房屋征收過(guò)程中常見(jiàn)的誤區(qū)有哪些？遇到征收方的拆房套路該如何應(yīng)對(duì)？.......國(guó)有土地上房屋征收是拆遷戶(hù)朋友們常遇到的，在近日的直播分享中，圣運(yùn)律師就國(guó)有土地上房屋征收的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了專(zhuān)題分享，結(jié)合圣運(yùn)律師經(jīng)辦的勝案，為大家揭秘當(dāng)國(guó)有土地上房屋遭遇征收陷阱，該如何破局，需要的朋友們建議收藏轉(zhuǎn)發(fā)！

“違建”在征拆領(lǐng)域?qū)儆诓疬w戶(hù)朋友們老生常談的話(huà)題，在實(shí)踐中，很多朋友都遇到了在房屋調(diào)查登記過(guò)程中，由于房子的沒(méi)有房產(chǎn)證，征收部門(mén)就一刀切直接認(rèn)定為違建。以拆違的名義代替拆遷，這種拆遷方式是嚴(yán)重違法的。征收方的目的也很簡(jiǎn)單，就是為了降低補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格。

違建認(rèn)定的程序是有嚴(yán)格的法律規(guī)定的。第一步，要有調(diào)查取證環(huán)節(jié)，由相關(guān)部門(mén)組織工作人員，到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行的實(shí)地勘查，形成一個(gè)調(diào)查筆錄。在場(chǎng)的所有人員在確認(rèn)筆錄，內(nèi)容無(wú)誤的情況下進(jìn)行簽字。第二個(gè)步驟是違建認(rèn)定的過(guò)程，規(guī)劃部門(mén)在進(jìn)行調(diào)查取證之后要對(duì)于涉案的房屋是否屬于違建進(jìn)行一個(gè)最終的認(rèn)定。在認(rèn)定的過(guò)程中，也要充分保證被征收人的參與權(quán)和表達(dá)權(quán)。以上這兩個(gè)步驟是認(rèn)定違建必經(jīng)的法定程序，缺少任何一個(gè)環(huán)節(jié)，違建的認(rèn)定都是不成立的。在時(shí)間點(diǎn)上要特別提醒大家，違建的認(rèn)定一定是在征收之前，不能說(shuō)房屋要征收了，征收決定也下發(fā)了，此時(shí)再來(lái)認(rèn)定咱們的房屋是違建。當(dāng)遇到房屋住了幾十年沒(méi)問(wèn)題，遇到征收了突然有相關(guān)部門(mén)來(lái)說(shuō)房子是違建的情況一定要警惕，該種行為的目的也很明確，就是為了降低補(bǔ)償或者不予補(bǔ)償。

以圣運(yùn)律師代理的趙先生廠(chǎng)房拆遷獲千萬(wàn)賠償案為例，廣東省的趙先生由于政府招商引資給出的優(yōu)惠政策，選擇建設(shè)廠(chǎng)房進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)。當(dāng)廠(chǎng)房所在土地遇到征收后，征收方為了加快征收進(jìn)程，直接將廠(chǎng)房認(rèn)定為了違建，并下發(fā)了《行政處罰決定書(shū)》，隨后將廠(chǎng)房強(qiáng)制拆除。在圣運(yùn)律師介入該案后，迅速掌握了征收行為違法性的關(guān)鍵證據(jù)并協(xié)助趙先生提起了行政訴訟，通過(guò)法律程序確認(rèn)了強(qiáng)拆違法。在此基礎(chǔ)上，律師協(xié)助趙先生開(kāi)展獲賠相關(guān)事宜，最終在律師的努力下，法院確認(rèn)了強(qiáng)制拆除造成的直接損失以及停產(chǎn)停業(yè)的損失，共計(jì)上千萬(wàn)。

在征地拆遷中，任何以拆違代拆遷的方法都是不合理的，該類(lèi)征收中涉及到的法律問(wèn)題具有非常強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，如果遇到這種情況，提示拆遷戶(hù)朋友們一定要及時(shí)請(qǐng)律師介入，及時(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益，不要錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

在國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中，應(yīng)當(dāng)將當(dāng)事人享有的合法的國(guó)有土地使用權(quán)的院落或者是空地的面積，記錄在評(píng)估范圍內(nèi)，按照征地時(shí)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)，給予征收補(bǔ)償。《最高人民法院關(guān)于征收國(guó)有土地上房屋時(shí)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補(bǔ)償?shù)拇饛?fù)》明確規(guī)定：“國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國(guó)有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評(píng)估范圍，按照征收時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，一并予以征收補(bǔ)償。”在實(shí)踐中，在一些國(guó)有土地上房屋征收的案例中，征收方只給房屋的補(bǔ)償，院落和空地的補(bǔ)償不給予或者象征性的只給一點(diǎn)。實(shí)際上，很多院落面積都有二三十平方米了，若按照周邊的市場(chǎng)價(jià)格每平一到兩萬(wàn)的價(jià)格，算下來(lái)總價(jià)高達(dá)五六十萬(wàn)。如果這筆補(bǔ)償款不能夠落實(shí)到位的話(huà)，對(duì)于被征收人是極大的損失。

在圣運(yùn)律師代理的一起案件中，湖南宋先生在本地經(jīng)營(yíng)的商鋪，房子面積有四百多平，還附帶了兩百平的大院子。商鋪?zhàn)C件齊全，有合法的國(guó)有土地使用權(quán)證以及房產(chǎn)證。幾年前，當(dāng)?shù)匾蚺飸?hù)區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)始征收，宋先生的商鋪被納入征收范圍內(nèi)。但是拆遷方給的補(bǔ)償方案遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于宋先生預(yù)期，宋先生也因此委托了圣運(yùn)律師尋求法律幫助。

接受委托后，圣運(yùn)律師一眼識(shí)破了宋先生補(bǔ)償?shù)偷脑颉Ｊ紫龋魇辗浇o出的院落空地補(bǔ)償過(guò)低，院落空地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)，存在不妥。其次，拆遷評(píng)估報(bào)告的時(shí)間點(diǎn)過(guò)早，時(shí)隔兩年后法院才作出補(bǔ)償決定，此時(shí)房屋價(jià)格早已發(fā)生極大變化，存在不合理之處。最終，在圣運(yùn)律師的幫助下，協(xié)助當(dāng)事人爭(zhēng)取到了院落空地的補(bǔ)償，補(bǔ)償總額共計(jì)六百多萬(wàn)元。

征收方說(shuō)先拆房，等房一拆完補(bǔ)償就到位了，可信嗎？這種說(shuō)法根本沒(méi)有法律依據(jù)，不合法。無(wú)論是集體土地還是國(guó)有土地，法律都明確規(guī)定了遵循“先補(bǔ)償，后搬遷”的原則。在雙方就補(bǔ)償沒(méi)有達(dá)成安置補(bǔ)償協(xié)議的情況下，單方面的把房屋直接強(qiáng)拆了，一定是違法的。行政機(jī)關(guān)沒(méi)有行政強(qiáng)制權(quán)，任何的行政機(jī)關(guān)不可以在沒(méi)有補(bǔ)償?shù)那闆r下，對(duì)于被征收人的房屋進(jìn)行強(qiáng)拆，更不能用“先拆房再補(bǔ)償”的說(shuō)辭來(lái)對(duì)被拆遷人實(shí)施騙拆。

采用“先補(bǔ)償后拆遷”的方式可以在最大程度上保護(hù)拆遷戶(hù)的利益，避免房屋被拆卻拿不到補(bǔ)償款甚至出現(xiàn)“拆了舊房沒(méi)新房”的局面。在圣運(yùn)律師代理的案件中，不少開(kāi)發(fā)商為了節(jié)約成本，采用“先拆后補(bǔ)”的方式進(jìn)行拆遷。提示大家，補(bǔ)償協(xié)議中有關(guān)于“先拆后補(bǔ)”的條款，拆遷戶(hù)一定不要輕易簽字！在簽訂補(bǔ)償協(xié)議之前就拆除了房屋，無(wú)疑是違法的，拆遷戶(hù)此時(shí)一定要拿起法律武器維護(hù)自身合法權(quán)益。