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詳解“協議拆遷”：這背后的陷阱，老百姓可要注意了！

發布時間：
2018-03-22 09:36:40
作者：
圣運律師
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南寧市銀海大道銀海華廷小區，有約2000平方米的土地被南寧地鐵二號線（金象站）項目征收，包括地上附著物在內

詳解“協議拆遷”：這背后的陷阱，老百姓可要注意了！

“協議拆遷”作為一個新的拆遷詞匯，逐漸進入廣大民眾的視野，尤其是在北京拆遷地區，近幾年出現頻繁。但是，這種新的拆遷方式合法嗎，到底對我們拆遷人利大于弊還是弊大于利，這背后的陰謀又是什么？

什么是協議拆遷

圣運律師首先需要向大家明確的是協議拆遷不是我們通常所說的征地拆遷協議，這完全是兩個不同的協議，兩種不同的拆遷方式。征地拆遷是法律明確規定的方式，《國有土地上房屋征收與補償條例》詳細規定了征地拆遷的程序，即先確定獲得征地審批，發布征地公告，簽訂征地補償安置協議，其中涉及房屋拆遷的，還要取得拆遷許可證，并且，對于房屋的征收拆遷必須遵循“先補償后搬遷”的原則，所以說，獲得拆遷許可證，拆遷人與被拆遷人簽訂房屋征收補償安置協議是進行合法征地拆遷不可逾越的一步。
而協議拆遷的程序其實正好與之相反。協議拆遷是指拆遷方在未取得拆遷許可證的情況下，與房屋所有權人簽訂協議，約定被拆遷人按期搬離、拆遷方給予補償。需要要注意的是，雖然協議拆遷不需要政府部門的介入，但是實踐中通常有政府部門介入，主導簽約活動。用一句話來概括的話，協議拆遷即使在政府未依法作出征收決定和補償決定的情況下，建設單位在政府部門的協調下與房屋所有權人達成拆除房屋與給予補償的協議。

協議拆遷是否合法？

之所以出現協議拆遷，其實不難得出，這是拆遷方為了降低成本、節約審批時間、提高建設進程的一種手段，通過直接與房屋所有權人簽訂協議的方式，跨越了征地預審、拆遷許可證、公告等一系列的繁瑣手續，為拆遷方節省了不少時間。但是，“法無明文規定即禁止”，既然法律沒有規定協議拆遷，那么這就是違法的。我們廣大被證收人一定要做到心中有數:法律之所以規定征地拆遷要事先報批、發布公告、簽訂補償協議、聽證等措施，就是為了使民眾能夠監督政府、監督拆遷方，防止腐敗，以維護被拆遷人的合法利益。

（1）協議拆遷不是拆遷，也不是征收。盡管在實踐中，政府部門常常介入到協議拆遷中，實際上，協議拆遷從頭到尾也不是一項拆遷。這種拆遷往往是開發商進行的一種商業性拆遷，并不是單純為了公眾利益，這就產生了這樣一個問題，協議的補償標準是什么？《國有土地上房屋征收與補償標準》是以公共利益為前提的，說到這里，圣運律師思考，商業性占地，為了一己之私拆除房屋，我們是否還要接受同樣的補償標準。
（2）協議拆遷屬于違法拆遷。正如上文所說，協議拆遷已經違反了法律規定的拆遷方式。說到底，不過是拆遷方與政府權力相互尋租的產物。在協議拆遷下，政府能夠獲得更多的土地出讓金，拆遷方取得土地也不再收到程序的約束，為其開辟另一條用地的隱蔽渠道。

協議拆遷背后的兩大陷阱，老百姓要留心了

陷阱一：協議拆遷屬于民事協議，不能提起行政之訴

協議拆遷中，廣大被拆遷人最為關注的還是拆遷補償款，但是，這其中的拆遷補償協議并非行政協議，而屬于民事協議，這就導致了協議拆遷是很難起訴政府的，盡管政府參與了協商。而且作為拆遷人的開發商很容易違約且違約成本低，到時候，被拆遷的老百姓就苦了，找開發商沒有錢，找村委會，要不就是解散了，要不就是拆遷辦公室一夜消失，訴訟成本又很高，處于弱勢地位的被拆遷戶往往就認命了，所以，老百姓在協議拆遷前，一定要謹慎，不合理、不能保證補償款到賬千萬不要簽字。
圣運律師提示大家，按照法律規定的征地拆遷程序簽訂的拆遷補償安置協議屬于行政協議，當政府或者拆遷方違反“先補償后搬遷”原則時，被拆遷人可以提起行政之訴，請求法院確認其違法。并且，起訴后，政府實際履行的可能性也比較大，不至于基于資金等問題的缺乏導致補償款遲遲不到賬。

陷阱二：協議拆遷提高補償款可能性很低相關政府部門雖然掌控權局但難起訴

行政拆遷的拆遷方一般是政府等行政部門，如果出了問題，比如征地拆遷中有些程序存在瑕疵，或者基于項目不能拖延進度等原因而主動找被拆遷人協商而提高補償款，其次，政府部門也不想被告上法庭，因為往往在征地拆遷中會出現這樣那樣的程序違法情況，迫于壓力，政府也會妥協。
而協議拆遷就不一樣了，協議拆遷由于雙方都是平等的民事主體，很難起訴政府，在拆遷中也容易出現拆遷方威逼利誘使得被拆遷人不得不簽字的情況，這時候的協議又是民事協議，是在雙方協商一致的情況下簽訂的，就很難提高補償款，導致被拆遷人的利益無法得到真正的維護，甚至是損害。

圣運律師在這里提醒大家，協議拆遷并不一個專業的、嚴謹的、符合法律規定的詞匯，也不是合法的拆遷方式，所以遇到這種拆遷方式，廣大老百姓一定要留個心眼兒，不要隨便簽字，遇到拆遷方暴力拆遷時，要報警走法律程序，必要的時候，請專業律師，幫助大家如何爭取合法權益、要回補償款甚至提高補償款。

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