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農村集體建設用地流轉程序是怎樣的?,農村集體建設用地流轉的內容:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-21 13:17:15
作者：
圣運律師
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農村集體建設用地流轉程序是怎樣的?，農村集體建設用地流轉程序不能一概而論，流轉方式不同，操作流程也不一樣，集體建設用地的流轉形式主要包括以下幾種:(1)農村集體經濟組織直接轉讓、出租土地使用權;(2)農村房屋產權人轉讓、出租房產時,連帶轉讓

農村集體建設用地流轉程序是怎樣的?,農村集體建設用地流轉的內容:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、農村集體建設用地流轉程序是怎樣的?

農村集體建設用地流轉程序不能一概而論，流轉方式不同，操作流程也不一樣，集體建設用地的流轉形式主要包括以下幾種:

(1)農村集體經濟組織直接轉讓、出租土地使用權;

(2)農村房屋產權人轉讓、出租房產時,連帶轉讓、出租土地使用權;

(3)鄉村企業的兼并、改制過程中涉及集體土地轉讓、出租;

(4)農村集體經濟組織以土地使用權作價入股、聯營等形式新辦企業;

(5)村集體經濟組織以土使用權合作的方式開發項目;

(6)經征用、補辦為國有土地并輸轉讓、出租;

(7)由于企業破產清算或債權債務因素,經司法裁定發生流轉。推行集體建設用地流轉,有利于農村經濟改革的深化,有利于農村土地法律制度的完善。

一、土地流轉和土地征收的區別

土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權(使用權)轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。流轉到期后，在土地承包期內使用權仍然屬于農民。土地征收是指國家為了公共利益需要，依照法律規定的程序和權限將農民集體所有的土地轉化為國有土地，并依法給予被征地的農村集體經濟組織和被征地農民合理補償和妥善安置的法律行為。征收后，不再享有使用權。

二、外村農民購買本村宅基地上住房的效力

關于外村村民能否購買宅基地上房屋的問題，房屋土地行政管理部門認為：根據土地管理法的相關規定，是不允許農民將本集體經濟組織農民集體所有的宅基地及房屋賣給外村農民的。其法律依據為1999年《土地管理法》的第43條規定，該規定的內容為：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。房屋土地行政管理部門由此規定引申出只允許本集體經濟組織成員之間轉讓宅基地上的房屋。

關于如何理解這些規定的含義，普遍的觀點認為：集體經濟組織成員可以使用本集體經濟的土地辦企業或建住房，但不得出讓、轉讓或出租，因此集體建設用地流轉在法律上是被禁止的。農民之間的宅基地上的房屋轉讓應限定在本集體經濟組織內部。即使本集體經濟組織內部成員之間的轉讓亦應經法定機關審批方為有效。本集體經濟組織以外的農民之間房屋買賣應為無效。

當然，對此也有相反的觀點。該觀點認為：目前已有的規定都沒有明確禁止非本集體經濟組織農民之間的宅基地上的房屋轉讓行為，從土地管理法及北京市等地方性規定中得出禁止該類轉讓行為的結論，只是一種對法律規定的理解和引申，該結論并不準確。因此，不能在法律沒有明確禁止性規定的前提下從法律條文中當然理解并引申出禁止某類民事行為的含義，并加以廣泛適用。根據農村集體土地三級所有的所有權狀態，村內各農村集體經濟組織或者村民小組、村集體經濟組織或村委會及鄉（鎮）農村集體經濟組織均對其所有的集體土地享有相應的處分權。對于宅基地上的房屋轉讓行為，只要訴爭土地的所有權人表示同意即可，嚴格的限制流轉不符合客觀存在的人口流動狀況及社會發展的趨勢。

二、農村集體土地開發流程

農村集體土地開發的流程如下：

1、確定開發項目：農村集體經濟組織或個人根據自身情況，確定合適的土地開發項目，并與相關部門進行溝通和協商，確定項目的可行性；

2、土地征收：如果需要征收土地，農村集體經濟組織或個人需向當地政府申請土地征收，并與被征收的村民進行協商和賠償；

3、土地規劃：根據項目的特點和需要，制定土地規劃方案，并向當地政府申請土地規劃許可證；

4、項目建設：根據土地規劃方案，農村集體經濟組織或個人進行項目建設，包括基礎設施建設、房屋建設、道路建設等；

5、環評審批：根據國家相關法規，對環境影響進行評估和審批，并根據審批意見進行必要的環保措施；

6、用地審批：根據國家相關法規，向當地政府申請用地審批，并獲得相應的用地證書；

7、辦理手續：根據相關法規，辦理建設工程規劃許可證、施工許可證、竣工驗收等手續；

8、運營管理：項目建設完成后，進行運營管理，包括物業管理、租賃管理、銷售管理等。

農村集體土地開發后果：

1、帶動農村經濟：農村集體土地開發可以促進農村經濟的發展，增加農民的收入來源，并帶動相關產業的發展和壯大；

2、改善農民生活：農村集體土地開發可以改善農民的生活條件，提高農民的生活水平，促進農村社會的和諧穩定；

3、保護土地資源：農村集體土地開發應當嚴格遵循國家土地利用政策和規定，保護好土地資源，避免濫用和破壞土地資源；

4、避免農村土地流失：農村集體土地開發要遵循“征地補償、公開透明、合法合規”的原則，保障農民的合法權益，避免農村土地流失問題。

綜上所述，農村集體土地開發涉及的具體法規和手續可能因地區和項目類型而有所不同，建議在具體辦理時咨詢當地政府和相關部門，以確保能夠順利開發。

【法律依據】：

《中華人民共和國土地管理法》第二條

中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。

任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。

國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。

國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

第四十八條

征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。

征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。

征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。