2021年違建拆除須遵循：這6種房屋就算沒證也不能限期拆除！， 導讀:在如今的拆遷活動中，手續不全的無證房屋是普遍存在。而商談補償安置事宜的過程中，如果事關簽約，一言不合，老百姓的無證房屋就很可能突如其來地被認定為違法建筑，此后如
導讀:在如今的拆遷活動中，手續不全的無證房屋是普遍存在。而商談補償安置事宜的過程中，如果事關簽約，一言不合，老百姓的無證房屋就很可能突如其來地被認定為違法建筑，此后如果再不簽字，就得眼睜睜看著房屋作為違法建筑被拆除，有關的房屋補償、裝飾裝修補償一概歸零。此外，也有一些環境整治的專項拆違活動，給人們同樣帶來拆違建的困擾。那么，違法建筑到底如何認定?被認定為違法建筑，就一定要被拆除么?
【什么情況下房屋會被認定為違建?】
追根溯源“違法建筑”的前世今生，會發現它始終蒙著一層面紗，沒有一個完整、清晰的概念。
究其原因，我國對建設行為的調整、約束，經歷了一個從政府通知命令進行調整逐步過渡到利用規范性文件以至利用部門、地方政府規章、行政法規和法律進行管理的立法過程，而建設行為又交叉性地牽涉用地審批、規劃許可以及水利、交通運輸、文物保護、園林綠化等多個領域。
正因如此，“違法建筑”有廣義和狹義之分，廣義的“違法建筑”是指違反土地管理、城鄉規劃、水利、交通運輸等法律、法規的建筑物和構筑物，狹義的“違法建筑”則是指違反城鄉規劃法律、法規的建筑物和構筑物。
實踐當中的違法建筑，一般是指狹義的“違法建筑”。根據《城鄉規劃法》第六十四條、第六十五條的規定，國有土地上城鎮規劃區內未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的建筑物，以及集體土地上鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的建筑物，分別由縣級以上城鄉規劃部門或負責集中執法的城市管理部門、鄉鎮人民政府進行違法建筑認定，并進行限期改正或拆除的處置。
其中，國有土地上的違法建筑，如可以限期改正的，并處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;
無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。
當然，并非所有無證房屋都簡單套用前述規定。在《城鄉規劃法》、尤其是《城鄉規劃法》前身的《城市規劃法》實施之前的無證房屋，應當作為歷史遺留問題區別對待，按照“比例原則”合理處置，允許通過其他手段補救。
【沒有規劃許可證，被認定為違建必須要拆除嗎?】
不少地方基層在拆違執法的時候，基于形形色色的執法目的考慮，只要沒有建設規劃許可證，拆就一個字。
實際上，按照現行城鄉規劃管理法律制度，單純的無證并非要一律拆除，比如以下6種情形就不應拆除:
其一，若違法建筑對現有規劃實施的影響程度并不嚴重，可以采取補救措施改正，則無須拆除。
所謂嚴重影響規劃實施的情況，一般是指占用規劃道路紅線、規劃綠地或廣場、市場、車站等公用設施用地，或影響四鄰、消防、交通等情形。
這一做法的實質，是比例原則的運用，即以達到行政執法目的和目標為限，采取對相對人利益損害最小的方式進行拆違。
比較典型的案例，如最高人民法院在1999年終審的(1999)行終字第20號案件中，以哈爾濱城市總體規劃中關于中央大街規劃的原則規定和中央大街建筑風貌的實際情況，以是否遮擋住相鄰的新華書店頂部為判斷標準，判定匯豐公司應當拆除部分超規劃面積，而并非無證面積一律拆除。
其二，雖然對現有規劃實施的影響程度嚴重，但卻不能拆除——即拆除違法建設可能影響相鄰建筑安全、損害無過錯利害關系人合法權益或者對公共利益造成重大損害的情形。
2010年，北京市朝陽區某小區內曾有一棟樓的業主存在未取得建設工程規劃許可加蓋第三層的違法建設情形，后朝陽區城市管理綜合行政執法監察局在執法過程中，發現如拆除第三層將對原有建筑物、相鄰建筑的地基造成安全隱患，不排除會出現樓梯倒塌等后果，最終未對該處違法建筑實施強制拆除，而是申請房屋權屬登記部門對該房屋進行了房產凍結。
其三，因當地政策落實不到位等原因導致無批建手續或翻建手續，但屬于村民唯一住宅的情形。
由于農村發展程度及行政管理、村莊規劃制定推行等方面的實際情況，宅基地房屋普遍存在手續不全甚至沒有手續的情況。
在較長時期里，這個問題不是農村村民單方能夠克服、解決的，主要過錯也不在農村村民，相反，這種管理現狀主要是地方行政機關造成的。
行政執法的最終目的是實現公共利益，保障社會的正常運行。如果將這類房屋進行拆除執法，一則有違比例原則，二則會令相對人及其家人流離失所，對其權益造成過度損害，三則會導致公共利益與多數個人利益的對立，以無謂地犧牲個人利益為代價實現形式上的公共利益，違背了行政執法追求的最終價值。
因此，這類情形一般主要考慮建設行為人家庭的居住安全利益，貫徹“以人為本”精神，不作為違法建筑拆除。
其四，村民在自己宅基地或自留地范圍內建設的附屬建筑，比如車庫、倉庫等。
這類簡單的附屬建筑物一般不會送上一級審核批準。而在有的地方，還會以地方立法的形式明確準予建設，如《江蘇省村莊規劃導則》第3條規定，村民可以結合庭院靈活布置主房與農機具和農作物儲藏間、加工間等附屬用房，在滿足健康生活的前提下，方便生產。
這類建筑物因為沒有建設在村域公共區域，很難對村莊規劃產生重大不利影響，也很少引發鄰里不合，不應作為違法建筑拆除。
其五，建設行為人因招商引資或行政允諾而建設的建筑物，也不宜簡單認定為違法建筑而采取行政強制措施，而應結合信賴利益保護原則，從維護政府公信力的角度允許采取補救措施合法化。
如筆者代理的一起案件，十幾年前，某地政府為解決未獲得補償安置的失地農民生計問題，與用地單位協調出一塊土地用于建設商鋪，區政府、規劃委、國土、建委、街道等部門均開會通過該建設項目。
后村民基于前述行政允諾投資建設商鋪，并在政府部門配合下辦理了水、電、衛生、工商、稅務等手續。這類建設行為是基于行政允諾而為之，建設行為人的財產利益應當受到保護，不應作為違法建筑拆除。
其六，遠期無證建筑。1984年《城市規劃條例》施行以前，因尚無規劃許可制度要求，當時的建設行為不要求辦理規劃許可手續，自然不能認為此前形成的無證房屋是違法建筑并要求拆除。
《城鄉規劃法》于2008年1月1日起實施，有的省份或城市，也會以該時間或結合當地鄉村規劃制度實際落地推行時間節點選擇更晚的時間節點作為要求辦理規劃許可手續的界限。
早于該時間節點建設的房子，不屬于必須拆除的情形，先計入違法建筑臺賬，隨著城市發展進程，通過房屋征收搬遷的方式合理解決。而晚于該時間新建設的無證房屋，則視具體情形處置。
律師最后提示大家，執法部門在執法過程中不能對未取得規劃許可的房屋一律作為違法建筑拆除，而應當以維護公共利益為要旨進行合法處置。公共利益是社會全部或多數成員所享有的利益，強調利益享有者的公共性，受益范圍一般是不特定多數人，其利益在一定范圍內帶有共同性、普遍性、整體性，并應當考慮誠信、公平、秩序、穩定等社會整體發展因素。
實踐中，不乏一些地方執法部門在房屋征收搬遷中打著拆違的旗號壓低補償。須知，違法建筑的認定要依法，責令拆除更要從嚴適用比例原則、遵循法定的規劃影響程度區分要求。
對于一般公眾來說，則應提高法律意識，未來在進行新建、翻建行為時，及時、依法辦理各項行政審批。如果已有的房屋遇到了拆違危機，也不要亂了陣腳，而要學會利用法律武器維護自身的合法權益。
法律分析：違法建筑不管超過幾年都是可以強拆的，違章建筑自始至終都是違法的，隨時可以強行拆除，不存在時間問題的。在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
法律依據：《中華人民共和國城鄉規劃法》
第六十五條 在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
第六十六條 建設單位或者個人有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門責令限期拆除，可以并處臨時建設工程造價一倍以下的罰款：（一）未經批準進行臨時建設的；（二）未按照批準內容進行臨時建設的；（三）臨時建筑物、構筑物超過批準期限不拆除的。
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內容審核：范美華律師
來源：中國法院網-2021年違建拆除須遵循：這6種房屋就算沒證也不能限期拆除！，
