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房屋被拆除后房?jī)r(jià)上漲，賠償按照上漲后計(jì)算！

發(fā)布時(shí)間：
2020-06-09 09:14:41
作者：
圣運(yùn)律師
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房屋被非法強(qiáng)遷多年，期間房?jī)r(jià)大幅上漲，賠償標(biāo)準(zhǔn)怎么算？今天北京圣運(yùn)律師事務(wù)所主任王有銀律師以案說(shuō)法為你解讀這個(gè)問(wèn)題：賠償按照上漲

房屋被拆除后房?jī)r(jià)上漲，賠償按照上漲后計(jì)算！

    房屋被非法強(qiáng)遷多年，期間房?jī)r(jià)大幅上漲，賠償標(biāo)準(zhǔn)怎么算？今天北京圣運(yùn)律師事務(wù)所主任王有銀律師以案說(shuō)法為你解讀這個(gè)問(wèn)題：賠償按照上漲后計(jì)算！

基本案情

    2012年6月21日，路先生和當(dāng)?shù)卮迕袷盏搅苏魇展妫捎谘a(bǔ)償比較地，在征收補(bǔ)償簽約期限內(nèi)，路先生等村民沒(méi)有與區(qū)政府就達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議。

    2013年1月12日，區(qū)政府對(duì)路先生的房屋實(shí)施了拆除，但對(duì)相關(guān)證據(jù)并未公證保全。

    為了維護(hù)權(quán)益，路先生和其他村民向法院提起了訴訟程序，要求違法部門(mén)對(duì)自己的損失進(jìn)行賠償。

    《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條與《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十條都規(guī)定了征收公告之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)或者補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。此時(shí)路先生等村民的賠償?shù)降讘?yīng)該按照哪個(gè)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行計(jì)算呢？

    離征收公告發(fā)布之日已有一段時(shí)間，此時(shí)周邊房?jī)r(jià)早已上漲，按照公告之日的價(jià)格進(jìn)行賠償無(wú)疑保障不了合法權(quán)益。對(duì)此，最高法表示，如果征收決定公告時(shí)間與實(shí)際賠償時(shí)間相隔過(guò)長(zhǎng)，依據(jù)征收決定公告時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格予以賠償對(duì)被征收人不公平，人民法院可要求按對(duì)外委托時(shí)間點(diǎn)對(duì)被拆除房屋的平均市場(chǎng)價(jià)格予以評(píng)估，并進(jìn)而確定賠償數(shù)額。

【法院裁判要旨】

    《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條與《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十條都規(guī)定了征收公告之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)或者補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。其目的在于保障被征收人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益不因房屋征收而受到減損。

    如果征收決定公告時(shí)間與實(shí)際賠償時(shí)間相隔過(guò)長(zhǎng)，依據(jù)征收決定公告時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格予以賠償對(duì)被征收人不公平，人民法院可要求按對(duì)外委托時(shí)間點(diǎn)對(duì)被拆除房屋的平均市場(chǎng)價(jià)格予以評(píng)估，并進(jìn)而確定賠償數(shù)額。

【裁判文書(shū)】

中華人民共和國(guó)最高人民法院

行政賠償裁定書(shū)

（2018）最高法行賠申386號(hào)

再審申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人）：路普玉，男，1953年10月5日出生，漢族，住山東省聊城市。
被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：山東省聊城市東昌府區(qū)人民政府。住所地：山東省聊城市柳園南路**號(hào)。
法定代表人：劉培國(guó)，山東省聊城市東昌府區(qū)人民政府區(qū)長(zhǎng)。

    再審申請(qǐng)人路普玉因與被申請(qǐng)人山東省聊城市東昌府區(qū)人民政府（以下簡(jiǎn)稱(chēng)東昌府區(qū)政府）行政賠償一案，不服山東省高級(jí)人民法院(2018)魯某終656號(hào)行政賠償判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹阂婪ㄓ蓪徟袉T梁某、審判員王某、審判員羅某成合議庭審查了本案。現(xiàn)已審查終結(jié)。

    2012年6月21日，東昌府區(qū)政府作出東昌政通字(2012)15號(hào)《關(guān)于谷莊片區(qū)舊城改建項(xiàng)目房屋征收決定的公告》，決定對(duì)東昌府區(qū)谷莊片區(qū)舊城改造項(xiàng)目范圍內(nèi)房屋進(jìn)行征收，路普玉在征收范圍內(nèi)有一處房屋，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。在征收補(bǔ)償簽約期限內(nèi)，路普玉未與東昌府區(qū)政府就征收范圍內(nèi)房屋達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議。2013年1月12日，東昌府區(qū)政府對(duì)路普玉所有的房屋實(shí)施了拆除，但對(duì)相關(guān)證據(jù)并未公證保全。路普玉不服，與其他村民共計(jì)25人提起行政訴訟，共同起訴要求確認(rèn)東昌府區(qū)政府拆除其房屋行為違法，賠償因房屋拆除造成的經(jīng)濟(jì)損失。一審法院對(duì)路普玉等25人共同起訴要求確認(rèn)東昌府區(qū)政府拆除房屋行為違法予以立案，同時(shí)對(duì)路普玉等25人要求賠償經(jīng)濟(jì)損失分別立案。

     一審法院認(rèn)為，路普玉與其他村民一并起訴要求確認(rèn)東昌府區(qū)政府拆除房屋行為違法、賠償經(jīng)濟(jì)損失，一審法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理行政賠償案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定對(duì)路普玉要求確認(rèn)拆除行為違法及賠償損失請(qǐng)求分別立案予以審理，符合法律規(guī)定，因而本案賠償訴訟符合法定起訴條件。同時(shí)，東昌府區(qū)政府于2013年1月12日對(duì)路普玉的房屋實(shí)施拆除，該行為已被一審法院(2015)聊行初字第58號(hào)行政判決確認(rèn)違法，因此，該拆除行為給路普玉合法權(quán)益造成的損失應(yīng)由東昌府區(qū)政府承擔(dān)相應(yīng)的國(guó)家賠償責(zé)任。本案的主要焦點(diǎn)在于對(duì)案涉房屋及屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)應(yīng)以何標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額進(jìn)行認(rèn)定。主要分為以下三點(diǎn)：

一、關(guān)于《房屋建筑面積鑒定書(shū)》《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》能否作為本案定案依據(jù)的問(wèn)題。《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第三十八條第二款規(guī)定，在行政賠償、補(bǔ)償?shù)陌讣校鎽?yīng)當(dāng)對(duì)行政行為造成的損害提供證據(jù)；因被告的原因?qū)е略鏌o(wú)法舉證的，由被告承擔(dān)舉證責(zé)任。本案中，路普玉的房屋及室內(nèi)物品因東昌府區(qū)政府違法拆除行為滅失，在案涉房屋未辦理房屋登記的情況下，路普玉對(duì)于房屋面積及室內(nèi)物品無(wú)法提供證據(jù)予以證明，依據(jù)上述法律規(guī)定，應(yīng)由東昌府區(qū)政府對(duì)路普玉的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)舉證責(zé)任，因此東昌府區(qū)政府申請(qǐng)一審法院根據(jù)衛(wèi)星圖片對(duì)案涉房屋面積進(jìn)行鑒定，并不違反法律規(guī)定。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條與《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十條都規(guī)定了征收公告之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)或者補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。其目的在于保障被征收人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益不因房屋征收而受到減損。在本案中，因征收決定公告時(shí)間與實(shí)際賠償時(shí)間相隔過(guò)長(zhǎng)，如依據(jù)征收決定公告時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格予以賠償，該賠償標(biāo)準(zhǔn)顯然對(duì)路普玉不公平，故一審法院要求按對(duì)外委托時(shí)間點(diǎn)對(duì)谷莊片區(qū)新建商品（住宅）樓房的平均市場(chǎng)價(jià)格予以評(píng)估，并無(wú)不當(dāng)。《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十條第一款規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)人民法院委托的鑒定部門(mén)作出的鑒定結(jié)論有異議申請(qǐng)重新鑒定，提出證據(jù)證明存在下列情形之一的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許：（一）鑒定部門(mén)或者鑒定人不具有相應(yīng)的鑒定資格的；（二）鑒定程序嚴(yán)重違法的；（三）鑒定結(jié)論明顯依據(jù)不足的；（四）經(jīng)過(guò)質(zhì)證不能作為證據(jù)使用的其他情形。訴訟雙方均未提交相應(yīng)證據(jù)證實(shí)鑒定結(jié)論存在上述規(guī)定的情形，故訴訟雙方對(duì)鑒定結(jié)論提出的異議均不能成立。同時(shí)，因在委托鑒定過(guò)程中，經(jīng)一審法院依法通知，路普玉未到場(chǎng)參加選定鑒定機(jī)構(gòu)，一審法院依法選擇鑒定機(jī)構(gòu)，符合法律規(guī)定。綜上，《房屋建筑面積鑒定書(shū)》《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》的作出程序未違反法律法規(guī)，可以作為本案定案依據(jù)。

二、關(guān)于案涉房屋損失賠償?shù)膯?wèn)題。因該鑒定結(jié)論明確說(shuō)明測(cè)量資料數(shù)據(jù)存在正常的測(cè)量誤差，為保護(hù)路普玉合法權(quán)益，案涉房屋面積應(yīng)按照誤差的最高值予以計(jì)算，故案涉房屋面積應(yīng)為1122.38平方米。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條第一款規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。不能剝奪路普玉選擇安置住房的權(quán)利，故路普玉可以在房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償中進(jìn)行選擇。如選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，則房屋面積不足或超出的部分按照鑒定結(jié)論補(bǔ)足差價(jià)。

三、關(guān)于室內(nèi)物品損失賠償?shù)膯?wèn)題。因東昌府區(qū)政府不能提供證據(jù)證明拆遷過(guò)程中其按照正當(dāng)程序妥善保管了路普玉的室內(nèi)物品，一審法院根據(jù)路普玉陳述及提供的物品清單，結(jié)合日常生活經(jīng)驗(yàn)，考慮物品折舊等因素，對(duì)于路普玉室內(nèi)物品及集裝箱等損失酌定賠償15.4萬(wàn)元。

    綜上，一審法院判決東昌府區(qū)政府于一審判決生效之日起30日內(nèi)向路普玉提供與被拆除房屋區(qū)位、用途、面積相同的安置住房，或面積相近的安置住房并按每平方米7755元的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算差價(jià)；或者支付房屋賠償金8704056.9元（由路普玉選擇安置住房或貨幣賠償），并向路普玉支付室內(nèi)物品及集裝箱等賠償金15.4萬(wàn)元。

    路普玉不服一審判決，上訴至山東省高級(jí)人民法院。認(rèn)為一審法院認(rèn)定事實(shí)部分錯(cuò)誤，審理程序違法。主要理由為：一審法院沒(méi)有認(rèn)定路普玉持有集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證等土地登記手續(xù)，在土地手續(xù)沒(méi)有審查的情況下，僅認(rèn)定路普玉未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，屬于遺漏事實(shí)。對(duì)于東昌府區(qū)政府對(duì)涉案房屋實(shí)施拆除前，沒(méi)有審查是否給予補(bǔ)償以及是否作出過(guò)征收補(bǔ)償決定，也屬于遺漏事實(shí)。

    二審法院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審判決認(rèn)定的事實(shí)基本一致。二審法院認(rèn)為，關(guān)于對(duì)《房屋建筑面積鑒定書(shū)》《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》能否作為本案定案依據(jù)、案涉房屋面積認(rèn)定及損失賠償、室內(nèi)物品損失賠償這三點(diǎn)問(wèn)題，一審法院的認(rèn)定與處理并無(wú)不當(dāng)，并以基本相同的理由予以支持。

    對(duì)于路普玉上訴稱(chēng)被拆房屋重復(fù)適用行政賠償與行政補(bǔ)償程序的問(wèn)題，二審法院認(rèn)為，在一個(gè)行政行為被依法確認(rèn)為違法并已經(jīng)啟動(dòng)行政賠償程序時(shí)，當(dāng)事人不能重復(fù)或者交叉運(yùn)用救濟(jì)手段，再行尋求行政補(bǔ)償，補(bǔ)償問(wèn)題可以在賠償程序中一并解決，即使涉案房屋經(jīng)過(guò)了合法的行政補(bǔ)償程序，那么行政賠償?shù)姆秶鷦t僅限于行政行為違法所造成的擴(kuò)大損失部分。因此，一審法院根據(jù)路普玉的訴訟請(qǐng)求，對(duì)本案適用國(guó)家賠償程序進(jìn)行審理，并就賠償問(wèn)題直接作出賠償判決，并無(wú)不當(dāng)。

    對(duì)于應(yīng)否按照集體土地上的房屋價(jià)值予以賠償?shù)膯?wèn)題。根據(jù)最高人民法院法釋(2011)20號(hào)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第十二條第二款規(guī)定：“征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。”最高人民法院行政審判庭(2005)行他字第5號(hào)《關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)問(wèn)題的答復(fù)》指出：“行政機(jī)關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后，被征用土地上的原農(nóng)村居民對(duì)房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，對(duì)房屋所有權(quán)人予以補(bǔ)償安置。”因而集體土地征收過(guò)程中，如果未同時(shí)對(duì)被征收的集體土地上的房屋進(jìn)行征收補(bǔ)償，經(jīng)過(guò)若干時(shí)間后，原坐落于集體土地上的房屋所在區(qū)域已經(jīng)被納入城市規(guī)劃區(qū)，基本實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)化，此時(shí)再對(duì)原集體土地上的房屋實(shí)施征收，可以參照國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以安置補(bǔ)償。本案中，路普玉雖然持有集體土地使用權(quán)證，但涉案房屋拆除時(shí)，涉案房屋坐落在已被征收的國(guó)有土地上，且所在區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)，符合最高人民法院上述答復(fù)和司法解釋的規(guī)定，故一審法院依據(jù)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)路普玉訴求予以判決行政賠償，并無(wú)不當(dāng)。

    綜上，二審法院認(rèn)為一審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律明確，依法應(yīng)予以支持。判決駁回上訴，維持原判決。

    路普玉不服，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙Ｕ?qǐng)求撤銷(xiāo)一審、二審判決，進(jìn)行再審，并判令支持其一審所有訴訟請(qǐng)求。主要理由是：一、二審判決認(rèn)定事實(shí)不清。作為賠償依據(jù)的房屋鑒定結(jié)果中房屋鑒定價(jià)值與實(shí)際價(jià)值不符，明顯低于實(shí)際價(jià)值。一、二審法院對(duì)賠償方式采用貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換二者進(jìn)行選擇的處理方式屬適用法律錯(cuò)誤。二審法院未對(duì)二審聽(tīng)證會(huì)及上訴狀中路普玉所提出證據(jù)問(wèn)題進(jìn)行審查，證據(jù)采信存在問(wèn)題，定案證據(jù)存在瑕疵。二審法院適用法律錯(cuò)誤，行政賠償不能取代行政補(bǔ)償。

    本院認(rèn)為，本案系因行政機(jī)關(guān)拆除房屋引發(fā)的行政賠償糾紛，涉案房屋被拆除的行為已經(jīng)被確認(rèn)違法，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任。本案的焦點(diǎn)問(wèn)題是財(cái)產(chǎn)損失的賠償范圍、賠償方式和賠償數(shù)額的問(wèn)題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第12條第2款的規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。本案中，路普玉雖然持有集體土地使用權(quán)證，但涉案房屋拆除時(shí)，涉案房屋坐落在已被征收的國(guó)有土地上，且所在區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)，原審法院依據(jù)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)路普玉訴求予以判決行政賠償，并無(wú)不當(dāng)。在涉案房屋損失賠償方面，原審法院依職權(quán)針對(duì)涉案房屋作出的房屋建筑面積鑒定書(shū)和房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告可以作為有效證據(jù)。關(guān)于涉案房屋內(nèi)物品損失賠償?shù)膯?wèn)題，在申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人均對(duì)室內(nèi)物品無(wú)法提供證據(jù)予以證明的情況下，原審法院根據(jù)申請(qǐng)人陳述及提供的物品清單，結(jié)合日常生活經(jīng)驗(yàn)，考慮物品折舊等因素，作出酌情賠償?shù)呐袥Q，亦并無(wú)不當(dāng)。
綜上，再審申請(qǐng)人路普玉的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第九十一條規(guī)定的情形。依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉的解釋》第一百一十六條第二款之規(guī)定，裁定如下：
駁回路普玉的再審申請(qǐng)。

審判長(zhǎng)　　梁鳳云
審判員　　王海峰
審判員　　羅　霞
二〇一八年十二月十八日
書(shū)記員　　申澤斌

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