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補(bǔ)償款未到手土地卻已被出讓，拆遷戶應(yīng)該怎么辦？

發(fā)布時(shí)間：
2020-07-22 17:15:44
作者：
圣運(yùn)律師
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在集體土地和房屋征地拆遷中，很多拆遷戶的土地和房屋的征收程序還沒有完畢，就有開發(fā)商在土地上施工。通過(guò)詢問(wèn)得知，該土地已經(jīng)被掛牌出

補(bǔ)償款未到手土地卻已被出讓，拆遷戶應(yīng)該怎么辦？

    在集體土地和房屋征地拆遷中，很多拆遷戶的土地和房屋的征收程序還沒有完畢，就有開發(fā)商在土地上施工。通過(guò)詢問(wèn)得知，該土地已經(jīng)被掛牌出讓給了開發(fā)商。在這種情況下，拆遷戶肯定會(huì)有疑問(wèn)，明明補(bǔ)償款還沒有拿到，為什么土地就不屬于自己了呢？遇到這種情況，應(yīng)該怎么辦？圣運(yùn)律師為您解答！

    根據(jù)《土地管理法》、《閑置土地處置辦法》和《國(guó)土資源部關(guān)于加大限制土地處置力度的通知》等相關(guān)法律法規(guī)及文件的規(guī)定，在土地沒有依法征收完畢、土地上還有建筑物的情況下，土地是不能被依法掛牌出讓的，而且明確規(guī)定禁止“毛地”出讓，即禁止將未進(jìn)行拆遷平整的土地出讓。因此，補(bǔ)償款未到手時(shí)，也就是說(shuō)在拆遷征收行為沒有完全完成時(shí)，國(guó)土部門將屬于拆遷戶的土地掛牌出讓的行為是不合法的。

    首先，征收必須是國(guó)家出于公眾利益的需要，通過(guò)合法程序取得拆遷戶擁有的土地或者房屋。如果征收行為不合法，或者征收行為還沒有進(jìn)行完畢，那么拆遷戶的土地或房屋所有權(quán)也沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。對(duì)于所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移的土地或房屋，政府沒有隨意處置的權(quán)利；

    其次，若拆遷戶的土地為集體土地，如果沒有通過(guò)合法的征收途徑，集體土地是不可能自己變?yōu)閲?guó)有土地的，而只有國(guó)有土地才可以被掛牌出讓。對(duì)于集體土地，國(guó)土部門沒有將其掛牌出讓的權(quán)利，該行為應(yīng)當(dāng)予以撤銷；

    最后，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償后搬遷，即拆遷戶應(yīng)當(dāng)就征收問(wèn)題與政府達(dá)成一致，簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議或者已經(jīng)收到補(bǔ)償款后，再將自己的土地交出或者房屋騰退，在未簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議或者未收到補(bǔ)償款的前提下，可以不予交出土地或者騰退房屋。那么國(guó)土部門將未拆遷平整的土地公開掛牌出賣，違反了相關(guān)法律的禁止性規(guī)定。

圣運(yùn)律師建議

    根據(jù)最高院的相關(guān)答復(fù)（【2009】行他字第55號(hào)《最高人民法院關(guān)于土地管理部門出讓國(guó)有土地使用權(quán)之前的拍賣行為以及與之相關(guān)的拍賣公告等行為性質(zhì)的答復(fù)》、【2010】行他字第191號(hào)《最高人民法院行政審判庭關(guān)于拍沒出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的土地行政主管部門與競(jìng)得人簽署成交確認(rèn)書行為的性質(zhì)問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》等）對(duì)于國(guó)土部門作出的拍賣公告、成交確認(rèn)書等屬于具體的行政行為，可以通過(guò)復(fù)議或者訴訟的救濟(jì)途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。

圣運(yùn)律師溫馨提示

    拆遷征收程序比較復(fù)雜，相關(guān)拍賣公告、成交確認(rèn)書等明確的文件的獲取也需要其他程序的輔助，雖然看似只是土地被出讓的問(wèn)題，實(shí)際上可能前期征收程序就是不合法的，甚至與違法部分有關(guān)的后續(xù)程序均不合法，所以建議向?qū)I(yè)的拆遷律師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行咨詢并尋求幫助，能夠更加高效的維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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