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拆遷評估環節不注意，一不留神就會損失幾百萬！

發布時間：
2023-08-25 09:22:01
作者：
圣運律師
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遇到拆遷時，很多被征收老百姓最關注的肯定是拆遷補償款，但是多數只關注補償的多少，并不關注補償高低是怎么來的，其實決定補償高低的環節就是評估環節，可以說評估環節直接決定補償多少。今天，圣運律師事務所律師結合相關案例給大家詳細解讀，如何初查報告中的違法點。

拆遷評估環節不注意，一不留神就會損失幾百萬！

評估報告的常見審查要點

一份缺乏客觀性、公正性的評估報告，不能作為訴訟中爭議補償決定的合法依據。圣運拆遷律師結合實踐經驗為大家總結需要關注的內容審查：

第一，房地產評估機構的選定，是否是有被征收人的參與；

第二，房產評估機構以及估價師是否已經有相關評估資質；

第三，評估作業程序是否恰當；

第四，評估報告的估價事項是否全面，準確；

第五，評估方法和評估時點是否適當。

評估機構的選定是否合法

房地產價格評估機構是否嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條的規定確定。房屋征收部門不應當內定房地產評估機構，或為了提高征收效率限縮被征收人主動選擇評估機構的權利，而應當對社會公開進行項目發布，接受符合相應資質條件的評估機構報名并進行審核，然后組織被征收人協商、投票或以搖號方式選定估價機構。

在圣運律師代理的湖北武漢拆遷案例中，就出現類似的問題，區政府限定了被征收人選擇評估機構的范圍只能是注冊地在武漢市轄區范圍內，且《房屋征收價格評估機構征求意見表》只列舉了3家評估機構，屬于變相內部指定評估機構，導致評估結果的不客觀、不公正、不合理。

二、報告做出程序違法

《國有土地上房屋征收評估辦法》對房屋評估程序進行嚴格規定。大體程序分為以下幾步：選定評估機構→房屋征收部門委托評估機構→房屋征收部門調查明確評估對象→向評估機構提供征收范圍內房屋情況→估價師對被征收房屋進行實地查勘→初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示→申請復核評估。

評估報告是否規范。評估報告必須客觀載明評估的情況，這不必多說。另外，評估報告還必須有兩名以上的評估師親筆簽字，并加蓋評估機構公章。如果不符合上述要件，拆遷戶可以提出質疑。

評估程序的不規范，或直接導致補償款過低。圣運律師代理過河南的一起類似案例，鄒先生的補償款數額過低，經過調查發現評估報告存在明顯違法之處，法律明確規定了評估公司的選擇應當由被征收人參與，連征收項目都不完全知情的鄒先生，也根本沒有參與過評估機構的選定，就這樣草率作出的評估結果自然與鄒先生的商鋪實情不符。

于是鄒先生在律師幫助下重新評估。經過協商，鄒先生得到了750平的商鋪及60萬的經營損失補償，折合人民幣800余萬元。

三、評估報告是否過期

看評估報告中有無注明評估報告的有效期，對此法律并無明確規定，有效期各地不一，但是評估報告中必須有該內容。實踐中，有效期限一般為一年。參考中華人民共和國建設部頒布的《房地產抵押估價指導意見》，估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。也就是說，市、縣級人民政府一般宜在一年內簽訂補償安置協議或者作出補償決定，以保障被征收人獲得公平補償。

在圣運律師代理的湖南一起案例中，就指出評估報告的時間點太早的問題，案件中時隔兩年多法院作出補償決定時，價格因素可能有變化，法院對此應作出合理解釋。案件上訴至湖南高院后，征收部門馬上找到姜女士協商，最后達成協議，當事人選擇全貨幣補償，一共補償近七百萬元目前補償款已全部落實。

四、評估中是否進行實地勘察

評估人員要對房屋情況進行實際調查、勘驗。實踐中，有些評估機構為了節省時間、成本，往往只根據相關部門提供的數據資料確定房屋面積。但是，有些房屋的登記面積與實際面積并不相符，未經登記的面積，并不一定沒有補償，不進行實地調查、勘驗，作出的評估結論是存疑的。

四、評估方法是否合理

總的來講，估價師會根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

在拆遷過程中，大部分評估使用的是市場評估法。因此，大家可以根據同地段類似房地產的市場價來衡量一下自己的房屋價值。

五、評估報告應有什么內容是否完備

有朋友在拆遷時，只收到了拆遷辦或者房屋征收部門給的一張評估單，可能就一頁紙或者是兩頁紙。大家注意，這樣的單子本身不是評估報告。正規的評估報告有一本書這么厚，是與評估單非常不同的。

完整的估價報告應包括下列部分：1封面;2目錄;3致委托方函;4估價師聲明;5估價的假設和限制條件;6估價結果報告;7估價技術報告;8附件。

評估報告的估價事項是否全面、準確，尤其是對房屋、土地面積，產權性質、房屋用途等基本情況的認定

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