山東陸先生在城區內有一套近一百平的房屋，作為常居住宅一家幾口在此生活。因棚戶區改造項目該套住宅被納入征收范圍，征收方作出《房屋征收決定書》，并公布了《房屋征收補償方案》。后經集體協商選定的某評估公司對陸先生的房屋作出評估報告，并向陸先生送達。

在房屋征收決定規定的簽約期限內，由于雙方就征收補償問題分歧過大，陸先生未能與房屋征收部門達成補償協議。某日，征收方對陸先生作出房屋征收補償決定。陸先生很不服氣，認為補償金額過低，于是向律師尋求幫助，律師認為評估機構未按市場價評估，將被征收房產的價值評估畸低，嚴重違背公平、合理原則。后，陸先生向法院提起訴訟，請求法院依法撤銷征收方作出的房屋征收補償決定。征收方提交了多份證據，辯稱其評估程序合法有效，且陸先生在期限內并未申請復核鑒定，在與陸先生多次協商未果后，征收方作出房屋征收補償決定履行了相應職責，程序合法。

對于征收方提交的證據，陸先生的律師指出，評估報告的送達回證上，送達時間有涂改，送達不合法。一審法院認為，征收方作出的征收補償決定符合法定程序，涉案房屋征收補償決定保障了陸先生選擇補償方式的權利。陸先生認為評估價值畸低缺乏有效證據支持，此外評估報告送達回證的送達時間雖有涂改，但陸先生亦認可收到評估報告，且未提出復核。判決駁回陸先生的訴訟請求。

陸先生不服，向山東省高院提起上訴。二審法院認為，征收方對涂改送達回證日期未作出合理解釋，無法證明已保證陸先生申請復核鑒定權利的行使，程序違法。因此，該評估報告確定的價值尚不能作為涉案房屋價值補償的依據。并且，涉案評估報告于作出后兩年才向陸先生送達。征收方以該評估報告確定的價值作出補償決定，對陸先生的補償權益可能造成侵害，明顯不當。

綜上，二審法院判決撤銷一審判決，撤銷征收方作出的房屋征收補償決定，責令其重新作出補償決定。

對于該案，王有銀律師表示，在征收過程中，被征收人對房屋評估報告應當特別注意以下幾點：

1、評估過程是否合法：《國有土地上房屋征收評估辦法》對房屋評估程序進行嚴格的規定。大體程序分為以下幾步：選定評估機構→房屋征收部門委托評估機構→房屋征收部門調查明確評估對象→向評估機構提供征收范圍內房屋情況→估價師對被征收房屋進行實地查勘→初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示→申請復核評估。

首先，評估人員要對房屋情況進行實際調查、勘驗。實踐中，有些評估機構為了節省時間、成本，往往只根據相關部門提供的數據資料確定房屋面積。但是，有些房屋的登記面積與實際面積并不相符，未經登記的面積，并不一定沒有補償，不進行實地調查、勘驗，作出的評估結論是存疑的。其次，評估報告必須客觀載明評估的情況，還必須有兩名以上的評估師親筆簽字，并加蓋評估機構公章。如果不符合上述要件，拆遷戶可以提出質疑。

2、評估報告是否在有效期內：對于征收中房地產評估報告的有效期，對此法律并無明確規定，有效期依據情況各地不一，但是在評估報告中必須有該內容。

參考中華人民共和國建設部頒布的《房地產抵押估價指導意見 》，估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。也就是說，市、縣級人民政府一般宜在一年內簽訂補償安置協議或者作出補償決定，以保障被征收人獲得公平補償。

3、在評估過程中的復核權：評估程序對被征收人的影響非常大，如果對評估報告有異議，被征收人應當及時申請復核、鑒定。自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

圣運律師提醒大家，在辦理拆遷案件中，房屋評估是其中很重要的一個環節。這里面涉及很多法律問題，尤其是程序上的問題，與拆遷戶自身權益緊密相關。建議拆遷戶朋友們遇到不懂的及時咨詢專業律師，尋求有效幫助。