收緊拆遷賠償政策2026,購房者貸款未獲批準致合同解除，法院認為違約金標準過高予以調整,曹 律 普 法第八十七期作者：曹慧聰2021年4月，高某與S公司簽訂《商品房買賣合同》，約定高某向S公司購買某商品房，總價款70萬元。合同約定：1
曹 律 普 法 作者：曹慧聰 2021年4月，高某與S公司簽訂《商品房買賣合同》，約定高某向S公司購買某商品房，總價款70萬元。 合同約定： 1. 買受人應支付首期房價款15萬元，余款55萬元向銀行申請貸款支付。 2. 買受人確認意識到其貸款申請存在不能通過銀行審查的風險，…買受人承諾已具備按揭貸款所需條件。 3. 買受人任何一期房價款逾期支付超過30日的，出賣人有權解除本合同。出賣人解除合同的，買受人應向出賣人承擔該商品房總價款10%的違約金。 合同簽訂后，高某依約支付了15萬元，但其申請的銀行按揭貸款一直未獲批準。 高某向法院提起訴訟，要求解除《商品房買賣合同》、S公司向高某退還已支付的款項。 法院認為 高某與S公司簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方當事人真實意思表示，亦未違反法律法規的強制性規定，該合同合法有效，雙方當事人應嚴格按合同約定履行。 高某作為買受人，付款是其最主要的合同義務，應對合同的付款條件、自身的付款能力及貸款資質等有更謹慎的注意義務。 S公司為了慎重起見，對當時國家房地產調控政策、房貸政策及銀行審查貸款風險等因素另行告知高某，并由高某出具《承諾書》，明確承諾知曉國家對房地產調控政策及按揭貸款審查風險。 根據高某出具的《聲明書》載明，“其本人在簽署買賣合同及附件前已經認真閱讀買賣合同及其附件，完全且清楚地理解買賣合同及附件中所有條款的內容與含義”，并對《聲明書》中載明的“對可能免除、減輕出賣人責任或加重買受人責任、限制買受人權利等與本人購房具有重大利害關系的條款，出賣人在銷售過程中已通過合理的方式充分地提示本人注意并進行詳細的說明”進行書寫確認。 因此，高某對《商品房買賣合同》及其附件中關于按揭貸款辦理的內容及在合同簽訂之日起30日內全額付清該商品房總價款充分知曉，其未能在約定的期限內支付該商品房總價款存在違約，應承擔相應的違約責任。 法院最終判決，S公司應退還高某購房款15萬元，高某應支付S公司違約金4.2萬元，以上款項相抵后，S公司應退還高某10.8萬元。 圖片來源于網絡，如有侵權，請聯系刪除 曹慧聰 律師 上海蘭迪律師事務所 匯款匯錯賬戶并被法院凍結，錢該怎樣要回來？ 委任董事長變實際股東，轉讓項目被公訴，一審死緩二審有期再審無罪 發生交通事故工傷，保險公司賠付后還能申請工傷保險待遇嗎？ 被繼承人債務清償糾紛之——婚外情人起訴親生女兒要求還債，法院如何審？
第八十七期
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關于買房違約金20%的法律規定在《民法典》第五百八十六條中，當事人約定的定金數額超過主合同標的額百分之二十的，超過部分不產生定金的效力，當事人可以請求對方返還。購房違約金是不能超過造成損失的百分之三十。如果購房違約金相比實際損失過高或過低的，當事人可以請求法院或者仲裁機構適當予以增減。而具體的數額可由當事人協商約定。購房合同的主要內容包括以下幾方面：1、甲方土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房等；2、房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等；3、付款約定，包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；4、交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；5、質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；6、產權登記和物業管理的約定；7、保修責任；8、乙方使用權限；9、雙方認定的爭議仲裁機構；10、違約賠償責任；11、其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。購房合同的用處主要有：1、證明當事人之間存在著房屋買賣關系；2、可以用來向銀行申請辦理貸款；3、可以作為繳納相關稅款的憑證；4、可以用來辦理房屋轉移登記等手續。購房合同一般包括以下內容：1、購房人和開發商的基本信息；2、所購房屋的戶型和面積；3、所購房屋的價格；4、交房時間和收房標準；5、違約責任和爭議解決辦法等。法律依據《中華人民共和國民法典》第五百八十七條債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。第五百八十六條當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多于或者少于約定數額的，視為變更約定的定金數額。
法律分析：某房地產公司制定的《商品房買賣補充協議》中規定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據實予以延期交房。
法律依據：《民法典》第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。
法律分析：購房者采取按揭貸款方式購房,若《商品房預售合同》、《借款擔保合同》均被解除的,法院依法判決由商品房出賣人將其收到的購房貸款本息返還給銀行。
法律依據：《中華人民共和國民法典》 第五百六十二條 當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。
根據法律規定，銀行貸款受阻購房者可以解除合同。購房者可以和售房者協商解除合同；協商不成的，可以向法院起訴，這里銀行貸款受阻也屬于不可抗力致使合同目的不能實現，屬于法定解除合同的事由。【法律依據】《民法典》第五百六十二條當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。第五百六十三條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。
法律分析：按揭貸款未辦成功導致房屋買賣合同不能繼續履行的，屬于違約。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第六百六十七條 借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。
第六百八十條 禁止高利放貸，借款的利率不得違反國家有關規定。借款合同對支付利息沒有約定的，視為沒有利息。借款合同對支付利息約定不明確，當事人不能達成補充協議的，按照當地或者當事人的交易方式、交易習慣、市場利率等因素確定利息；自然人之間借款的，視為沒有利息。
●銀行貸款未批準,房屋買受人解除合同
●銀行貸款未批準,房屋買受人解除合同
●購房合同中關于貸款不成功屬于違約合理嗎
●貸款沒批準導致房屋買賣合同無法履行
●購房合同中注明貸款未通過退首付
●購房貸款沒批下來一般違約金多少
●購房合同貸款下不來的違約金20%
●購房合同貸款辦不下來違約金
●買房合同貸款批不下來違約金
●簽了買房合同貸款沒過違約金怎么收
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投稿：蔣晨
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