廣東省《惠州市惠陽區國有土地上房屋征收補償暫行辦法》自2020年4月1日起施行，有效期3年， 廣東省惠州市惠陽區人民政府辦公室關于印發《惠州市惠陽區國有土地上房屋征收補償暫行辦法》的通知 惠陽府辦〔2020〕3號 各鎮人民政府、街道辦
廣東省惠州市惠陽區人民政府辦公室關于印發《惠州市惠陽區國有土地上房屋征收補償暫行辦法》的通知
惠陽府辦〔2020〕3號
各鎮人民政府、街道辦事處，區政府有關部門、有關直屬機構：
《惠州市惠陽區國有土地上房屋征收補償暫行辦法》業經五屆66次區政府常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行實施過程中遇到的問題，請逕向區自然資源局反映。
惠州市惠陽區人民政府辦公室
2020年3月10日
廣東省惠州市惠陽區國有土地上房屋征收補償暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為進一步規范我區國有土地上房屋的征收補償工作，維護被征收人及其他權利人的合法權益，促進社會經濟和諧發展，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《國有土地上房屋征收補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》等有關法律、法規的規定，結合我區實際，制定《惠州市惠陽區國有土地上房屋征收補償暫行辦法》。
第二條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，在我區范圍內征收國有土地上單位、個人的房屋，對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)進行補償，適用《惠州市惠陽區國有土地上房屋征收補償暫行辦法》。
《惠州市惠陽區國有土地上房屋征收補償暫行辦法》所稱“公共利益需要”是指下列情形之一：
(一)國防和外交的需要;
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;
(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;
(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
第三條 我區國有土地上房屋征收應當符合惠陽區國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入區國民經濟和社會發展年度計劃。
第四條 區人民政府是我區國有土地上房屋征收補償安置工作的決策機構，負責我區范圍內的國有土地上房屋征收補償工作。
第五條 區自然資源局作為區人民政府確定的國有土地上房屋征收部門，負責我區國有土地上房屋征收補償工作的組織實施，并對鎮人民政府和街道辦事處(下稱“鎮”)實施的國有土地上房屋征收補償相關工作進行指導和監督。
(一)指導、審核鎮擬定的國有土地上房屋征收補償的補償安置方案、預算方案，并監督實施;
(二)組織開展國有土地上房屋征收涉及的社會穩定風險評估工作以及征收補償安置方案涉及的論證和聽證工作;
(三)根據各鎮上報的擬征收范圍、補償安置方案提請區人民政府作出國有土地上房屋征收預告、征收補償決定，并辦理征收預告和征收決定公告事宜;
(四)根據區人民政府批準并公告的房屋征收預告，書面通知區住建、公安、市場監管、房產等有關部門，自征收預告發布之日起，在征收范圍內暫停辦理的事項;
(五)根據各鎮申請，經審核后對未達成補償協議的被征收人按程序報請區人民政府作出補償決定，并依法向人民法院申請強制執行。
(六)負責根據各鎮提交的材料和申請辦理征收所涉及的不動產登記及相關權屬證書的注銷工作;
(七)負責協助鎮共同研判國有土地上房屋征收涉及的特殊問題及歷史遺留問題等;
(八)負責國有土地上房屋征收補償相關政策法規的宣傳、業務培訓及督促檢查工作，定期或不定期向區人民政府報告征收補償工作情況。
第六條 區財政局負責國有土地上房屋征收補償資金的落實和撥付工作;根據《惠州市惠陽區人民政府辦公室關于加強土地征收征用盤整補償及出讓項目評審管理工作的實施意見》(惠陽府辦〔2018〕17號)，對項目的有關工程投入，在區自然資源局初審后進行審核;對區自然資源局初審后的評估技術方案、資金預算方案進行復審;會同有關部門加強對資金使用管理的監督檢查。
第七條 區審計局負責依法對國有土地上房屋征收補償費用的管理和使用情況進行監督，及時向區人民政府報告審計情況，并依法公布審計結果。
第八條區城管執法局聯合鎮對擬征收范圍內進行巡查，對違法建設行為人依法責令停止建設、要求限期改正或限期拆除等，防止出現違法搶建等行為;對于已認定為違法建筑的國有土地上房屋和其他建筑物、構筑物等依法落實處罰決定、組織拆除等。
第九條 各鎮受區自然資源局委托作為本轄區國有土地上房屋征收實施單位，負責轄區內國有土地上房屋征收補償工作的具體落實。主要包括：
(一)負責國有土地上房屋征收補償的宣傳工作，并動員被征收人配合開展相關工作;
(二)致函區自然資源局及有關部門要求提供項目的規劃信息或其他有關信息，初步確定房屋擬征收范圍;
(三)組織實施征收范圍內房屋權屬、區位、用途、建筑面積等情況調查，按規定公布調查結果;
(四)對征收范圍內無產權證件的房屋、產權證件未載明面積或實際建筑面積超過證載面積部分的房屋是否可參照合法建筑進行補償進行調查、認定;對被征收房屋的實際用途進行認定。
(五)根據擬征收范圍，擬訂國有土地上房屋征收補償安置方案，經論證后公示并征求被征收人和社會公眾的意見;負責征收補償安置聽證工作的具體落實。
(六)負責按規定選取并委托測繪、評估機構，組織實施測繪、評估工作;
(七)根據區自然資源局委托，與被征收人簽訂國有土地上房屋征收補償協議書，并按協議約定支付相關的補償款項;
(八)根據區人民政府作出的補償決定，協助區自然資源局組織材料和申請強制執行;
(九)對擬征收范圍內進行巡查和管理，防止出現違法搶建等行為;
(十)負責建立和完善國有土地上房屋征收補償檔案，并公布分戶補償情況，相關資料應當及時歸檔;
(十一)區自然資源局委托實施的其他國有土地上房屋征收補償工作。
第十條 區發改、住建、公安、國資、市場監管、公用事業、稅務等有關部門應當按照各自職責協同實施《惠州市惠陽區國有土地上房屋征收補償暫行辦法》。
第二章 國有土地上房屋征收程序
第十一條 依照《惠州市惠陽區國有土地上房屋征收補償暫行辦法》第二條規定征收房屋的，由政府確定的建設項目組織實施單位向房屋征收部門提出房屋征收申請，并提交下列材料:
(一)擬征收房屋范圍;
(二)符合公共利益具體情形的說明;
(三)征收補償資金及產權調換房屋落實情況;
(四)建設項目符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃的證明文件;符合第二條第四、五項的建設項目，還應提交建設項目納入國民經濟和社會發展年度計劃的證明文件;
(五)需要提交的其他相關材料。
第十二條 屬地鎮或項目業主單位根據區人民政府的工作部署，結合項目實際和公共利益需要，致函區自然資源局出具項目范圍內的規劃紅線圖，并與公用事業部門及其他相關部門對接協調后，根據規劃選址與土地預審相關文件、經批準生效的規劃變更、規劃紅線圖等資料，結合房屋產權等實際情況，初步確定房屋擬征收范圍。
第十三條 鎮將房屋擬征收范圍報區自然資源局審核，報區人民政府批準并發布征收預告。征收預告應在被征收范圍和區人民政府網站公告。
征收預告發布后，區自然資源局書面通知相關部門在征收范圍內暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停辦理事項及暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。
暫停辦理相關手續的書面通知發布后，在房屋征收范圍內實施新建、改建(含析產分戶)、擴建和裝修房屋、改變房屋用途等不當增加補償費用行為的，不予補償。
第十四條 屬地鎮按程序選取和委托測繪機構，對征收范圍內的房屋進行測繪;按法定程序更新和提供具有相應資質的房地產價格評估機構名錄給被征收人，由被征收人按照《國有土地上房屋征收評估辦法》，在推薦評估機構之日起30日內自行協商選定;在規定時間內協商不成的，按照少數服從多數的原則投票決定或由鎮采取搖珠的方式隨機選定評估機構。
第十五條 依法選定評估機構后，由該評估機構根據項目情況、相關的規定和標準出具項目的評估技術方案。評估技術方案由屬地鎮報區自然資源局、區財政局、區審計局審核確定。
第十六條 屬地鎮對征收范圍內的房屋或其他建(構)筑物和附著物進行現場拍錄，拍錄過程應當進行公證;對房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況以及擬征收房屋的權利人、戶數等情況進行詳細調查和登記。
第十七條 在項目開展調查、測繪工作的過程中鎮應當同步向被征收集體經濟組織和相關權利人收集下列基礎資料，并填報相關表格：
(一)居民身份證;
(二)戶口簿;
(三)有關產權證明文件〔不動產權證、土地使用證、房屋所有權證、林權證、建(構)筑物用地資料、建設報建資料、批準文件等〕;
(四)土地租賃合同;
(五)房屋租賃合同;
(六)營業執照;
(七)資產〔土地、房屋、建(構)筑物、設備、存貨等〕補償申報清單;
(八)其他與地上建(構)筑物、附著物有關的資料;
(九)其他相關材料(具體由區自然資源局根據征收范圍內涉及的土地、房屋情況提出明確要求)。
上述資料的復印件(驗原件)應當由提供人簽名，鎮核對人簽名確認。
第十八條 鎮根據房屋征收范圍、調查情況、經區財政局和區審計局審核后的評估技術方案以及有關法律法規的規定，擬定國有土地上房屋征收補償安置方案，報區自然資源局、區司法信訪局等相關部門進行論證。
第十九條 鎮將各部門論證過的房屋征收補償安置方案(征求意見稿)在征收范圍內和區人民政府網站進行公示和征求意見，征求意見期限不得少于30日。
第二十條 因舊城區改建需要征收房屋，房屋征收范圍內占房屋總建筑面積1/2以上、且占房屋所有權人總數1/2以上的房屋所有權人認為征收補償方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關規定的，區人民政府應當就征收補償安置方案組織被征收人代表和公眾代表召開聽證會，并根據聽證會情況修改補償安置方案。
第二十一條 區人民政府作出房屋征收決定前，區自然資源局結合公示、征求意見以及聽證會的情況，會同區司法信訪局、區委政法委以及屬地鎮進行社會穩定風險評估，形成房屋征收社會穩定風險評估報告和應急預案，作為區人民政府作出房屋征收決定的依據。
第二十二條 鎮應結合公示、征求意見以及聽證會的情況修改房屋征收補償安置方案，并將房屋征收補償安置方案報區自然資源局審核后報區人民政府批準。報批材料應當附送被征收人及其他權利人的意見及采納情況，舉行聽證的應當附送聽證筆錄。
第二十三條 區人民政府審核同意房屋征收補償安置方案后，作出房屋征收決定并公告。公告應當載明被征收房屋所在的位置、范圍;房屋征收補償安置方案(包括征求意見情況和根據公眾意見修改的情況)、補償登記期限、暫停辦理事項;行政復議、行政訴訟權利等事項，并寫明房屋所占用的國有土地使用權同時收回。
屬地鎮將房屋征收決定在被征收范圍內張貼公告，區自然資源局將房屋征收決定在區人民政府網站發布公告。
第二十四條 《惠州市惠陽區國有土地上房屋征收補償暫行辦法》所稱有產權證件的房屋是指下列房屋：
(一)土地使用證和房屋產權證兩證齊全的房屋;
(二)有房屋產權證的房屋;
(三)有土地使用證和規劃許可證的房屋;
(四)有鎮依法頒發的《土地使用通知書》、《建房許可證》等建房批準文件的房屋。
對于無產權證件的房屋、產權證未載明建筑面積或實際與證載面積不符的房屋，如屬于發布征收預告前建設且未被認定為違法建筑的，此類房屋是否可參照合法建筑物進行補償，由屬地鎮結合現場拍錄、調查登記和測繪的有關資料，按照以下辦法和標準進行認定：由權利人對房屋及土地情況進行說明和申請，經村組、村(居)委會調查核實并由村組負責人、村(居)委會負責人簽名和加蓋公章后，由各鎮組織城鄉規劃辦、執法隊、自然資源所認定，共同出具房屋是否符合補償條件的初步認定意見。初步調查認定結果需在房屋所在村委會和村民小組公示欄進行公示，公示時間不少于7日，公示期滿無異議的提交分管項目區領導組織區住建局及區自然資源局等部門召開專題會議依法認定，通過后辦理補償登記。對公示結果有異議的，按程序報請區人民政府研究處理。
第二十五條 對于可參照合法建筑物進行補償的經營性房屋和“住改商”房屋，應當由房屋所有權人向屬地鎮提出申請，并提供在項目征收預告發布前已取得的、與被征收房屋地址一致的、合法有效且在經營期限內的工商營業執照和持續納稅的憑證。屬地鎮向區市場監管局、區稅務局等部門核實后可認定被征收房屋實際用于經營性用途。
對于產權證件登記為工業、倉儲的房屋，如在項目征收決定公告之前已實際用作商業經營的，應當由屬地鎮參照“住改商”房屋的認定程序和標準，按照個案原則從嚴認定。
第二十六條 評估機構作出的初步評估結果后，由鎮將分戶的初步評估結果送達給被征收人。被征收人對評估結果有異議的，由鎮安排該評估機構的注冊房地產估價師進行說明解釋。
正式的評估報告出具后，由鎮向被征收人送達正式的分戶評估報告。被征收人對評估報告有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向評估機構申請復核評估;被征收人對復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向惠州市評估專家委員會申請鑒定;鑒定后被征收人仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。
第二十七條 鎮根據評估機構出具的評估報告擬定資金預算方案，報區自然資源局、區財政局審核后報區人民政府批準。
第二十八條 屬地鎮根據區人民政府作出的征收決定、房屋征收補償安置方案以及區自然資源局的委托與房屋權利人等簽訂房屋補償安置協議書。房屋補償安置協議書應當載明補償方式、補償金額和支付期限、安置方式、搬遷期限和搬遷費、臨時安置過渡期限和臨時安置費、雙方的權利和義務、違約責任、救濟途徑等內容，并且應當寫明房屋所占用的國有土地使用權同時收回。
被征收人在簽訂協議的同時應當將被征收房屋等的相關權利憑證和證件交付鎮。
第二十九條 房屋征收涉及的各項補償款由區財政局安排，由屬地鎮按照房屋補償安置協議書約定支付給被征收人。
第三十條 補償款項足額支付后，鎮應根據房屋補償安置協議書約定的期限，督促被征收人按時騰空房屋，辦妥房屋及其他地上建(構)筑物、附著物的移交手續。
屬地鎮負責進行房屋清拆和土地清場，并在房屋征收項目結算完成后按照《惠州市惠陽區土地儲備管理暫行辦法》的相關規定，辦理完善土地移交入庫手續。
第三十一條 在征收補償安置方案確定的期限內無法與被征收人達成一致意見并簽訂房屋補償安置協議的，區自然資源局根據鎮的申請提請區人民政府按照房屋征收補償安置方案作出補償決定(包含房屋所占用的國有土地使用權一并收回的內容)，由屬地鎮協助區自然資源局將補償決定送達被征收人并在房屋征收范圍內和區人民政府網站公告。補償決定送達并公告后，被征收人不前來領取房屋征收補償款項的，鎮協助區自然資源局將相關補償款項依法辦理提存公證。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第三十二條 被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由屬地鎮協助區自然資源局按照相關法律規定和《惠州市中級人民法院關于推進和規范全市行政非訴審查案件‘裁執分離’工作實施意見》的要求組織材料，由區人民政府依法申請人民法院強制執行。
強制執行完畢后，區自然資源局依法注銷相關不動產登記和權利憑證。
第三章 補償標準
第三十三條 廣東省惠州市國有土地上房屋征收補償總額由房屋價值補償、搬遷和臨時安置補償、停產停業損失補償、補助和獎勵組成。其中搬遷和臨時安置補償包括：搬遷費、過渡期安置補助費;補助和獎勵包括：一次性簽約補助費、限時搬遷獎勵金、選擇貨幣補償獎勵金。
房屋價值補償原則上不低于房屋征收決定公告發布之日被征收房屋同一區域內類似房地產的市場價值，具體由具有相應資質的房地產價格評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》有關規定進行評估確定，評估基準日為區人民政府作出房屋征收決定并公告之日。
第三十四條《惠州市惠陽區國有土地上房屋征收補償暫行辦法》所稱的住宅房屋是指有建筑基礎，有完好的外墻和屋蓋，層高在2.2米以上，已安裝門、窗、水、電等設施設備，具備居住使用條件的永久性建筑物。
廣東省惠州市住宅房屋的補償包括：房屋價值補償、搬遷費、過渡期安置補助、一次性簽約補助、限時搬遷獎勵。除上述補償外，對于符合房屋置換條件但自愿放棄房屋置換且全部選擇貨幣補償的住宅房屋權利人還享有放棄安置房一次性獎勵。其中：
(一)房屋價值補償(包括裝飾裝修價值)以評估為準，但經認定可參照合法建筑物補償的住宅房屋在評估時應按照附件一的標準進行修正，扣除契稅、報建費用、應補繳地價款(出讓金)等將該住宅房屋完善至合法狀態所產生的相關稅費。
(二)廣東省惠州市搬遷和臨時安置補償。
1.搬遷費。住宅房屋搬遷費按照符合居住使用條件的被征收永久性住宅房屋的建筑面積計算，標準為15元/平方米，每棟房屋不足1000元的按1000元補助。符合房屋置換條件的住宅房屋所有權人選擇房屋置換的，按照上述相同標準給予二次搬遷費，二次搬遷費在安置房屋建成后通知交付使用時支付。
2.過渡期安置補助費。被征收人一律自行過渡，并享有按照以下標準計算的過渡期安置補助費：
(1)選擇貨幣補償的，按照符合居住使用條件的被征收永久性住宅房建筑面積和同區位同類住宅房屋平均市場租金單價(《惠州市惠陽區集體土地征收與補償實施細則》(惠陽府辦〔2018〕19號)的標準)計算，一次性補助12個月。
(2)選擇房屋置換的，過渡期安置補助費分段計算：從搬遷騰空房屋之日起6個月內，按符合居住使用條件的被征收永久性住宅房建筑面積和同區位同類住宅房屋平均市場租金單價(惠陽府辦〔2018〕19號的標準)計算;從第7個月起，按所選擇的安置房建筑面積和同區位同類住宅房屋平均市場租金單價(惠陽府辦〔2018〕19號的標準)計算，補助至安置房建成后通知交付使用之日后90日止，補助款每6個月支付一次。
(三)補助和獎勵。
1.一次性簽約補助。被征收人在鎮送達被征收房屋分戶評估報告之日起30日內簽訂《房屋補償安置協議書》的，給予該項補助。其中：
(1)符合房屋置換條件的被征收住宅房屋權利人，其選擇房屋置換的，每平方米按照安置房評估單價的20%的標準給予一次性簽約補助;符合房屋置換條件的被征收住宅房屋權利人，其自愿放棄房屋置換且全部選擇貨幣補償的，每平方米按照住建部門公布的片區房屋備案單價的20%的標準給予一次性簽約補助。
(2)可計算一次性簽約補助的建筑面積按照符合居住使用條件的被征收的永久性住宅房屋的建筑面積計算，但最高不超過法定容積率上限，超過法定容積率上限部分的建筑面積不給予一次性簽約補助。
2.限時搬遷獎勵金。
被征收人在鎮送達被征收房屋分戶評估報告之日起30日內簽訂房屋補償安置協議，并按照協議約定時間搬遷騰空房屋交付給鎮清拆的，按照符合居住使用條件的被征收永久性住宅房屋建筑面積給予每平方米300元的限時搬遷獎勵。限時搬遷獎勵每棟最少2萬元，最多15萬元。
限時搬遷獎勵金在被征收人簽訂房屋補償安置協議并按協議約定時間搬遷騰空和移交房屋及相關產權資料后15個工作日內，以貨幣方式一次性支付。超過30日簽訂補償協議或超過補償協議約定時間搬遷騰空房屋的，不享有此項獎勵。
3.放棄安置房一次性獎勵。
符合規定的住宅房屋所有權人可以根據本辦法選擇貨幣補償或者房屋置換，上述房屋所有權人自愿放棄房屋置換且全部選擇貨幣補償的，給予放棄安置房一次性獎勵。該項獎勵按符合置換條件的房屋建筑面積計算，每平方米獎勵900元，每棟房屋最低2萬元，最高40萬元。
部分或者全部選擇房屋置換的，不給予該項獎勵。
第三十五條 《惠州市惠陽區國有土地上房屋征收補償暫行辦法》所稱商業房屋是產權證件登記為商業用途的房屋以及經認定可參照合法建筑物進行補償的商業房屋。
(一)廣東省惠州市經認定可參照合法建筑物進行補償的商業房屋應符合以下標準：
1.有建筑基礎，有完好的外墻和屋蓋，層高在2.2米以上，已安裝門、窗、水、電等設施設備，具備經營使用條件，且實際用于商業經營的永久性房屋;
2.房屋應當是臨被征收房屋片區的主要道路(一般路寬在12米以上)，并且有較多的居住人口或有商業氛圍，因而具有商業價值的，滿足經營使用條件的永久性房屋;
3.在房屋征收預告發布之前，取得合法、有效的營業執照(經營范圍應為商業類)，且營業執照注冊登記的營業地址與被征收房屋地址相同。在征收預告發布之前，持續依法納稅。
4.認定實際用于商業用途的房屋面積，原則上限于臨路永久性房屋一樓實際經營的建筑面積。未按商業用途設計或改建的房屋二樓及二樓以上部分原則上不認定為商業房屋面積，確有實際經營的從嚴認定;
5.認定實際用于商業用途的房屋面積，不得超過實際經營樓層的房屋產權證載建筑面積;沒有房屋產權證的，不得超過實際經營樓層的依法測繪的建筑面積;
6.實際經營樓層中明顯隔斷用于非商業經營的部分不得認定為商業房屋面積;
7.未經依法批準加建、擴建的房屋和臨時建筑不得認定為實際用于商業用途的房屋面積。
(二)廣東省惠州市商業房屋的補償包括：房屋價值補償、搬遷費、停產停業損失補償、限時搬遷獎勵。除上述補償外，對于符合房屋置換條件但自愿放棄房屋置換且全部選擇貨幣補償的被征收人還享有放棄安置房一次性獎勵。其中：
1.房屋價值補償。
對于產權證件登記為商業用途的房屋價值(包括裝飾裝修價值)以按照商業用途評估的房屋市場價值為準。
經鎮認定可以參照合法性建筑進行補償的商業房屋，參照同區位國有出讓商業用地房屋的市場價值進行評估，并按該評估價值的60%給予補償。經營手續不完善，但在房屋征收預告發布之前，已持續經營12個月以上，且在房屋征收預告發布之日和之前持續經營的房屋，參照同區位國有出讓商業用地房屋評估其市場價值，并按該評估市場價值的50%給予補償。
2.搬遷費。商業房屋的機器設備、物資等動產搬遷費，可以委托有相應資質的資產評估機構評估，并按有關規定審核后給予動產搬遷費。
3.停業停產損失補償。
(1)按照符合經營使用條件的被征收的永久性商業房屋建筑面積和同區位同類商業房屋平均市場租金單價(惠陽府辦〔2018〕19號的標準)計算，一次性補償6個月。
(2)房屋所有權人要求停業停產損失按照評估價值補償的，房屋征收前的效益，原則上以房屋征收前1年內實際月平均稅后利潤為準，不能提供納稅情況等證明或無法核實稅后利潤的，按上年度本地區同行業平均稅后利潤計算。停業停產損失按6個月計算。
(3)承租人停業停產損失補償。房屋征收預告發布前已簽訂房屋租賃合同且仍在實際經營的，承租人在鎮送達分戶評估報告之日起30日內搬遷騰空房屋的，按照上述第(1)項相同標準一次性給予承租人6個月的停業停產損失補償。剩余租賃期限不足6個月的，按照實際剩余租賃期限計算。其它有關費用均由被征收人與承租人雙方按照租賃合同的約定依法處理。
4.補助和獎勵。
(1)限時搬遷獎勵。
被征收人在鎮送達被征收房屋分戶評估報告之日起30日內簽訂補償安置協議，并按照協議約定時間搬遷騰空房屋交付給鎮清拆的，按照符合居住使用條件的被征收永久性商業房屋建筑面積給予每平方米300元的限時搬遷獎勵。限時搬遷獎勵每棟最少2萬元，最多15萬元。
限時搬遷獎勵金在被征收人簽訂補償協議并按補償協議約定時間搬遷騰空和移交房屋及相關產權資料后15個工作日內，以貨幣方式一次性支付。超過30日簽訂補償協議或超過補償協議約定時間搬遷騰空房屋的，不享有此項獎勵。
(2)放棄安置房一次性獎勵。
符合規定的商業房屋所有權人可以根據《惠州市惠陽區國有土地上房屋征收補償暫行辦法》選擇貨幣補償或者房屋置換，上述房屋所有權人自愿放棄房屋置換且全部選擇貨幣補償的，給予放棄安置房一次性獎勵。該項獎勵按符合置換條件的房屋建筑面積計算，每平方米獎勵900元，每棟房屋最低2萬元，最高40萬元。
部分或者全部選擇房屋置換的，不給予該項獎勵。
第三十六條 《惠州市惠陽區國有土地上房屋征收補償暫行辦法》所稱工業、倉儲房屋應當為具備工業、倉儲使用條件的永久性房屋。
對于產權證件登記為工業、倉儲的房屋和經鎮認定可以參照合法性建筑進行補償的工業、倉儲房屋的補償包括：房屋價值補償、停產停業損失補償、搬遷費、限時搬遷獎勵。其中：
(一)房屋價值補償。產權證件登記為工業、倉儲的房屋價值(包括裝飾裝修價值)以按照工業、倉儲用途評估的房屋市場價值為準;經鎮認定可參照合法建筑進行補償的工業、倉儲類房屋應按照評估機構評估的建筑重置價格進行補償。
(二)搬遷費。工業、倉儲房屋的機器設備、物資等動產搬遷費，可以委托有相應資質的資產評估機構評估，并按有關規定審核后給予動產搬遷費。
(三)停業停產損失補償。
1.按照被征收的符合使用條件的永久性工業、倉儲房屋建筑面積和同區位同類工業、倉儲房屋平均市場租金單價(惠陽府辦〔2018〕19號的標準)計算，一次性補助6個月。
2.所有權人要求停業停產損失按照評估價值補償的，房屋征收前的效益，原則上以房屋征收前1年內實際月平均稅后利潤為準，不能提供納稅情況等證明或無法核實稅后利潤的，按上年度本地區同行業平均稅后利潤計算。停業停產損失按6個月計算。
3.承租人停業停產損失補償。房屋征收預告發布前已簽訂房屋租賃合同且仍在實際經營的，承租人在鎮送達分戶評估報告之日起30日內搬遷騰空房屋的，按照上述第(1)項相同標準一次性給予承租人6個月的停業停產損失補償。剩余租賃期限不足6個月的，按照實際剩余租賃期限計算。其它有關費用均由被征收人與承租人雙方按照租賃合同的約定依法處理。
(四)補助和獎勵。
被征收人在鎮送達被征收房屋分戶評估報告之日起30日內簽訂補償安置協議，并按照協議約定時間搬遷騰空房屋交付給鎮清拆的，按照符合居住使用條件的被征收永久性工業、倉儲房屋建筑面積給予每平方米300元的限時搬遷獎勵。限時搬遷獎勵每棟最少2萬元，最多15萬元。
限時搬遷獎勵金在被征收人簽訂補償協議并按補償協議約定時間搬遷騰空和移交房屋及相關產權資料后15個工作日內，以貨幣方式一次性支付。超過30日簽訂補償協議或超過補償協議約定時間搬遷騰空房屋的，不享有此項獎勵。
第三十七條 “住改商”房屋是指產權證件登記為住宅，且在房屋征收預告發布之前已實際用于商業經營的永久性臨街房屋。
認定“住改商”房屋應當符合本辦法第三十五條第(一)款的標準，經鎮認定為“住改商”后，按商業房屋評估價值的60%給予房屋價值補償。經營手續不完善，但在房屋征收預告發布之前，已持續經營12個月以上，且在房屋征收決定公告之日和之前持續經營的，參照同區位國有出讓商業用地房屋評估其市場價值，并按評估市場價值的50%給予補償。
“住改商”房屋的其他補償按照商業房屋的補償標準執行。
第三十八條 房屋征收預告發布之前，主體工程已完工但尚未全面建成的框架、混合、磚瓦結構的房屋和附屬用房(雜物間、牲畜舍、磚墻鐵皮房、活動板房、簡易房)，經鎮認定可參照合法建筑進行補償的，按照評估的市場價值進行補償，但不給予房屋置換和一次性簽約補助、過渡期安置補助、停產停業損失補償、限時搬遷獎勵。
第三十九條 房屋以外的其他構筑物和附著物等，參照《惠州市集體土地征收與補償暫行辦法》(惠府〔2017〕189號)相關標準給予補償。
第四十條 被征收房屋所有權人，應當按等值置換計算出的安置房屋建筑面積，選擇建筑面積最接近的安置房，并且應當符合以下條件：
1.實際選擇安置房的建筑面積不得大于被征收房屋證載建筑面積或實測建筑面積10平方米以上;
2.實際選擇安置房的建筑面積不得大于等值置換計算出的安置房建筑面積10平方米以上;
3.被征收的房屋價值與安置房的價值由同一評估機構按同一基準日評估確定。被征收人選擇房屋置換的，被征收房屋置換價值=被征收房屋價值(含裝飾裝修)+一次性簽約補助。搬遷費、過渡期安置補助、停產停業損失補償、限時搬遷獎勵金均以貨幣方式支付。置換房屋價值高于被征收房屋的，房屋權利人應當補足差價。
4.房屋補償安置協議的簽約順序與安置房選擇的先后順序掛鉤，先簽訂房屋補償安置協議的，優先選擇安置房。
第四十一條 以下房屋或其他建筑物、構筑物、附著物不予補償：
(一)房屋征收預告發布后，在征收范圍內建造的房屋(含房屋基礎)、其他建(構)筑物和地上附著物;
(二)已被相關職能部門認定為違法建筑的房屋(含房屋基礎)、其他建(構)筑物和地上附著物;
(三)經認定不可參照合法建筑補償的房屋(含房屋基礎)、其他建(構)筑物和地上附著物;
(四)房屋征收預告發布之后搶種的青苗;
(五)房屋征收預告發布之前已枯死的青苗;
(六)挖、填土方工程;
(七)有關法律法規規章規定不予補償的。
第四章 其他規定
第四十二條 自房屋征收預告發布之日起，在征收范圍內暫停辦理以下事項：
(一)新批建設用地;
(二)審批新建、改建、擴建房屋;
(三)以被征收房屋為注冊地址辦理工商注冊登記、變更手續;
(四)改變土地、房屋用途;
(五)房屋、土地的轉讓、租賃和抵押。
房屋征收預告發布后，區自然資源局就前款事項書面通知有關部門暫停辦理上述相關手續，書面通知中應載明暫停期限，暫停期限最長不超過1年。相關方違反規定實施的，不予補償。
第四十三條 區自然資源局按規定建立評估、測繪等中介服務機構備選庫，依法、擇優選定入庫機構，建立和完善入庫機構的選定、考評、獎勵、管理等機制，入庫機構實行動態管理、優勝劣汰。中介服務機構備選庫建立前，中介服務機構按照招標投標相關法律法規以及《廣東省2017年政府集中采購目錄及采購限額標準》(粵財采購〔2016〕7號)、《惠州市中介超市管理暫行辦法》(惠府〔2017〕176號)等有關規定進行選取。
屬地鎮負責按規定程序選取和委托測繪、評估機構，并與選取的測繪、評估機構對接，組織實施測繪、評估工作。為保障測繪、評估等第三方服務機構的獨立性，鎮可通過政府采購程序委托第三方綜合咨詢服務機構進行技術督導、顧問等全過程服務，以確保相關的評估、測繪等活動公平、公正進行。
第四十四條 被征收房屋的建筑面積以及所占用的國有土地面積原則上以房屋和土地產權證件證載面積為準。證載面積與實際建筑面積不相符、沒有產權證件或產權證件未載明面積的，應委托有測繪資質的單位根據國家、省有關規定和測量規范進行測量。測繪機構對測繪結果依法承擔法律責任。
第四十五條 被征收人不配合調查、登記和確認等工作的，鎮應當根據《中華人民共和國公證法》及其他相關規定辦理公證手續，通過公證方式進行證據保全和確認被征收房屋、其他建(構)筑物、附著物的現狀情況。區公證處應當配合征收工作。
第四十六條 在國有土地上房屋征收過程中發現被征收房屋的權利人不清、地址不詳，或下落不明、死亡(注銷)且其繼承人(承繼方)不清，或無行為能力且其監護人不清的，應當向其送達的相關文書均應當以公告方式送達。
第四十七條 鎮在接收被征收人交付的房屋和土地后應當負責組織施工單位進行拆除及其他清場工作，負責對接收的房屋和土地進行管理，杜絕被搶建、搶搭、搶種和占用，確保被征收范圍內的土地凈地移交給區自然資源局或用地單位。
我區國有土地上房屋征收的土地清場和管理費(不含房屋的清拆費)為5000元/畝，該費用列入征收成本。
土地清場和管理費使用范圍包括：
(一)督促權利人在規定時間內處理已補償的房屋和地上附著物;
(二)對房屋進行拆除、對土地進行清場清表，確保符合凈地移交要求;
(三)對土地進行管理，供地之前不得被任何人占用;
(四)與房屋清拆、土地清場和管理相關的其他費用。清場后土地需要圍蔽管理的，由鎮實施，圍蔽工程費用由鎮根據實際需要向區人民政府申請撥付，納入供地成本。
第四十八條 安置房建設和管理應符合以下要求：
(一)安置房建設用地選址由區自然資源局會同屬地鎮提出初步選址意見，經區人民政府同意后確定。具體項目的安置房建設單位和業主單位由區人民政府確定，并在項目的征收補償安置方案中明確說明。建設資金納入建設項目資金預算。
(二)安置房應當經有關部門按照國家房屋建筑工程竣工驗收規定驗收合格后交付。
(三)安置房交付標準可以為具有基本裝修、符合居住使用條件的簡裝房，也可以為毛坯房。簡裝房交付后，被征收集體土地上的房屋所有權人即可入住;毛坯房交付的，簡裝房的裝修費用折算貨幣補償給被征收集體土地上的房屋所有權人。
(四)鎮負責按照《房屋補償安置協議》約定的時間與產權置換人完成安置房的交付手續。
(五)安置房的住宅專項維修資金由鎮報請區人民政府，經區人民政府同意后，鎮按照有關標準支付，該款項納入項目征收成本。
第四十九條 我區范圍內的國有土地上房屋征收項目按照相關補償費用總額的5%計提工作經費。但國家和省重點項目應按國家和省重點項目的有關標準計提。工作經費的分配比例和使用范圍如下：
(一)國有土地上房屋征收的工作經費按照以下比例分配：區自然資源局20%，鎮80%。根據項目的具體實施情況，征收工作領導小組有權對工作經費進行調配，確保項目高效推進。項目工作任務完成后，節余的工作經費由區人民政府統籌。
(二)工作經費使用應當遵循嚴格審批、合理支出、專款專用的原則，具體使用范圍包括：
1.用于入戶進行房屋征收相關法律法規、政策宣傳和思想動員等群眾工作的費用開支;
2.用于征收工作需聘請臨時工作人員的工資、加班補貼;
3.用于征收期間，工作人員的誤餐等費用支出;
4.征收工作中的日常辦公支出、辦公設備購置、資料編印、交通設備購置及交通費用;
5.用于組織召開專家咨詢論證會、社會穩定風險評估等業務費用開支;
6.征收工作中的治安巡邏經費、治安設備購置經費;
7.房屋和其他地上附著物的調查認定等產生的相關費用;
8.用于征收過程中文書送達、行政復議與訴訟、申請強制執行等業務費用開支;
9.與房屋征收有關的其他業務費用支出。
第五十條 屬地鎮應當協助區自然資源局將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。
各鎮應當建立和完善征收補償檔案，相關資料應當及時歸檔，并在項目完成后3個月內，在辦理土地移交入庫時報區自然資源局備案。
區審計局應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。
第五十一條 在征收補償安置工作中，單位和個人有下列情形之一的，追回違法所得、依法依紀追究相關人員責任;構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任：
(一)違反國家和省、市相關政策，故意損害國家、集體利益或個人合法權益的;
(二)玩忽職守，濫用職權，徇私舞弊的;
(三)惡意串通、弄虛作假、偽造、涂改土地和房屋權屬、人口等證明材料及其他違法行為騙取補償或補助的;
(四)擾亂征收補償秩序、阻礙征收補償工作、妨礙依法執行公務的。
第五章附則
第五十二條 《惠州市惠陽區國有土地上房屋征收補償暫行辦法》自2020年4月1日起施行，有效期3年。我區此前制定的有關規定與本辦法不一致的，按本辦法執行。
附件：住宅房屋評估修正系數
附件：
住宅房屋評估修正系數
一、契稅
其中契稅扣除標準如下：0<建筑面積≤90㎡，按評估價值1%扣除;90㎡<建筑面積≤144㎡，按評估價值1.5%扣除;建筑面積>144㎡，按評估價值3%扣除。
A類：有房產證，且有土地使用證，不扣契稅;
B類：無房產證，且無土地使用證，契稅扣費標準=房地產完全產權單價×契稅率;
C類：無房產證但有土地使用證，契稅扣費標準=房地產完全產權單價×契稅率+標準樣本房住宅用地樓面地價×標準樣本房住宅用地容積率×契稅率÷實際容積率;
D類：有房產證但無土地使用證，契稅扣費標準=標準樣本房住宅用地樓面地價×標準樣本房住宅用地容積率×契稅率÷實際容積率。
其中：標準樣本房住宅用地樓面地價——具體測算求得
標準樣本房住宅用地容積率—4.0
契稅率—3%(或1.5%或1%);
實際容積率—證載建筑面積(不含單車間建筑面積)或實測建筑面積(不含封閉陽臺增加部分、加擴建部分)÷土地面積(或證載建基面積)
二、報建費用
根據《惠州市惠陽區城市基礎設施配套費征收使用管理辦法》(惠陽府辦〔2019〕12號)的相關規定以及估價人員收集的《廣東省行政事業性收費統一票據》，城市基礎設施配套費按建筑面積50元/㎡收取。在評估時，對未辦理產權登記且未辦理報建手續的房屋按此標準扣除報建費50元/㎡。
三、應補繳地價款(出讓金)
房屋占用的土地使用權產權登記或經相關部門認定為劃撥住宅用地的，扣減土地出讓金后給予補償。根據相關規定，劃撥住宅用地應補繳出讓金為土地評估價值的40%。根據《中華人民共和國物權法》第一百四十九條“住宅建設用地使用權期滿的，自動續期”的規定，不考慮土地使用權年限對估價對象價值的影響。故應補繳地價款為住宅用地法定最高使用年限70年的出讓住宅用地樓面地價的40%。
內容審核：劉偉濤律師
來源：頭條-廣東省《惠州市惠陽區國有土地上房屋征收補償暫行辦法》自2020年4月1日起施行，有效期3年，
