一、購房者在購買房子時，如何區(qū)分小產(chǎn)權房和正規(guī)商品房呢？

專家解答：“小產(chǎn)權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權”“集體產(chǎn)權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產(chǎn)權。說的再直白一些，“小產(chǎn)權房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的?，F(xiàn)實中的小產(chǎn)權房有兩種情況，一種是違法占地，另一種是違法建設。其中，有很大比例是農(nóng)民在宅基地上建房然后出售。而城中村改造房，俗稱城改房則是城市建設規(guī)劃過程中的重要組成部分。城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建設，所用土地一般是通過劃撥方式取得。其與小產(chǎn)權房的最大區(qū)別則是，城中村的土地，除了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及村民生產(chǎn)、生活使用外，有一部分被進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)出的房屋可進入市場銷售。1．開發(fā)主體要合法。實施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。由村民個人或現(xiàn)有集體經(jīng)濟組織開發(fā)建設的房屋不能向社會銷售。2．取得國有土地使用證。3．符合城市規(guī)劃。這是購房者順利取得房屋所有權證書的重要保證之一。4．取得建筑工程施工許可證。5．取得商品房銷（預）售許可證。這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。城中村改造項目應符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)市國土房管局審核，各項條件符合有關法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷（預）售許可證后，才能向社會銷售。

二、房子大產(chǎn)權和小產(chǎn)權有什么區(qū)別

法律分析：小產(chǎn)權房和大產(chǎn)權房區(qū)別如下：小產(chǎn)權房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)，大產(chǎn)權房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)；轉讓小產(chǎn)權房必須在購買滿五年之后才能夠進行，大產(chǎn)權房可以自由轉讓沒有時間上的限制；小產(chǎn)權房的建設用地歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有，大產(chǎn)權房的建設用地由國家劃撥或者轉讓的。

法律依據(jù)：《中華人民共和國不動產(chǎn)登記暫行條例》第四條國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)登記遵循嚴格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。不動產(chǎn)權利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。根據(jù)2021年1月1日生效的《民法典》第二百零九條不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

三、該怎樣區(qū)別商品房和小產(chǎn)權

相信很多人都聽說過集資房和小產(chǎn)權房，集資房與小產(chǎn)權房的價格都比較便宜，那么集資房和小產(chǎn)權房有什么區(qū)別?下面由我為大家解答。用的是集體土地。所以農(nóng)民把宅基地賣給居民，或者村委會“招商引資”開發(fā)了房子對外銷售都是小產(chǎn)權房。正規(guī)的渠道是村委會把地賣給政府，政府再賣給開發(fā)商，沒有讓政府賺到錢，當然不合法，輕則不給辦房產(chǎn)證，重則要拆掉。因為沒有政府賺一筆土地出讓金，所以拿地便宜，小產(chǎn)權房賣的就相對便宜，這也侵害了開發(fā)商的利益。集資房就是單位集資蓋的房子，在過去有一些開發(fā)商也混在里面，繞開正規(guī)的渠道和單位合作搞開發(fā)對外銷售，也叫“集資房”。集資房現(xiàn)在也還是有的，很多單位用這些方法讓職工掏一部分“集資款”由單位蓋房子分配。集資房和公房不同的地方是一般一蓋好就是私房，但是不絕對，要看單位是怎么通過審批的，所以集資房只是說他是集資蓋出來的房子，有的是經(jīng)適房、有的是公房、有的是私房，有的是按經(jīng)濟適用房管理卻可以正常交易的房子?！督ㄔO部、監(jiān)察部、國土資源部關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》二、對已審批但未取得施工許可證的集資合作建房項目，房地產(chǎn)管理(房改)部門要會同有關部門重新審查，不符合《經(jīng)濟適用住房管理辦法》和房改政策的，不得按集資合作建房項目開工建設。

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內(nèi)容審核：王蘭律師

來源：頭條-購房者在購買房子時，如何區(qū)分小產(chǎn)權房和正規(guī)商品房呢？，