一、拆遷時(shí)如何安置公租房人員

拆遷公租房，對(duì)承租人的安置方式有：

1、公房承租人按照房改政策購(gòu)買(mǎi)承租房屋，以被拆遷人身份獲得補(bǔ)償；

2、被拆遷人以異地安置公房承租人的方式，與公房承租人解除原來(lái)的租賃關(guān)系(實(shí)物補(bǔ)償)；

3、被拆遷人以協(xié)議方式收購(gòu)公房承租人的公房使用權(quán)(貨幣補(bǔ)償)。

現(xiàn)實(shí)生活中，比較常見(jiàn)的是第一和第三種方式。現(xiàn)就第三種即貨幣補(bǔ)償方式加以分析。

一、北京公租房政策

北京市政府辦公廳近日印發(fā)關(guān)于加強(qiáng)直管公房管理的意見(jiàn)，提出綜合房屋維護(hù)管理成本等因素，對(duì)直管公房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。同時(shí)，有序推進(jìn)平房直管公房申請(qǐng)式騰退。

1、建立直管公房信息管理平臺(tái)

意見(jiàn)所稱(chēng)直管公房是指通過(guò)接管、收購(gòu)、新建等方式形成，在市、區(qū)兩級(jí)房屋行政主管部門(mén)或經(jīng)政府授權(quán)的單位名下的公有房屋。

意見(jiàn)提出，經(jīng)營(yíng)管理單位要做好直管公房承租人認(rèn)定與變更、租賃合同履約管理、租金收繳、糾紛調(diào)處等管理工作，對(duì)危險(xiǎn)房屋及時(shí)加固、修繕和改造。充分利用先進(jìn)技術(shù)手段，加強(qiáng)對(duì)承租人的管理。

2、不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借

承租人應(yīng)按租金標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)足額繳納租金，不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借；承租人不得擅自改變房屋使用用途，不得利用房屋進(jìn)行違法違規(guī)活動(dòng)。

市房屋行政主管部門(mén)要會(huì)同各區(qū)建立直管公房信息管理平臺(tái)，并與北京市住房信息系統(tǒng)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)直管公房信息動(dòng)態(tài)監(jiān)管。

3、給予租金減免或補(bǔ)貼

綜合房屋維護(hù)管理成本等因素，對(duì)直管公房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。對(duì)屬于低保、低收入家庭的承租人可給予租金減免或補(bǔ)貼。

4、嚴(yán)禁直管公房違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借

違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借是指承租人本人、配偶及子女均不在承租的直管公房?jī)?nèi)居住，擅自安排其他人員居住的行為。

經(jīng)營(yíng)管理單位通過(guò)承租人身份智能識(shí)別系統(tǒng)和日常巡查、舉報(bào)核實(shí)等渠道，發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸、糾正；

對(duì)拒不改正或規(guī)勸整改兩次后仍違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借的，可依照合同解除租賃關(guān)系，收回房屋。嚴(yán)禁直管公房使用權(quán)交易。

5、承租人交回使用權(quán)獲貨幣補(bǔ)償

意見(jiàn)提出，推動(dòng)核心區(qū)歷史文化街區(qū)平房騰退和修繕。有序推進(jìn)平房直管公房申請(qǐng)式騰退。

鼓勵(lì)承租人自愿交回直管公房使用權(quán)；承租人申請(qǐng)交回直管公房使用權(quán)并由經(jīng)營(yíng)管理單位收回的，經(jīng)營(yíng)管理單位適當(dāng)給予承租人貨幣補(bǔ)償。

承租人交回使用權(quán)后，可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)區(qū)政府提供的共有產(chǎn)權(quán)房或承租公租房，符合條件的優(yōu)先配售配租。

6、鼓勵(lì)承租人平移置換

東城、西城區(qū)政府可綜合考慮區(qū)域規(guī)劃、工作計(jì)劃、申請(qǐng)騰退居民的住房困難情況等因素，確定申請(qǐng)騰退家庭騰退順序。

東城、西城區(qū)政府制定鼓勵(lì)承租人平移置換到其他院落直管公房居住的相關(guān)政策，實(shí)施整院騰退和修復(fù)。

7、改善自建房?jī)?nèi)居民居住條件

意見(jiàn)明確，對(duì)完成騰退的房屋，經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)及時(shí)恢復(fù)胡同四合院原有布局，拆除違法建設(shè)，完善公共服務(wù)設(shè)施，改善居住環(huán)境。

具備條件的房屋或院落，依據(jù)保護(hù)規(guī)劃及相關(guān)導(dǎo)則，經(jīng)批準(zhǔn)可適當(dāng)利用地下空間，堅(jiān)決杜絕私挖亂建。

經(jīng)營(yíng)管理單位要在符合首都功能定位和城市規(guī)劃的前提下，對(duì)完成恢復(fù)性修建的房屋進(jìn)行合理經(jīng)營(yíng)利用。

8、自愿拆除自建房由區(qū)政府直接配租公租房

改善長(zhǎng)期居住在自建房?jī)?nèi)居民的居住條件。對(duì)長(zhǎng)期居住在自建房?jī)?nèi)，有本市戶(hù)籍，本人及配偶和未成年子女在北京市無(wú)正式住房，自愿拆除自建房并將戶(hù)口遷出的，可由區(qū)政府直接配租公租房。

9、自管公房單位情況

歷史文化街區(qū)的自管公房單位與相關(guān)區(qū)政府協(xié)商移交自管公房產(chǎn)權(quán)并轉(zhuǎn)化為直管公房后，其承租人自愿騰退或平移置換的，可按照上述政策辦理。

二、征收土地二次補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的

關(guān)于二次拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。

貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。

拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。

拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條：作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

二、拆遷安置房可以出租嗎

法律分析：安置房是可以出租的,但必須滿足一定的條件,國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定,安置房購(gòu)買(mǎi)滿5年,且完全取得產(chǎn)權(quán)證是可以上市交易的。在出租安置房時(shí),需簽訂相關(guān)出租合同。綜上，法律上沒(méi)有禁止安置房出租的規(guī)定，因此被安置人是可以出租安置房的。

法律依據(jù)：《商品房屋租賃管理辦法》 第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：(一)屬于違法建筑的;(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的;(三)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;(四)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

三、公租房拆遷安置

法律分析：拆遷安置房主要是在房屋征時(shí)政府自籌或自建的房屋，用于房屋征收時(shí)被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房。

法律依據(jù)：《公共租賃住房管理辦法》

第二十四條 公共租賃住房的所有權(quán)人及其委托的運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)公共租賃住房及其配套設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，確保公共租賃住房的正常使用。政府投資的公共租賃住房維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用主要通過(guò)公共租賃住房租金收入以及配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施租金收入解決，不足部分由財(cái)政預(yù)算安排解決；社會(huì)力量投資建設(shè)的公共租賃住房維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由所有權(quán)人及其委托的運(yùn)營(yíng)單位承擔(dān)。

第二十五條 公共租賃住房的所有權(quán)人及其委托的運(yùn)營(yíng)單位不得改變公共租賃住房的保障性住房性質(zhì)、用途及其配套設(shè)施的規(guī)劃用途。

第二十六條 承租人不得擅自裝修所承租公共租賃住房。確需裝修的，應(yīng)當(dāng)取得公共租賃住房的所有權(quán)人或其委托的運(yùn)營(yíng)單位同意。

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內(nèi)容審核：鄧海鳳律師

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