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政府拆遷和開發商拆遷的區別，拆遷是政府還是開發商:今日征拆法律知識更新

發布時間：
2025-01-23 16:01:01
作者：
圣運律師
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政府拆遷和開發商拆遷的區別,政府拆遷和開發商拆遷的區別,法律分析：一、拆遷的目的區分：1、開發商拆遷，即商業拆遷，是指拆遷人是一般的民事主體，拆遷的目的是營利；2、政府拆遷則是指政府為了特定的利益，通常是為了公共利益，以其名義實施的拆遷行為

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一、政府拆遷和開發商拆遷的區別,政府拆遷和開發商拆遷的區別

法律分析：一、拆遷的目的區分：

1、開發商拆遷，即商業拆遷，是指拆遷人是一般的民事主體，拆遷的目的是營利；

2、政府拆遷則是指政府為了特定的利益，通常是為了公共利益，以其名義實施的拆遷行為。

二、拆遷的性質區分：

1、商業拆遷中拆遷人與被拆遷人完全應該是民事關系，兩者的地位平等；

2、政府拆遷是一種行政拆遷。實質是一種剝奪公民房屋所有權的行為，是一種具體行政行為，政府與被拆遷人之間形成一種行政法律關系，服從是其主要特征，符合征收的概念。

法律依據：《土地管理法實施條例》征地方案經依法批準后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準和辦理征地補償的期限等，在被征收土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告。

二、拆遷是政府還是開發商

法律分析：1，補償方面：如果說是征地（政府拆遷）的話，那就是給多少補償就是多少，政府征地必須依照國家標準補償；開發商拆遷的話，是委托拆遷公司跟你們談，就有商量的余地!2，用途方面：政府征地一般是城市開發，如鐵路；開發商拆遷一般是商業住宅改造。3，拆遷手段性質：政府征地是強制性的，開發商拆遷可以有商量余地。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第七十八條依法設立的營利法人，由登記機關發給營利法人營業執照。營業執照簽發日期為營利法人的成立日期。

三、政府拆遷和開發商拆遷有什么區別

1、補償方面

如果說是征地（政府拆遷）的話，那就是給多少補償就是多少，政府征地必須依照國家標準補償；開發商拆遷的話，是委托拆遷公司跟你們談，就有商量的余地！

2、用途方面：

政府征地一般是城市開發，如鐵路；開發商拆遷一般是商業住宅改造。

3、拆遷手段性質：

政府征地是強制性的，開發商拆遷可以有商量余地。

法律咨詢：

網友：政府可以強制拆遷嗎？

律師：1、對于違法建筑物、構筑物和設施縣級以上地方人民政府責成有關部門或者鄉、鎮人民政府可以依法組織強拆；

2、對于作出國有土地上房屋征收補償決定的市、縣級人民政府，經人民法院裁定準予組織強拆；

3、依據《行政強制法》第三十四條行政機關依法作出行政決定后，當事人在行政機關決定的期限內不履行義務的，具有行政強制執行權的行政機關依照本章規定強制執行。

4、對于違法建筑物、構筑物和設施、在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施、已作出征收補償決定國有土地上的房屋經過司法訴訟，已產生法律效力的裁判文書，有管轄權的人民法院可以依法組織強拆。

除以上機關外，其他任何單位和個人都無權實施房屋強拆。

一、政府拆遷程序是怎樣的

房屋拆遷程序一般有以下八個步驟：

第一個階段叫暫停公示

由建設主管部門頒發一個文件，要求在拆遷范圍內暫停戶口遷移、房屋改建、加建、擴建的工程，這就是暫停公示，需要在有關的場合進行公告，公示期不能超過一年。

第二個步驟是入戶調查評估

在確定拆遷范圍之后，拆遷人要辦一些有關的手續、文件，一般來說需要取得《建設用地規劃許可證》或者《建設工程規劃許可證》這兩個規劃文件，那么在法律上具備了拆遷的前提和依據。在此之后就可以進行拆遷的工作了。

拆遷工作的第一步是先入戶調查，即到現場一戶一戶的調查。通常入戶調查是幾個單位同時去，包括拆遷公司、評估公司、業主單位、拆遷人等。拆遷公司是進行人口、戶口調查；而評估公司是評估的現場勘查，按照評估規則進行拍照和記錄。

第三個步驟是內業計算

實際就是評估公司進行內業輸機和數據測算，根據外業調查的資料數據進行初步測算，算出一個大致的初步評估價格。

第四步是制定拆遷實施方案

拆遷人需要通過評估機構的初步外業調查和內業計算，了解拆遷范圍內的補償費用大概是多少錢，編制拆遷投資預算方案。同時制定拆遷補償方案，是貨幣補償還是實物補償，貨幣補償需要耗資多少，補償資金的籌措方式等。

第五個步驟是申請拆遷許可證

拆遷人拿著一系列前期入戶調查的材料，包括拆遷實施方案、規劃文件等，去建委（房管局）申請《拆遷許可證》。

第六個步驟是發布拆遷公告

就是聲明此次拆遷行為即將開始。一般發布拆遷公告的同時，要把《拆遷許可證》公開張貼出來，以說明拆遷行為的合法性和時間安排。

第七個步驟是出一個正式的評估報告

這個時候的評估機構需要出具正式的評估報告，一般是每一個被拆遷人都出一份報告，正式報告需要評估機構正式簽字蓋章。

第八個步驟是送達拆遷評估報告

送達的方式有當面送達，也有郵遞的方式。

四、拆遷和搬遷的區別

法律分析：拆遷是政府部門策劃的，有補償，拆遷的房子還有其他用途。搬遷可由政府要求或自行決定。房子不用拆，補償也很少。土地征收是指國家為了公共利益的需要，按照法律規定的權限和程序，將集體所有的土地變更為國有土地，并依法給予補償的行為

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

五、開發商拆遷和政府拆遷

開發商拆遷和政府拆遷一、拆遷的目的區分：

1、開發商拆遷，即商業拆遷，是指拆遷人是一般的民事主體，拆遷的目的是營利；

2、政府拆遷則是指政府為了特定的利益，通常是為了公共利益，以其名義實施的拆遷行為。

二、拆遷的性質區分：

1、商業拆遷中拆遷人與被拆遷人完全應該是民事關系，兩者的地位平等；

法律依據：《土地管理法實施條例》征地方案經依法批準后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準和辦理征地補償的期限等，在被征收土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告。在房屋買賣的過程中，開發商拆遷涉及很多問題，需要具體情況具體分析。比如，拆遷戶怎樣同開發商談判首先，你需要“認清自我”。自己的房子有證嗎合法嗎如果沒有，是祖屋嗎在和開發商談判之前，你第一位要做的就是知道自己的房屋是不是屬于自己，是不是合法擁有。這就好像做買賣，他來買咱們東西，但是咱得知道這個東西是不是咱得，咱能不能賣。

其次，你更要“了解對手”。在開發商取得該項目用地之前，需要辦理一大堆手續，總體來說就是國家承認他這個項目的手續、國家同意他用地的手續、國家同意他拆遷的手續等等。法律為了保障咱們的利益，規定了公示公告的辦法，不是他辦了這些手續我們都不知道，只是我們沒有去了解或者不知道怎么了解。當你了解了他們的項目內容、用地合法性等信息后，你才有足夠的談判籌碼。

再次，你總是需要一點談判技巧。這場談判或者一方慘敗出場，或者雙贏結束。我們都希望是后者，但這基本是不可能的。開發商想用最低的成本拆咱們的房子;咱們想用這套房子拿到最多的利益。我們還拿買東西討價還價打比方：他想少花錢，你想多要價，你怎么能要到價呢一是咱得貨好，二是他有問題。所以，你的談判就是說他有問題，你不愿意賣地，最后實在是不情愿，為了響應國家號召、擁護政府政策才同意拆遷。這時就涉及一個關鍵問題——價格。

最后，你要對拆遷價格心里有數。現在的拆遷補償一般都是按照市場價格，但是千萬不要用你附近最高的商品房價格要求，那樣你的談判基本要泡湯。另外，你還可以考慮多套補償方案，比如全部貨幣補償、全部產權安置、貨幣補償和產權安置各半;當然還有其他補償方法，比如農村的危房改造項目、承包相關工程;如果開發商和政府關系不錯，還能為你提供很多便利，比如給孩子落戶口，給老兩口上低保等。