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一房兩賣的新規(guī)定？,開發(fā)商可以一房兩賣嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-23 01:54:44
作者：
圣運律師
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一房兩賣的新規(guī)定？，一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。就購房人而言，合同在先的購房人提出繼續(xù)履行的訴訟請求，一般會得到法院支持。交易過程中要注意證據(jù)的收集和保存，一旦發(fā)現(xiàn)

一房兩賣的新規(guī)定？,開發(fā)商可以一房兩賣嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、一房兩賣的新規(guī)定？

一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。就購房人而言，合同在先的購房人提出繼續(xù)履行的訴訟請求，一般會得到法院支持。交易過程中要注意證據(jù)的收集和保存，一旦發(fā)現(xiàn)賣方存在轉賣他人的違約行為，應及時通過法律途徑主張權利，要求其繼續(xù)履行合同、采取補救措施或者賠償損失。消費者購房時對一次性付款優(yōu)惠應當謹慎一些，應當了解開發(fā)商的資質，以及平時在消費者中的聲譽如何。同時，作為開發(fā)商的員工或親友，也不應提供虛假按揭的資料，否則一旦有問題就要承擔起還本付息的責任。

一房二賣的司法解釋是關于法律對于房屋出賣人對房屋進行兩次買賣的具體規(guī)定。規(guī)定要求房屋出賣人如果將房屋一房二賣就要承擔被解除合同并且支付不超過已付購房款一倍的賠償責任。一房二賣要承擔的法律責任有：賣房人應當對所有不能取得房屋所有權的購房者承擔違約責任，并進行相應的民事?lián)p失賠償；數(shù)額較大的構成詐騙罪，應依法承擔相應的刑事責任。

出賣人一房二賣主要有以下幾種處理方式：

1.以登記為準。如果兩份合同中一份已進行了過戶登記，因物權優(yōu)先于債權，確認已辦理過戶登記的一方享有房屋所有權。

2.以鑒定合同的先后順序為準。如果兩份合同均未辦理登記且標的房屋尚未交付的情況，以簽訂合同的先后順序確定合同成立的效力，順位在先的合同有效。

3.在第一個買房人已辦過戶后又賣第二人的情況下，出賣人已沒有房屋所有權，但是所簽訂的買賣合同依舊是有效的，買受人可以此合同請求出賣人承擔違約責任。

法律依據(jù)：

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第七條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

二、一房二賣的法律后果及處理原則

一房二賣的處理原則是什么

一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

一房二賣的處理原則：

1.在一房二賣中，出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。

一房二賣中，這種情形最為普遍。在該情形下，如前所述，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時，前后兩個買受人享有的請求權性質是不同的：后買受人因其債權已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權人，故其享有的是基于對該房屋所有權上產(chǎn)生的物權請求權。

前買受人享有的是基于房屋買賣合同產(chǎn)生的債權請求權，該債權請求權系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領其給付的權利，對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使其已占有買賣標的物，因該房屋所有權已經(jīng)經(jīng)過登記移轉于后買受人，故其對該房屋的占有即失去法律上的基礎，構成無權占有，應負返還房屋的義務。依據(jù)《民法典》第580條第(一)項的規(guī)定，出賣人對買受人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，在法律上或者事實上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務，即應承擔相應的法律后果。也就是說，合同的標的物已經(jīng)歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務轉化為損害賠償?shù)膫鶆铡３鲑u人依《民法典》第577條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的規(guī)定，對債權得不到滿足的買受人承擔賠償損失的責任。

關于債務不履行的損害賠償，值得討論的是，前買受人可否向出賣人請求相當于其再出售房屋所獲取價金的損害賠償，亦即賠償?shù)姆秶绾巍Ｎ覀冋J為，損害賠償，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。實務中，出賣人往往在房地產(chǎn)升值時，見利背信而與后買受人成交，對此買賣標的物的漲價部分，系前買受人可期待利益，應視為所失利益，列人賠償范圍之內(nèi)。這樣才能更徹底地履行公平和誠信原則。

2.在一房二賣中，出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權過戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。

在一房二賣中，這種情形也很普遍。此時，由于房屋產(chǎn)權已經(jīng)過戶，出賣人已非房屋所有權人。出賣人系出賣他人之物。《民法典》第597條第一款規(guī)定：出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。不屬于出賣人所有且出賣人無處分權的物，不構成買賣合同的標的物。換言之，《民法典》不承認出賣他人之物的合同的效力。違反《合同法》第597條第一款的規(guī)定，即屬于無權處分行為。

3.在一房二賣中，二次買賣均未完成過戶登記的處理。

在一房二賣中，二次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權仍為出賣人享有，而二次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。原則上講，買受人只能通過債權保護方法保護自己的權益。然而，基于先后買賣合同而生的此二重債權，系處于平等地位，并無位序關系，不因先后而異其效力，故前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。也就是說，一合同的債權人并不能排斥另一合同的債權請求。在這種情形下，出賣人是否得以所有人的地位對將要履行的合同有選擇權呢?

有學者指出，我國原則上應堅持登一記要件主義，但同時應當對房屋買賣中登記效力作為例外的規(guī)定。允許法院考慮當事人雙方未登記的原因、雙方或一方的過錯情況、買受人長期占有房屋的事實、買賣關系的特征、返還房屋是否可能等因素決定是否確認原關系無效。我們認為，此觀點有其合理處。雖然登記對不動產(chǎn)物權變動具有決定性意義，但是，有條件地承認未經(jīng)登記的物權變動行為體現(xiàn)了效率和公平。實踐中，應當區(qū)別不同情況，予以合理的處理：

(1)出賣人已將產(chǎn)權證書移轉占有與買受人或有關單位的主要指以下幾種情形：產(chǎn)權證書交由買受人保管的;產(chǎn)權證書交由中介公司就特定合同委托其辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)的;已經(jīng)在登記機關辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)的。

在這幾種情形下，可認為出賣人已經(jīng)選擇了其欲履行的合同，該合同的履行就此優(yōu)先于另一合同。

(2)二次買賣行為均不存在登記的意思表示情形下，應當審查買受人行使請求權時間上的先后房屋買賣合同買受人的權利之一，也是履行的重要內(nèi)容，就是行使房屋所有權過戶登記請求權。因為就買受人而言，其目的是欲取得房屋所有權，而取得合同標得物所有權的惟一途徑為移轉登記的完成。在兩個債權的實現(xiàn)構成競爭關系的前提下，誰先取得登記申請權，誰就有優(yōu)先的效果。

故就兩個合同的履行而言，首先應當以請求辦理過戶登記的先后，確認買受人中先行使請求權方的行使登記請求權的優(yōu)先權。同時請求的，應以約定的履行期屆至日的先后，確認履行期先屆至的合同的買受人行使登記請求權的優(yōu)先權;一合同約定了履行期限，另一合同沒有約定履行期限，應認為沒有約定履行期限的合同的買受人得隨時請求履行合同，可確認沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請權的優(yōu)先權;均沒有約定履行期限的，原則上認為兩合同的買受人自合同成立時起即享有行使登記申請權，但訂立在先的合同的買受人獲得的行使登記申請權的時間在前，宜以訂立合同的先后，來確定其取得房產(chǎn)權利行使的先后，即保護訂立在先的合同。但這種保護并不是確認前買受人擁有房屋所有權，而是保護前買受人得以行使登記請求權的優(yōu)先權，登記機關應優(yōu)先受理前買受人的登記申請，法院可判決強制出賣人履行前一合同，督促其及時辦理登記手續(xù)。在這一點上還可以借鑒德國民法典中的先買權制度。所謂先買權，指的是排除他人而優(yōu)先購買的權利。德國民法中的先買權是以物權方法對未來物權變動的請求權進行保全的一種法律制度，它劃分為債權先買權和物權先買權。德國民法典第505條規(guī)定，先買權行使權利的意思應該向承擔義務的出賣人表示，而且先買權人與出賣人之間的合同按照出賣人與第三人所訂立的合同的條件成立(債權先賣權)該法第1098條第2款又規(guī)定：先買權具有針對第三人的保全權利人行使轉移所有權的請求權的預登記的效力。(物權先買權)這樣規(guī)定，既有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序，又能避免因單純確認物權變動行為不成立而使兩個合同均無法履行的狀況。

4.在一房二賣中，后買受人明知出賣人已與前買受人就特定房屋訂立買賣合同，仍與出賣人就該房屋訂立買賣合同的處理。

值得討論的是，后買受人明知出賣人已與前買受人就特定房屋訂立買賣合同，但仍與出賣人就該房屋訂立買賣合同的情況，是否屬《民法典》第154條的惡意串通，一旦認定該種行為屬于惡意串通，則依據(jù)《民法典》第154條的規(guī)定，該合同無效。

民法典上的惡意與善意相對。善意和惡意與過錯一樣，也是用以表示行為人主觀狀態(tài)的術語。但對于善意、惡意這一對概念，似乎很難下明確的定義，一般都是通過具體的制度來加以說明。一般來說，善意，指不知情；惡意，指知情。在惡意串通中，僅指知情呢，還是指專以損害他人的利益為目的?

惡意串通，是指行為人雙方為牟取不正當利益，互相勾結串通而實施的有損于國家、集體或第三人利益的民事行為。

(1)當事人雙方在實施民事法律行為時有損害國家利益、集體利益或他人利益的故意;

(2)行為人雙方在實施民事行為時有串通一氣、互相勾結的行為，如無這種勾結、串通，民事行為將不可能實施或以另外的內(nèi)容實施;

(3)該民事行為履行的結果損害國家、集體或第三人的利益。

后買受人在明知出賣人已將標的物出賣于他人，但仍與出賣人就該標的物成立買賣合同，揣其合同目的，可能性有二：只為取得標的物;主要為了損害前買受人的利益。在只為取得標的物而無其他因素關聯(lián)的情形下，后一合同在債的履行上與前一合同構成競爭關系，前一合同尚有履行的可能。退一步講，即使在后一合同履行情況下，前一合同的損失亦可因違約損害賠償?shù)玫教钛a。故一般情況下，不適用惡意串通，損害第三人利益而導致合同無效的規(guī)定。

但是，在后買受人專以損害前買受人利益為目的，訂立房屋買賣合同的情形下，就構成第三人侵害債權，前買受人可以此主張后一合同無效，并請求前一合同的實際履行(撤銷所有權變更登記)。

所謂侵害債權，是指債的關系以外的第三人故意實施或與債務人惡意通謀實施旨在侵害債權人的行為并造成債權人損害。依傳統(tǒng)民法合同相對性原則，合同僅能約束合同中特定的當事人，在此外的第三人不應承擔損害賠償?shù)呢熑巍Ｒ嗉捶裾J債權可作為侵權的客體。此種理論含有一項基本的價值觀念，即保護第三人的活動自由，不因故意或過失侵害債務人或給付標的，便須對債權人負責。然而，絕對貫徹此種理論，有時難免損害債權人利益。因此，現(xiàn)代許多國家已承認債權具有不可侵害性并設立了侵害債權法律制度。

在一房二賣中，后買受人出于惡意與出賣人訂立合同并取得所有權，前買受人可否依第三人侵害債權要求后買受人負侵權行為損害賠償責任?

例如，后買受人明知前買受人已投資規(guī)劃其所購買的土地使用權，準備興建商品房出售，而引誘出賣人違約，以打擊前買受人商譽并使其遭受重大損失。在此情形下，筆者認為，后買受人應負侵害債權賠償責任。

在一房二賣中，由于房屋買賣是特定物買賣，標的物一般具有不可替代性，因此后買受人非法引誘出賣人違約給前買受人帶來的損害是難以挽回的。由后買受人或后買受人與出賣人連帶負侵權責任，既有彌補前買受人損害的性質，又有制裁其不法行為的性質。當然，侵害債權責任并非一種普遍性的民事責任，其有嚴格的適用條件。就一房二賣而言，如上述案例存有特別情事，即只有后買受人出于不正當競爭目的而與出賣人訂立合同并取得所有權，致使前買受人遭受重大損失的，才構成對前買受人債權的侵害。

三、開發(fā)商可以一房兩賣嗎

法律分析：不可以一房二賣。如果合同訂立后，開發(fā)商再把房屋又出賣給他人，或者有意不告知其出售的房屋已出讓給他人的事實，以至于使得買賣商品房這個訂立合同的目的不能實現(xiàn)，是根本違約，買方在此情形下可要求解除商品房買賣合同，返還已付款項及利息，要求開發(fā)商承擔賠償責任。

法律依據(jù)：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實。（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。