一、集體土地轉(zhuǎn)國有土地的流程

一、集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的程序是什么

集體土地——→征收為國有——→進(jìn)入政府土地交易中心——→(商業(yè)開發(fā)性質(zhì))公開競價(jià)出讓——→簽訂出讓合同。

農(nóng)民集體土地變成國有土地需要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)如下：

1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，因而用地單位應(yīng)首先向國土、規(guī)劃、建設(shè)部門咨詢該農(nóng)用地是否符合上述的各項(xiàng)規(guī)劃;

2、確認(rèn)該農(nóng)用地可以用于建設(shè)后，再根據(jù)建設(shè)部門的要求，進(jìn)行和編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證，向建設(shè)部門提交用地申請，建設(shè)部門審查符合的，頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的《選址意見書》，用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費(fèi)。

集體土地除了具有土地的基本屬性以外，還有下面的特性：

1、綜合性

集體土地也是由氣候、水文、土壤、地形、地質(zhì)、生物及人類活動的結(jié)果所構(gòu)成的綜合體。土地的各組成部分緊密結(jié)合，相互影響，協(xié)同進(jìn)化，互為因果，人類不可能改變一種組成要素而使得其他要素保持不變。

2、生產(chǎn)性

集體土地也具有一定的生產(chǎn)力，可以生產(chǎn)出人類需要的某種植物產(chǎn)品和動物產(chǎn)品。

3、競爭性

土地面積的有限性及位置的固定性，導(dǎo)致人們對集體土地的競爭行為。一方面要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，進(jìn)行城市建設(shè)，要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，就要占用土地資源，由于城市的土地資源緊張，城市在擴(kuò)大的過程中就要占用集體土地。

另一方面，要發(fā)展農(nóng)業(yè)，保護(hù)耕地和基本農(nóng)田，而集體土地面積在不斷減少，耕地被占用。這對集體土地而言，導(dǎo)致了競爭的行為。

《土地管理法》第四十三條中明確規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。

但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

一般情況下這個(gè)集體土地是不可以私自轉(zhuǎn)化為這個(gè)國有土地的，只有通過這個(gè)國家征收，然后集體土地才可以轉(zhuǎn)化為這個(gè)國有土地。這個(gè)時(shí)候想要轉(zhuǎn)化還得去這個(gè)土地交易中心進(jìn)行。

二、宅基地可以轉(zhuǎn)為國有土地嗎

1、宅基地可以通過征收的方式，由集體所有的土地轉(zhuǎn)為國有土地。

2、市、縣人民政府依法定程序逐級上報(bào)經(jīng)省級政府或國務(wù)院審批后，組織實(shí)施的將集體土地征收為國有土地，并對被征地農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行補(bǔ)償安置的行為。并禁止擅自通過“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國家所有土地。

二、集體土地轉(zhuǎn)國有土地幾種方式

集體土地轉(zhuǎn)國有土地的方式如下：

1、原來是集體土地的性質(zhì)，如果想要變成國有土地，需要通過國家的征收才能夠轉(zhuǎn)變性質(zhì)。根據(jù)相關(guān)【法律法規(guī)】的規(guī)定，土地征收需要通過縣人民政府按照一定的程序，再逐級上報(bào)到省政府或者通過國務(wù)院的審批，才能夠?qū)⒓w土地變成國有。而且對于征地的這種行為還需要對農(nóng)民以及整個(gè)集體的經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行補(bǔ)償，而且還需要進(jìn)行安置；

2、在一些農(nóng)村地區(qū)，如果所居住的片區(qū)已經(jīng)被列入拆遷的范圍，由拆遷辦的工作人員上門來進(jìn)行宣傳，并且會與村民進(jìn)行溝通。如果同意了拆遷，并且賠償方案已到位，雙方同意后就可以進(jìn)行征地拆遷工作；

3、有些土地性質(zhì)需要由國務(wù)院審批，比如有一種是永久的基本農(nóng)田或者超過35公頃的其他地區(qū)的土地，如果超過了70公頃，這些都需要通過國務(wù)院審批。

【法律依據(jù)】：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條

國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時(shí)如實(shí)說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

三、集體土地能轉(zhuǎn)國有土地嗎

法律分析：

可以。集體土地是可以轉(zhuǎn)變成國有土地的，但是在轉(zhuǎn)變之前需要滿足一定的條件才行，另外還需繳納一定的費(fèi)用。集體土地，指農(nóng)村集體所有的土地，也稱作是勞動群眾集體所有的土地。這里的集體，是專指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村，村民小組等類同性質(zhì)的農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織對土地的所有權(quán)，其他任何集體對土地沒有所有權(quán)，農(nóng)村的土地（包括城市郊區(qū)），除法律規(guī)定屬于國家所有或已依法征收的外，均屬于集體所有，農(nóng)民使用的宅基地、自留地、自留山等都屬于集體所有。集體土地是中國土地所有制的一種形式。農(nóng)村集體土地的所有權(quán)主體是農(nóng)民集體，而不是集體經(jīng)濟(jì)組織。中國實(shí)行土地的社會主義公有制，土地的所有制形式包括國家所有（全民所有）和勞動群眾集體所有二種形式。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第八條 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)(以下簡稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第九條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓，但法律另有規(guī)定的除外。

衍生問題：

集體土地證如何換成國有土地證 一般的程序是：集體土地征地為國有，補(bǔ)辦出讓手續(xù)，就可以轉(zhuǎn)讓了。但國有土地補(bǔ)辦出讓，涉及很多很嚴(yán)肅的政策，如果是房地產(chǎn)用地，還要進(jìn)入市場公開招拍掛，其他用途的可以直接補(bǔ)辦出讓手續(xù)。集體土地轉(zhuǎn)國有土地需要的材料：土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)登記申請書、原土地使用權(quán)證原件、地上建筑物權(quán)屬證件復(fù)印件或證明材料(核對原件)、申請登記人身份證復(fù)印件(核對原件)、征地協(xié)議書(縣征地事務(wù)所與土地者簽訂)；土地評估報(bào)告及備案表(有資質(zhì)的地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)辦理)；土地出讓合同(縣國土資源局與土地受讓方簽訂)；土地出讓金繳納憑證；契稅繳納憑證或減審批件；涉及轉(zhuǎn)讓的需提交地上建設(shè)物轉(zhuǎn)讓契約復(fù)印件(核對原件)；其他需提供的材料，需和對方談判，見中華人民共和國土地管理法。

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內(nèi)容審核：侯承志律師

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