拆遷經(jīng)營性損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),廠房拆遷機(jī)器設(shè)備評估估價(jià)問題

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國政府為了對土地重新規(guī)劃，合理利用土地資源，會對城市房屋進(jìn)行改造。而規(guī)劃需要改造的土地中，可能會牽扯到一些企業(yè)的廠房用地。而對廠房進(jìn)行拆遷就會涉及到廠房拆遷機(jī)器設(shè)備評估估價(jià)問題，下面我們一起來了解一下相關(guān)內(nèi)容。

廠房拆遷機(jī)器設(shè)備評估估價(jià)問題

一、不可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備

首先要區(qū)分可移動(dòng)和不可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備，機(jī)器設(shè)備如何區(qū)分是否可移動(dòng)，區(qū)別的標(biāo)準(zhǔn)是什么?現(xiàn)在整個(gè)的設(shè)備搬遷的主流觀點(diǎn)，一旦搬遷減損不減損機(jī)器的使用價(jià)值，也就是機(jī)器的使用價(jià)值是否因?yàn)榘徇w而減損，然后評估減損的度，一般情況下如果減速達(dá)到50%就可以直接認(rèn)定為不可移動(dòng)的附屬物。如果企業(yè)的機(jī)器設(shè)備在搬遷時(shí)即便有減損，但是減損度很低，完全可以用貨幣補(bǔ)償。

二、可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備

可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備就是搬遷費(fèi)的補(bǔ)償，有的地方現(xiàn)在搬遷費(fèi)一次性劃定，比如每平米幾十塊錢，我認(rèn)為是不合規(guī)的，必須按照實(shí)際發(fā)生額度的搬遷費(fèi)來確定。不可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償?shù)氖侵刂贸尚聝r(jià)，和廠房拆遷補(bǔ)償是一個(gè)道理。機(jī)器設(shè)備再進(jìn)行交易買進(jìn)來，折算到折損率，比如一萬塊的機(jī)器設(shè)備折損率是70%就賠償七千塊。

三、特殊的機(jī)器設(shè)備

特殊的機(jī)器設(shè)備再拆遷補(bǔ)償中都是協(xié)商解決，一些高精密的機(jī)器，一旦拆除了就完全的破壞了其使用價(jià)值。我所在河南鄭州代理的一個(gè)高新企業(yè)的案件，所有的機(jī)器設(shè)備都是從美國運(yùn)來了，并且由企業(yè)主重新設(shè)計(jì)組裝。一旦拆除沒有相關(guān)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以參考，所以只能協(xié)商。

廠房拆遷該補(bǔ)償有哪些項(xiàng)目

(一)拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償

1、土地補(bǔ)償

作為承租人的企業(yè)，其經(jīng)營場地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業(yè)拆遷必然會導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止，那么企業(yè)在租賃合同中的期待利益如何保障?根據(jù)拆遷法規(guī)，拆遷補(bǔ)償對象是國有土地上的建筑物及附屬物，對空地或凈地的補(bǔ)償，拆遷法規(guī)并沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定。

其他地方的拆遷土地補(bǔ)償，往往與房屋、建筑物補(bǔ)償計(jì)算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權(quán)利人的權(quán)益無法獲得相應(yīng)的合理補(bǔ)償。同時(shí)，這也是我們立法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)在制訂法律、法規(guī)和政策性文件的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)加以保護(hù)的地方，希望有關(guān)部門能夠引起重視。

2、房屋、建筑物補(bǔ)償

對于房屋、建筑物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闅v史原因無法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實(shí)際丈量確定。房屋、建筑物的價(jià)值一般應(yīng)由拆遷人、被拆遷人共同委托評估公司，評估公司根據(jù)相關(guān)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋、建筑物的實(shí)際價(jià)值。低于上海市城市房屋拆遷最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，以最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。并依照上海市有關(guān)補(bǔ)償口徑，計(jì)算房屋、建筑物實(shí)際應(yīng)得的補(bǔ)償費(fèi)用。

3、設(shè)備重置成新價(jià)

設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算。機(jī)器設(shè)備分為兩類：一類是可搬遷設(shè)備;二是不可搬遷設(shè)備;可搬遷設(shè)備因拆遷而引起的損失又可分為實(shí)物損失費(fèi)和功能損失費(fèi)。實(shí)物損失費(fèi)包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試費(fèi)用等。功能損失費(fèi)用包括搬遷引起的機(jī)器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對于不可搬遷設(shè)備，拆遷會導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄，故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價(jià)，計(jì)算設(shè)備重置成新價(jià)，對所有人進(jìn)行補(bǔ)償。

在拆遷的實(shí)際操作中，拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，按照被拆遷正式房屋建筑面積每平方米25元計(jì)算;無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。

(二)拆遷費(fèi)用補(bǔ)償

1、停產(chǎn)停業(yè)損失

因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，拆遷人可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。對于“適當(dāng)”的標(biāo)準(zhǔn)，何為“適當(dāng)”、其計(jì)算依據(jù)、計(jì)算方法，何種情況下是“可以”補(bǔ)償，何種情況下是“不可以”補(bǔ)償，該條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒有進(jìn)行規(guī)定。在法律實(shí)踐中，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、依據(jù)常常由市一級地方政府以政策性文件規(guī)定，各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，計(jì)算方法也不同，這在立法上未免是一個(gè)遺憾。希望有關(guān)部門能夠引起重視，能夠?qū)ν．a(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行更為明晰、清楚的規(guī)定，以促動(dòng)拆遷過程中的公平公正。

2、設(shè)備搬遷安裝費(fèi)

對于可搬遷的設(shè)備，應(yīng)當(dāng)本著繼續(xù)利用的原則，進(jìn)行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。

3、解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用。

因拆遷而解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用，在法律法規(guī)政策性文件中并沒有詳細(xì)性規(guī)定，屬于拆遷當(dāng)事人相互協(xié)商爭取的項(xiàng)目。拆遷如果導(dǎo)致員工解聘，那么，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體跟員工的勞動(dòng)合同，結(jié)果勞動(dòng)法有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。

(三)基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用

在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度，拆遷人往往會采取速遷獎(jiǎng)勵(lì)的辦法鼓勵(lì)被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出拆遷范圍。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用金額的大小，由拆遷人根據(jù)拆遷實(shí)際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實(shí)際承租人之間協(xié)商確定。應(yīng)當(dāng)注意的是，如果被拆遷廠房的所有人和使用人發(fā)生分離時(shí)，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)支付給實(shí)際使用被拆遷廠房的承租人，這已經(jīng)由政策性文件進(jìn)行規(guī)定，也是合情合理的做法。

我國政府為了改變土地的用途，會規(guī)劃土地進(jìn)行改造，其中可能會牽扯到一些企業(yè)的廠房。一般企業(yè)拆遷就會涉及到很多設(shè)備附屬品的處置，通過上文的詳細(xì)內(nèi)容，我們了解了廠房拆遷機(jī)器設(shè)備評估估價(jià)問題。如果大家在土地拆遷方面還有不明白的地方，可以聯(lián)系我們圣運(yùn).

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投稿：范晨書

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