一、樓頂廣告牌收益歸誰(shuí)

法律分析：樓頂廣告牌收益歸小區(qū)全體業(yè)主與開(kāi)發(fā)商按約定比例所有，業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，在其購(gòu)房?jī)r(jià)款中已包括公共建筑的分?jǐn)們r(jià)款，那么購(gòu)房人應(yīng)是公共建筑的產(chǎn)權(quán)共有人，開(kāi)發(fā)商在樓頂上搭建廣告牌，開(kāi)發(fā)商或者物管就需要征求全體同意后才可以進(jìn)行。經(jīng)營(yíng)所得利益，應(yīng)與全體業(yè)主按約定的比例分成。

一、房子爛尾了業(yè)主怎么辦

房子爛尾了業(yè)主的處理方式如下：

1、拍賣(mài)，如果開(kāi)發(fā)商資不抵債并宣布破產(chǎn)，房子已經(jīng)存在爛尾的危機(jī)了，那么開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)就會(huì)被法院拍賣(mài)，而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，購(gòu)房者比債主更容易等到一些房產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)償款的；

2、賠償，遇到房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的時(shí)候，業(yè)主一定要齊心一致，去法院起訴開(kāi)發(fā)商，這樣才能獲得賠償。如果業(yè)主不齊心，法院也沒(méi)辦法處理，可能就得不到賠償；

3、籌資，如果購(gòu)買(mǎi)的房子只是有可能爛尾，可以給開(kāi)發(fā)商多一點(diǎn)時(shí)間，讓其自行籌資復(fù)工，工程完結(jié)之后，可降低購(gòu)房者的損失；

4、尋求政府幫助，市、區(qū)政府找融資平臺(tái)解封重新抵押復(fù)工。當(dāng)?shù)卣畷?huì)根據(jù)不同的情況采用不同的方法進(jìn)行干涉處理。如果是開(kāi)發(fā)商缺資金，那么政府會(huì)期限該企業(yè)籌集基金或者是引入合伙人。如果是違法違規(guī)的，那么政府會(huì)要求其在制定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行整改；

5、如果是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的資金出現(xiàn)了意外，可以互相進(jìn)行協(xié)商了解開(kāi)發(fā)商的情況；

6、如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)導(dǎo)致建筑未完工，可以直接向法院起訴開(kāi)發(fā)商違約；

7、可以退房，但需要跟開(kāi)發(fā)商雙方商量以后才可以申請(qǐng)退房，雙方可以達(dá)成協(xié)議辦理退房手續(xù)。

一、買(mǎi)房怎么避免爛尾樓

1、綜合考察開(kāi)發(fā)商實(shí)力：

開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)是從注冊(cè)資金、開(kāi)發(fā)資歷等綜合來(lái)評(píng)判的。資質(zhì)等級(jí)分為四個(gè)等級(jí)，一級(jí)為最高，四級(jí)為最低，如果開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)是一級(jí)和二級(jí)，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的實(shí)力還是比較強(qiáng)的，選擇這樣的開(kāi)發(fā)商，樓盤(pán)出現(xiàn)爛尾的幾率是最低的；

2、考察開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)：

那么有些本土的的開(kāi)發(fā)商，實(shí)力差一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)可能是三級(jí)或四級(jí)，那么是不是就一定不能買(mǎi)呢？也不一定！特別是地級(jí)市和縣城這種地方，多數(shù)的開(kāi)發(fā)商都是本土開(kāi)發(fā)商，如果不買(mǎi)他們的，那么買(mǎi)房的選擇余地就很小了。首先看開(kāi)發(fā)商口碑。本土的開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)貞?yīng)該有一定影響力，親朋好友對(duì)其有什么印象和看法，通過(guò)這個(gè)大概會(huì)有一點(diǎn)了解。另外就是了解開(kāi)發(fā)商既往開(kāi)發(fā)過(guò)的樓盤(pán)，向已經(jīng)入住的業(yè)主了解開(kāi)發(fā)商在工程質(zhì)量、物業(yè)管理、是否按期交房等方面；

3、了解項(xiàng)目樓盤(pán)的手續(xù)：

可以合法出售的房子，其項(xiàng)目應(yīng)該“五證”齊全。“五證”包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》。購(gòu)買(mǎi)“五證”齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對(duì)于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。如果“五證”不齊全，意味著房屋手續(xù)不全，那么辦理產(chǎn)權(quán)證也就不會(huì)順利，甚至?xí)仙显S久；

4、把握合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)：

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房屋主體工程已經(jīng)完成2/3的時(shí)候，出現(xiàn)爛尾的幾率可一般較低。有些買(mǎi)房朋友，受到內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、單位團(tuán)購(gòu)的低價(jià)誘惑，在項(xiàng)目工程還沒(méi)有打地基就倉(cāng)促交錢(qián)。殊不知，沒(méi)有動(dòng)工意味著手續(xù)沒(méi)到位，規(guī)劃能否通過(guò)還是個(gè)未知數(shù)。特別是城中村改造的項(xiàng)目，無(wú)法料到的風(fēng)險(xiǎn)則更多；

二、爛尾樓業(yè)主退房的補(bǔ)償方式如下：

1、雙方有在合同里約定了違約金，那么開(kāi)發(fā)商須按約定賠償；

2、在退房款方面，采用一次性付款的購(gòu)房者可直接要求開(kāi)發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息，但通過(guò)按揭貸款、公積金貸款買(mǎi)房的情況則要相對(duì)復(fù)雜些。

三、房子爛尾業(yè)主退房流程如下：

1、購(gòu)房人通過(guò)掛號(hào)信、傳真或電話向開(kāi)發(fā)商發(fā)出退房通知；

2、督促開(kāi)發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購(gòu)房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續(xù)；

3、督促開(kāi)發(fā)商將全部購(gòu)房款返還給購(gòu)房人；

4、辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。

總之，如果只是開(kāi)發(fā)商資金斷裂，給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間，開(kāi)發(fā)商如果能在短時(shí)間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)工程。如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)樓房爛尾，不可將房子退給開(kāi)發(fā)商。因?yàn)橥朔恳院螅?gòu)房者只能拿到收據(jù)或欠條。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，將由買(mǎi)賣(mài)關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。債權(quán)債務(wù)關(guān)系在之后法院的拍賣(mài)破產(chǎn)償債先后里，優(yōu)先級(jí)別低于消費(fèi)者關(guān)系。

二、逾期交房的怎樣救濟(jì)

逾期交房的救濟(jì)如下：

一、按合同約定的交房日期，每超過(guò)一天，由開(kāi)發(fā)商按購(gòu)房人已交付房?jī)r(jià)款總數(shù)的一定比例支付違約金；

二、按合同約定的交房日期，開(kāi)發(fā)商根本違約的，購(gòu)房人可以解除購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房人已交付的全部房款及利息，按雙方在合同中約定的數(shù)額支付違約金。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的公共配套設(shè)施應(yīng)如何處理

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的公共配套設(shè)施的處理如下：被列入小區(qū)公攤面積范圍的公共配套設(shè)施，其所有權(quán)歸全體業(yè)主共有；房屋買(mǎi)賣(mài)合同中已約定公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬的或者屬于國(guó)家及地方規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的，按約定執(zhí)行。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百七十一條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第二百七十三條業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

二、樓頂廣告牌的收益歸誰(shuí)所有

一、樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰(shuí)所有？

樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰(shuí)主要應(yīng)看樓頂?shù)乃袡?quán)歸誰(shuí)所有。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（示范文本）中就有關(guān)于外墻面及樓頂使用權(quán)的約定，不同的約定內(nèi)容，有不同的法律后果。具體分兩種情況：第一，如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開(kāi)發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過(guò)全體業(yè)主及與業(yè)主委員會(huì)同意。第二，如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過(guò)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意。

不管是上述哪種情況，物業(yè)管理公司都對(duì)樓頂及外墻面不享有所有權(quán)，沒(méi)有權(quán)利擅自允許他人進(jìn)行利用。

二、樓頂廣告牌的設(shè)置收益權(quán)歸誰(shuí)所有？

1、約定歸全體業(yè)主所有的情況

如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開(kāi)發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要通過(guò)業(yè)主委員會(huì)同意，安裝廣告牌必須不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)主委員會(huì)所有，由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一保管、使用，開(kāi)發(fā)商只能收取小部分的管理費(fèi)。但如果開(kāi)發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳使用的廣告牌，只能征得業(yè)主委員會(huì)同意，并不能影響業(yè)主的正常生活，這種情況下是不需要向業(yè)主委員會(huì)交廣告費(fèi)的，因?yàn)樵搹V告的受益者是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商雙方。

2、約定歸開(kāi)發(fā)商所有的情況

如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸于開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內(nèi)容不會(huì)降低小區(qū)的整體形象，開(kāi)發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費(fèi)全部屬于開(kāi)發(fā)商所有。

3、雙方?jīng)]有約定的情況

如果雙方對(duì)樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)歸誰(shuí)享有沒(méi)有約定，針對(duì)這種情況如何處理目前并沒(méi)有明確規(guī)定，不能當(dāng)然的認(rèn)為歸開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司享有。

從法律角度分析，業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，在其購(gòu)房?jī)r(jià)款中已經(jīng)包含了公共建筑的分?jǐn)們r(jià)款，那么購(gòu)房人應(yīng)是公共建筑的產(chǎn)權(quán)共有人。樓房的屋頂作為該樓房的公共建筑部分，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于該樓房的各產(chǎn)權(quán)人。那么開(kāi)發(fā)商在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語(yǔ)，都是對(duì)樓頂、毗鄰墻體等公共建筑的使用，開(kāi)發(fā)商對(duì)此經(jīng)營(yíng)時(shí)，需要征得房屋所有共有人同意后才可以進(jìn)行。并且對(duì)經(jīng)營(yíng)所得的收益，應(yīng)與全體業(yè)主按約定的比例分成。

三、樓頂廣告牌收益歸誰(shuí)所有

法律分析：樓頂廣告牌收益歸全體業(yè)主所有。業(yè)主對(duì)公共區(qū)域的廣告牌享有收益的權(quán)利，扣除廣告合理成本后其收入應(yīng)歸屬業(yè)主。

法律依據(jù)：《民法典》

第二百七十三條 業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第二百八十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

注：民法典于2021年1月1日生效。

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內(nèi)容審核：馮興元教授

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