土地整備利益統籌是神馬？各種換馬甲，都憋著拆你屋！，日前有讀者向在律師提議，能不能撰文解讀一下什么是“土地整備利益統籌項目”?這一下還真把我給難住了:一個主要在深圳市推行的拆除房屋、收回土地項目，解釋起來是頗有些難度的，畢竟它不像城中村改造
日前有讀者向在律師提議，能不能撰文解讀一下什么是“土地整備利益統籌項目”?這一下還真把我給難住了:一個主要在深圳市推行的拆除房屋、收回土地項目，解釋起來是頗有些難度的，畢竟它不像城中村改造、城市更新那樣有廣泛的覆蓋面。不過我認為，項目究竟叫什么名字，對被拆遷人而言或許真沒那么重要。怎樣應對“拆遷補償”環節，才關乎各位的核心利益。基于這個起點，我就從這名稱拗口的項目切入，為大家做一番淺析。
【“土地整備利益統籌”，本質上就是它】
什么是“土地整備利益統籌”呢?項目針對未完善征地補償手續的規劃建設用地，旨在一攬子解決歷史遺留問題，讓涉案土地“活”起來，成為有開發利用價值的國有建設用地。
《深圳市土地整備利益統籌項目管理辦法》第2條規定，“本辦法適用于以原農村集體經濟組織繼受單位及其成員實際掌控用地為主要實施對象的土地整備利益統籌項目”。
這句話翻譯過來就是，涉案地塊原為農村集體土地，后來因征地、村級組織撤銷等原因而被納入城市規劃范疇。
所謂“原農村集體經濟組織繼受單位”，指的就是今天的社區，過去就叫村委會或者村集體。
但由于涉案地塊的征地補償手續尚未完善，涉案土地仍掌控在過去的村委會或者村民，也就是今天的社區或者社區居民手中。
利益統籌項目就是要通過統籌政府、社區和相關土地、房屋權益人的利益，將涉案土地轉化為國有建設用地，從而實現其利用效能的最大化。
我們再來看《管理辦法》條文對此是怎樣解釋的:
利益統籌項目按照政府主導、社區主體、社會參與的原則，綜合考慮項目范圍內未完善征(轉)地補償手續用地和原農村集體經濟組織繼受單位合法用地，通過規劃、土地、資金、產權等統籌手段，完成整備范圍內土地確權，一攬子解決歷史遺留問題，實現政府、原農村集體經濟組織繼受單位及相關權益人多方共贏，促進社區轉型發展。
怎么樣，這樣是不是能看明白一點點了?我們再往下看《管理辦法》的解釋:
在利益統籌項目范圍內，政府與原農村集體經濟組織繼受單位“算大賬”，通過資金安排、土地確權、用地規劃等手段，集約節約安排土地，保障城市建設與社區發展空間需求。
原農村集體經濟組織繼受單位與相關權益人“算細賬”，通過貨幣、股權和實物安置等手段，確保權益人相關權益，實現整備范圍內全面征轉清拆。
到這里，我認為我們可以得出一個初步的結論了:土地整備利益統籌項目，實質上就是一種類似于騰退、城中村改造的協議搬遷。
在這個過程中，社區出面與土地、房屋的權益人談補償、簽協議，拆除房屋仍是其必須達成的目標。
【碰上利益統籌究竟怎么辦?社區有權強制拆除房屋嗎?】
《管理辦法》第14條規定，原農村集體經濟組織繼受單位應具體負責建(構)筑物及青苗、附著物的補償、拆除、清理和移交工作，組織相關權益人簽訂搬遷補償安置協議。
搬遷補償安置協議中應約定補償方式、補償金額和支付期限、回遷房屋面積等相關事項，涉及房地產權證注銷的還應明確相關義務和責任。搬遷補償安置協議應報區政府相關職能部門備案。
按照法定程序選擇確定的留用土地開發主體可以參與房屋拆除和土地清理工作。
我認為，最后提及的“留用土地開發主體”事實上指的就是房地產開發企業。一旦涉案地塊被清拆完畢，一部分土地利益就會歸社區和開發商。
所以說，再怎么起名怎么繞，最后都是殊途同歸。
那么對于涉案地塊上的被拆遷人而言，注意做到以下3點就十分重要了:
1.謹防社區、開發商以查處違建名義對歷史遺留原因形成的無證房屋開刀。根據律師多年的辦案經驗，凡屬于協議搬遷、騰退性質的項目，拆違都是實現其目標的利器。任何拆遷方都不會輕易放棄這一“成本低，見效快”的途徑。
故此，如果被拆遷房屋的合法性手續存在缺陷漏洞，那就要時刻警惕有關部門下達的責令限期拆除決定。一旦收到要及時咨詢專業律師，在法定期限內提起行政復議或者行政訴訟，務求將違建認定依法予以撤銷。
須知，違建不一定完全不予補償，但補償大打折扣卻幾乎是必然的。除非我們依法將涉案房屋定性為歷史遺留無證建筑，那么按有證建筑的相當比例獲取補償還是有機會的。
2.在協商談判中緊緊圍繞待拆除房屋價值主張權益。盡管從理論上講，協議搬遷談不攏補償可以不拆，但實務中是個什么樣子，大家都心知肚明。
據此，我們還是要按“拆”來往下分析，那么關鍵因素自然就是待拆除房屋的價值問題了。引入專業評估機構的評估無疑十分重要，同時我們也要有充分的證據來證明自己的利益損失，譬如保留好裝飾裝修材料的購買發票等憑證。
可以預見的是，若開發商急于拿地建設，那么在其有利可圖的范疇內，適度提升補償結果的空間會比政府征收大一些，這對被拆遷人而言倒是好事情。
3.社區、開發商均無權強制拆除房屋。“利益統籌項目”的關鍵在談，而不在搞強制。如果談不下來，那就只能一直談，或者戰略擱置一段時間，先去突破別的地塊。
從現有的法規上看，并不支持社區、開發商向地方政府申請裁決，再走申請法院強制執行這種路徑。除非地方政府重新對滯留下來的房屋作出征收決定。
基于此，請各位牢記，利益統籌這類項目中的任何逼簽、強制拆除行為都是非法的。被拆遷人要敢于對不法行為說不，萬一遇到緊急情況要及時報警、取證，并委托律師依法維權。
最后要提示大家的是，無論項目叫什么名，打著什么旗號，只要涉及拆除房屋、清表土地的，基本的應對原則絕不會有錯:房屋、土地合法的，拿法院的強制執行裁定來;違法的，行政機關走行政處罰程序。除此以外的任何強制行為，我們都有權拒絕。
法律分析：
1、利益統籌是按照政府主導、社區主體、市場參與的原則，通過規劃、土地、資金、產權等政策手段，完成整備范圍內土地確權，系統解決歷史遺留問題，實現多方共贏，促進社區轉型發展。
2、政府與社區之間通過貨幣補償、土地確權、用地規劃等渠道，保障城市公共利益及社區發展權益。
3、社區與相關權益人之間，通過貨幣、實物安置等方式和方法，保障權益人相關權益。
法律依據：
《中華人民共和國土地管理法》 第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。 全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。 任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。 國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。 國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。
一、土地整備利益統籌項目是什么意思
1、土地整備利益統籌項目是指：
（1）土地整備是指對零散用地進行整合，并進行土地清理及土地前期開發；
（2）土地整備是土地儲備的升級，后者主要是土地收儲的政府行為，土地整備還包含了土地的初級開發工作；土地整備針對已規劃區供地所做的前期工作。
2、法律依據：《土地管理法實施條例》第六條
縣級以上人民政府自然資源主管部門應當加強信息化建設，建立統一的國土空間基礎信息平臺，實行土地管理全流程信息化管理，對土地利用狀況進行動態監測，與發展改革、住房和城鄉建設等有關部門建立土地管理信息共享機制，依法公開土地管理信息。
二、土地整備利益統籌項目具體操作流程有哪些
1、開發商前期摸底調查。主要前期摸底調查需對于項目的基本情況進行詳細的調查；
2、立項申報階段，關于前期墊付資金問題，由于開發商提前介入，但是現階段開發商不屬于開發主體的“身份”，為了保證前期墊付的資金可以收回，須與村股份公司簽訂“前期服務框架協議”，前期墊付的資金需要村股份公司蓋章認定，后期開發商如不能成為項目的開發主體，需要村股份公司支付開發商提供前期服務的相關費用；
3、方案編制與申報階段，前期委托第三方測繪需要同步進行實施方案的編制工作，實施方案涉及到原村集體的留用地的選擇、土地分配、分期實施等；開發商可提前與股份公司商定留用地的選擇、分配、開發等，簽訂書面的約定，避免村股份公司領導換屆導致項目的擱置；
4、方案實施階段，獲得留用地批復、引入開發主體后，需要與項目內的建（構）筑物、土地所有人進行簽約確權，以便房屋拆除、移交；此時，開發商需要同步參與確權，重點關注股份公司與村民簽訂的確權合同的中關于原產權的面積，避免簽約面積與實際的建面存在較大差距，后續回遷面積增加過多，直接影響開發商的可售面積。
●土地整備利益統籌范圍
●土地整備利益統籌工作流程圖
●光明區土地整備利益統籌項目操作規程
●土地整備利益統籌項目前期服務項目
●土地整備的意義
●土地整備利益統籌怎么補償
●土地整備利益統籌管理辦法
●土地整備利益統籌工作流程圖
●土地整備利益統籌項目管理辦法
●土地整備利益統籌項目
●土地整備利益統籌是神馬？各種換馬甲，都憋著拆你屋！,土地整備利益統籌項目是什么意思:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
內容審核：劉鵬飛律師
來源：頭條-土地整備利益統籌是神馬？各種換馬甲，都憋著拆你屋！，
