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記住這五點讓你在拆遷中拿到更多的錢！【附房屋拆遷貨幣補償的計算方法】

發布時間：
2018-03-22 09:37:15
作者：
圣運律師
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在拆遷過程中，被拆遷人往往要經歷幾番爭斗才能拿到合理的補償。對法律不甚了解的被拆遷人在拆遷博弈中無疑是處于弱勢地位的

記住這五點讓你在拆遷中拿到更多的錢！【附房屋拆遷貨幣補償的計算方法】

在拆遷過程中，被拆遷人往往要經歷幾番爭斗才能拿到合理的補償。對法律不甚了解的被拆遷人在拆遷博弈中無疑是處于弱勢地位的，任何一個重要環節的疏忽都可能導致滿盤皆輸。今天圣運律師將為大家講解，如何保證自己的合法權益不受到損害，并盡力拿到最多的補償！

沒有這些文件，他們無權拆你們的房子
圣運律師提示大家，一般這五個文件可以看出對方是否為合法的拆遷方。被拆遷人若想成為合格的拆遷人，須向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交以下五項資料：建設項目批準文件；建設用地規劃許可證；國有土地使用權批準文件；拆遷計劃和拆遷方案；辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
涉及相關利益的被拆遷人要積極了解拆遷公告載明的各項內容及上述五項批準文件，如果確少任何一項，都可以向房屋拆遷管理部門或拆遷人要求公示。如果房屋拆遷管理部門或拆遷人不能提供前述必須公示的文件，則涉嫌違法頒發拆遷許可證，被拆遷人可以此為突破點進行行政訴訟或與拆遷方進行談判。

了解拆遷政策至關重要！
拆遷政策一般包括拆遷章程、實施單位、主要人員、房產評估報告、補償方案、補償對象、征收范圍等。這些東西屬于必須向被拆遷的農民公示的，否則就是違法拆遷。而對農民來說，只有明確知道本次拆遷的政策才能知道自己享有哪些權利，增加談判的籌碼。
圣運律師提示大家，在征地過程中，拆遷方為了提高征地拆遷的效率，未經合法手續進行征地的情況時有發生，若政府不主動公開上述關于征地手續的文件，提出公開要求但相關部門并未理會或一再推脫，被征收人應當考慮其中涉及的征地是否合法。這是爭取合理補償的關鍵步驟，若征地手續都不合法，被征收人可以此為突破點與政府進行談判，占得談判優勢。

拆遷補償協議沒有以下內容不能簽
拆遷補償協議的內容一定要具體明確，空白協議和內容約定不明確的協議都絕不能簽。雖然拆遷補償協議采用空白協議和約定不明確的協議形式都是不合法的，但在實際爭取合法權益過程中，被拆遷者因舉證困難而時常陷入被動。
根據實際爭取合法權益的經驗，拆遷補償協議的內容主要包括補償方式、補償期限和違約責任等方面，被拆遷人在簽訂補償協議之前，一定要仔細審閱所簽的補償協議對下列條款是否有明確的規定。
（1）拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限；
（2）安置用房面積、標準和地點；
（3）產權調換房屋的差價支付方式和期限；
（4）搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；
（5）搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業損失費發放標準和支付方式；
（6）違約責任和爭議解決的方式；

評估報告要格外注意
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條、第二十條之規定，應當以評估報告為基礎。這幾項規定足以體現拆遷評估的重要性！
首先選對評估機構！房地產價格評估機構的選定應先由被征收人協商選定，協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。若在規定的時間內協商不成，再由房屋征收部門通過一定程序確定。在實際拆遷過程中，房屋征收部門未經被征收人協商直接確定評估機構是明顯不合法的。
其次，評估資質不可忽視！在進行評估之前，被征收人一定要了解選定的評估機構是否是依法設立的，對要評估的事項是否有評估資質，進行評估的工作人員是否有評估證書。最后還要檢閱最終的評估報告單上是否有兩名以上評估師的親筆簽名。
第三，評估方法不能錯！對于估價方來說對于同一標的物他們可以采用市場法、收益法、成本法以及假設開發法等方法進行評估，也可以同時選用兩種以上評估方法評估。根據相關規定和職業規范來說他們的報告一般是合法的，但是對被拆遷人來說，選擇不同的評估方法產生的結果卻是天壤之別的！

字不可隨意簽！
圣運律師告誡廣大被拆遷人，拆遷相關文件上的字不可隨意簽，若輕易簽字，除非有法定的撤銷理由，爭取合法權益不利的局面將很難逆轉。拆遷過程中會出現很多合同以及收據需要簽字，在每次簽字的時候我們都要仔細閱讀文件的內容，不懂的地方一定要向明白人詢問清楚，因為這些合同都是受到法律保護的，只要簽字再想更改就來不及了。

附：房屋拆遷貨幣補償的計算方法

計算方法1：
住宅房屋的貨幣補償價格包含兩部分內容，即房屋的重置成新價和區位補償價，區位補償價由被拆遷房屋的基準地價和基準房價構成，重置成新價是被拆遷房屋的重置價格和成新折扣的結合。
計算公式為：房屋拆遷補償價=(基準地價×k+基準房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價。
其中，k為容積率修正系數，按照《房屋拆遷容積率修正系數表》確定。房屋拆遷補償價計算公式中的住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍。現階段按《住宅房屋拆遷基準地價、基準房價和土地級別范圍》的規定確定。
計算方法2：
非住宅房屋的貨幣補償價格包含兩部分內容，即房屋區位補償價和地上物補償價。
計算公式為：非住宅房屋拆遷價格=區位價格×k1×k2×k3×建筑面積+地上物補償價。其中，k1為容積率調整系數;k2為房屋原用途調整系數;k3為規劃用途調整系數，當規劃用途為市政府確定的市政公益事業等重點工程時取0.7，其他情況取1.0;地上物補償價的計取按各市、地、縣有關規定采取成本估價法，用房屋重置成本結合成新進行計算。
計算方法3：
住房困難戶申請拆遷補償安置必須符合以下兩個條件：一是在拆遷范圍外別無正式住房，二是住房困難戶獲得的補償款低于規定的補償低限。對于符合以上兩個條件的住房困難戶，拆遷人應當給予其拆遷安置補助費。
拆遷安置補助費標準按以下公式進行計算：
拆遷安置補助費=規定補償低限-被拆遷房屋的補償款。其中，規定補償低限=經濟適用住房均價×規定面積標準。
計算方法4：
自建房從法律性質上講屬于違章建筑，按照《新條例》的規定，拆遷時，拆遷人對違章建筑不予補償。但由于自建房有其存在的特殊客觀歷史原因，對拆遷范圍內符合規定條件的自建房居民，拆遷人應當按照經濟適用住房均價和規定面積標準給予拆遷安置補助費。
拆遷安置補助費標準按以下公式進行計算：拆遷安置補助費=經濟適用住房均價×規定面積標準。
計算方法5：
拆遷住宅房屋，搬遷補助費根據被拆遷正式房屋的建筑面積計算，市、地、縣的搬家補助標準均有不同。由拆遷人出車搬遷的。不予補助。拆遷非住宅房屋，其設備搬遷和安裝費用，按照被拆遷正式房屋建筑面積×單價計算;無法恢復使用的設備，按照設備重置價結合成新給予補償。
計算方法6:
因拆遷非住宅房屋造成停產、停業經濟損失的，對被拆遷人根據被拆遷房屋的區位、使用性質，按照每平方米建筑面積500元至1500元給予一次性停產、停業綜合補助費。具體標準由各市、地、縣房屋拆遷行政主管部門制定。
計算方法7:
被拆遷私有房屋和已購公有住房的所有權人或者租賃房屋的承租人在規定的搬遷期限屆滿前搬遷的，提前搬家獎勵費按照提前的日期計算。每戶可得500到50000元不等，具體標準由各市、地、縣房屋拆遷行政主管部門制定。

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