(duì)處理的案件中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，即商住樓的營(yíng)業(yè)執(zhí)照原本是簽發(fā)的，但營(yíng)業(yè)期限即將到期。拆遷后，企業(yè)主到工商部門辦理續(xù)期和年檢，但工商部門拒絕辦理。稅務(wù)部門也拒絕接受稅費(fèi)。如果超過(guò)營(yíng)業(yè)期限，不依法繳納稅費(fèi)，這套房子不是營(yíng)業(yè)用房嗎？答案顯然是否定的，這種情況下的房子應(yīng)該依法認(rèn)定為營(yíng)業(yè)用房。

拓展延伸

根據(jù)《自治區(qū)聯(lián)社關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（新農(nóng)信辦〔2019〕404號(hào)），營(yíng)業(yè)用房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)包括以下幾個(gè)方面：面積、功能、裝修、設(shè)備等。其中，營(yíng)業(yè)用房的面積應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)需求和實(shí)際情況合理確定，合理性由所在地縣級(jí)聯(lián)社審核確認(rèn)；營(yíng)業(yè)用房的功能應(yīng)滿足業(yè)務(wù)需求，并符合相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章制度的要求；營(yíng)業(yè)用房的裝修應(yīng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，確保裝修質(zhì)量和安全性；營(yíng)業(yè)用房的設(shè)備應(yīng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，確保設(shè)備的正常運(yùn)行和安全可靠性。綜上所述，營(yíng)業(yè)用房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章制度進(jìn)行審核確認(rèn)，確保滿足業(yè)務(wù)需求并符合安全標(biāo)準(zhǔn)。

結(jié)語(yǔ)

拆遷房屋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是營(yíng)業(yè)用房的重要依據(jù),但實(shí)際操作中會(huì)有一些商行不符合條件。如何認(rèn)定不符合條件的房屋性質(zhì),關(guān)系到被拆遷人或承租人的重大利益。有些房子雖然質(zhì)量是商務(wù)用的,但并不完全符合上述規(guī)定。這種情況下,如何處理需要根據(jù)具體情況而定。如果經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目依法需要申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照,且房屋拆遷前實(shí)際用于商業(yè),則可以視為營(yíng)業(yè)用房。但如果不符合上述條件,拆遷房屋就不能被認(rèn)定為營(yíng)業(yè)用房。

法律依據(jù)

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例(2020-11-29)\t第十六條\t房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例(2020-11-29)\t第三十條\t房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

城市房地產(chǎn)管理法(2019-08-26)\t第四條\t國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。

四、商業(yè)性質(zhì)和住宅性質(zhì)的區(qū)別

商業(yè)性質(zhì)和住宅性質(zhì)的區(qū)別如下：

1、土地使用年限不同。商業(yè)住宅土地使用年限為40至50年；商品住宅土地使用年限為70年；

2、使用性質(zhì)不同。商住可以申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦公，住宅就不行；

3、產(chǎn)權(quán)年限不同。商住產(chǎn)權(quán)是50年，住宅是70年。

辦理不動(dòng)產(chǎn)證需要什么材料

辦理不動(dòng)產(chǎn)證需要的材料如下：

1、登記申請(qǐng)書；

2、申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；

3、相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；

4、不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；

5、與他人利害關(guān)系的說(shuō)明材料；

6、法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

五、商業(yè)產(chǎn)權(quán)和住宅產(chǎn)權(quán)有什么區(qū)別

商業(yè)產(chǎn)權(quán)和住宅產(chǎn)權(quán)的區(qū)別如下：

1、土地使用年限不同。商業(yè)住宅土地使用年限為40至50年；商品住宅土地使用年限為70年；

2、使用性質(zhì)不同。商住可以申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦公，住宅就不行；

3、產(chǎn)權(quán)年限不同。商住產(chǎn)權(quán)是50年，住宅是70年。

辦理不動(dòng)產(chǎn)證需要什么材料

辦理不動(dòng)產(chǎn)證需要的材料如下：

1、登記申請(qǐng)書；

2、申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；

3、相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；

4、不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；

5、與他人利害關(guān)系的說(shuō)明材料；

6、法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

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投稿：樂(lè)月言

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