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記住這五點(diǎn)讓你在拆遷中拿到更多的錢！【附房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方法】

發(fā)布時(shí)間：
2018-03-22 09:37:15
作者：
圣運(yùn)律師
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在拆遷過程中，被拆遷人往往要經(jīng)歷幾番爭斗才能拿到合理的補(bǔ)償。對(duì)法律不甚了解的被拆遷人在拆遷博弈中無疑是處于弱勢地位的

記住這五點(diǎn)讓你在拆遷中拿到更多的錢！【附房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方法】

在拆遷過程中，被拆遷人往往要經(jīng)歷幾番爭斗才能拿到合理的補(bǔ)償。對(duì)法律不甚了解的被拆遷人在拆遷博弈中無疑是處于弱勢地位的，任何一個(gè)重要環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致滿盤皆輸。今天圣運(yùn)律師將為大家講解，如何保證自己的合法權(quán)益不受到損害，并盡力拿到最多的補(bǔ)償！

沒有這些文件，他們無權(quán)拆你們的房子
圣運(yùn)律師提示大家，一般這五個(gè)文件可以看出對(duì)方是否為合法的拆遷方。被拆遷人若想成為合格的拆遷人，須向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交以下五項(xiàng)資料：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；拆遷計(jì)劃和拆遷方案；辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。
涉及相關(guān)利益的被拆遷人要積極了解拆遷公告載明的各項(xiàng)內(nèi)容及上述五項(xiàng)批準(zhǔn)文件，如果確少任何一項(xiàng)，都可以向房屋拆遷管理部門或拆遷人要求公示。如果房屋拆遷管理部門或拆遷人不能提供前述必須公示的文件，則涉嫌違法頒發(fā)拆遷許可證，被拆遷人可以此為突破點(diǎn)進(jìn)行行政訴訟或與拆遷方進(jìn)行談判。

了解拆遷政策至關(guān)重要！
拆遷政策一般包括拆遷章程、實(shí)施單位、主要人員、房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、補(bǔ)償方案、補(bǔ)償對(duì)象、征收范圍等。這些東西屬于必須向被拆遷的農(nóng)民公示的，否則就是違法拆遷。而對(duì)農(nóng)民來說，只有明確知道本次拆遷的政策才能知道自己享有哪些權(quán)利，增加談判的籌碼。
圣運(yùn)律師提示大家，在征地過程中，拆遷方為了提高征地拆遷的效率，未經(jīng)合法手續(xù)進(jìn)行征地的情況時(shí)有發(fā)生，若政府不主動(dòng)公開上述關(guān)于征地手續(xù)的文件，提出公開要求但相關(guān)部門并未理會(huì)或一再推脫，被征收人應(yīng)當(dāng)考慮其中涉及的征地是否合法。這是爭取合理補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵步驟，若征地手續(xù)都不合法，被征收人可以此為突破點(diǎn)與政府進(jìn)行談判，占得談判優(yōu)勢。

拆遷補(bǔ)償協(xié)議沒有以下內(nèi)容不能簽
拆遷補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容一定要具體明確，空白協(xié)議和內(nèi)容約定不明確的協(xié)議都絕不能簽。雖然拆遷補(bǔ)償協(xié)議采用空白協(xié)議和約定不明確的協(xié)議形式都是不合法的，但在實(shí)際爭取合法權(quán)益過程中，被拆遷者因舉證困難而時(shí)常陷入被動(dòng)。
根據(jù)實(shí)際爭取合法權(quán)益的經(jīng)驗(yàn)，拆遷補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容主要包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償期限和違約責(zé)任等方面，被拆遷人在簽訂補(bǔ)償協(xié)議之前，一定要仔細(xì)審閱所簽的補(bǔ)償協(xié)議對(duì)下列條款是否有明確的規(guī)定。
（1）拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限；
（2）安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn)；
（3）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限；
（4）搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；
（5）搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；
（6）違約責(zé)任和爭議解決的方式；

評(píng)估報(bào)告要格外注意
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條、第二十條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以評(píng)估報(bào)告為基礎(chǔ)。這幾項(xiàng)規(guī)定足以體現(xiàn)拆遷評(píng)估的重要性！
首先選對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)！房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定應(yīng)先由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。若在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成，再由房屋征收部門通過一定程序確定。在實(shí)際拆遷過程中，房屋征收部門未經(jīng)被征收人協(xié)商直接確定評(píng)估機(jī)構(gòu)是明顯不合法的。
其次，評(píng)估資質(zhì)不可忽視！在進(jìn)行評(píng)估之前，被征收人一定要了解選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否是依法設(shè)立的，對(duì)要評(píng)估的事項(xiàng)是否有評(píng)估資質(zhì)，進(jìn)行評(píng)估的工作人員是否有評(píng)估證書。最后還要檢閱最終的評(píng)估報(bào)告單上是否有兩名以上評(píng)估師的親筆簽名。
第三，評(píng)估方法不能錯(cuò)！對(duì)于估價(jià)方來說對(duì)于同一標(biāo)的物他們可以采用市場法、收益法、成本法以及假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行評(píng)估，也可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估。根據(jù)相關(guān)規(guī)定和職業(yè)規(guī)范來說他們的報(bào)告一般是合法的，但是對(duì)被拆遷人來說，選擇不同的評(píng)估方法產(chǎn)生的結(jié)果卻是天壤之別的！

字不可隨意簽！
圣運(yùn)律師告誡廣大被拆遷人，拆遷相關(guān)文件上的字不可隨意簽，若輕易簽字，除非有法定的撤銷理由，爭取合法權(quán)益不利的局面將很難逆轉(zhuǎn)。拆遷過程中會(huì)出現(xiàn)很多合同以及收據(jù)需要簽字，在每次簽字的時(shí)候我們都要仔細(xì)閱讀文件的內(nèi)容，不懂的地方一定要向明白人詢問清楚，因?yàn)檫@些合同都是受到法律保護(hù)的，只要簽字再想更改就來不及了。

附：房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方法

計(jì)算方法1：
住宅房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格包含兩部分內(nèi)容，即房屋的重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)由被拆遷房屋的基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房價(jià)構(gòu)成，重置成新價(jià)是被拆遷房屋的重置價(jià)格和成新折扣的結(jié)合。
計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=(基準(zhǔn)地價(jià)×k+基準(zhǔn)房價(jià))×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。
其中，k為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》確定。房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式中的住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房價(jià)和土地級(jí)別范圍。現(xiàn)階段按《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房價(jià)和土地級(jí)別范圍》的規(guī)定確定。
計(jì)算方法2：
非住宅房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格包含兩部分內(nèi)容，即房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和地上物補(bǔ)償價(jià)。
計(jì)算公式為：非住宅房屋拆遷價(jià)格=區(qū)位價(jià)格×k1×k2×k3×建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià)。其中，k1為容積率調(diào)整系數(shù);k2為房屋原用途調(diào)整系數(shù);k3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)，當(dāng)規(guī)劃用途為市政府確定的市政公益事業(yè)等重點(diǎn)工程時(shí)取0.7，其他情況取1.0;地上物補(bǔ)償價(jià)的計(jì)取按各市、地、縣有關(guān)規(guī)定采取成本估價(jià)法，用房屋重置成本結(jié)合成新進(jìn)行計(jì)算。
計(jì)算方法3：
住房困難戶申請(qǐng)拆遷補(bǔ)償安置必須符合以下兩個(gè)條件：一是在拆遷范圍外別無正式住房，二是住房困難戶獲得的補(bǔ)償款低于規(guī)定的補(bǔ)償?shù)拖蕖?duì)于符合以上兩個(gè)條件的住房困難戶，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予其拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。
拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按以下公式進(jìn)行計(jì)算：
拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)=規(guī)定補(bǔ)償?shù)拖?被拆遷房屋的補(bǔ)償款。其中，規(guī)定補(bǔ)償?shù)拖?經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)×規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)。
計(jì)算方法4：
自建房從法律性質(zhì)上講屬于違章建筑，按照《新條例》的規(guī)定，拆遷時(shí)，拆遷人對(duì)違章建筑不予補(bǔ)償。但由于自建房有其存在的特殊客觀歷史原因，對(duì)拆遷范圍內(nèi)符合規(guī)定條件的自建房居民，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)和規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)給予拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。
拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按以下公式進(jìn)行計(jì)算：拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)=經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)×規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)。
計(jì)算方法5：
拆遷住宅房屋，搬遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被拆遷正式房屋的建筑面積計(jì)算，市、地、縣的搬家補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)均有不同。由拆遷人出車搬遷的。不予補(bǔ)助。拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，按照被拆遷正式房屋建筑面積×單價(jià)計(jì)算;無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。
計(jì)算方法6:
因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的，對(duì)被拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)，按照每平方米建筑面積500元至1500元給予一次性停產(chǎn)、停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。具體標(biāo)準(zhǔn)由各市、地、縣房屋拆遷行政主管部門制定。
計(jì)算方法7:
被拆遷私有房屋和已購公有住房的所有權(quán)人或者租賃房屋的承租人在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)按照提前的日期計(jì)算。每戶可得500到50000元不等，具體標(biāo)準(zhǔn)由各市、地、縣房屋拆遷行政主管部門制定。

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