房屋拆遷補(bǔ)償安置合同無效的有哪些

1、拆遷單位的分支機(jī)構(gòu)或接受拆遷人委托的單位簽訂的拆遷安置合同的效力

根據(jù)《民法通則》和《公司法》相關(guān)規(guī)定，分支機(jī)構(gòu)對外作出的民事行為，產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由其上級法人承擔(dān)。不論該分支機(jī)構(gòu)在簽訂拆遷安置補(bǔ)償合同時是否以自己的名義，在訴訟中均應(yīng)將其上級法人列為訴訟主體。因其上級法人具有拆遷資質(zhì)，故該類合同應(yīng)屬有效。

接受具備拆遷資質(zhì)的單位的委托而簽訂合同的受委托人，不論是否具有拆遷資質(zhì)，只要其以委托人的名義與被拆遷人簽訂合同，由于委托人具有拆遷資質(zhì)，該類合同有效。

受委托人其以自己的名義，與被拆遷人簽訂的房屋拆遷安置補(bǔ)償合同應(yīng)當(dāng)有效，即使受委托人不具備拆遷資質(zhì)也應(yīng)有效。

2、被拆遷人無民事行為能力或限制民事行為能力，拆遷人與其訂立的拆遷安置補(bǔ)償合同無效

根據(jù)民法通則的規(guī)定，無民事行為能力人必須由其法定代理人代理代理實施民事行為。限制民事行為能力人可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。鑒于拆遷安置補(bǔ)償合同內(nèi)容相對復(fù)雜，為了保護(hù)無民事行為能力人或限制行為能力人的合法財產(chǎn)及其處分權(quán)，該合同必須由其法定代理人代為簽訂。

3、代理人超越代理權(quán)限或無代理權(quán)限所簽訂的拆遷安置補(bǔ)償合同，應(yīng)根據(jù)具體情況認(rèn)定合同效力

根據(jù)民法通則的規(guī)定，代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。如果代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)可能產(chǎn)生兩種法律后果：

一是代理人簽訂的拆遷安置補(bǔ)償合同為效力待定合同，如果被代理人事后對代理人的行為予以追認(rèn)的，該代理行為有效;被代理人事后不追認(rèn)的合同無效。

二是《合同法》第四十九條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效”，代理人的行為構(gòu)成表見代理，其與被拆遷人簽訂的拆遷安置補(bǔ)償合同有效。

4、房屋的實際使用人作為被拆遷人簽訂的拆遷安置補(bǔ)償合同效力問題

在通過合法買賣、繼承、離婚、贈與等形式取得房屋所有權(quán)的實際使用人，沒有辦理房地產(chǎn)權(quán)證變更的情形下，對其與拆遷人達(dá)成的拆遷安置補(bǔ)償合同進(jìn)行審查時，法院應(yīng)告知當(dāng)事人追加登記的產(chǎn)權(quán)人作為第三人參加訴訟。如果第三人不主張權(quán)利或者其主張權(quán)利不成立的，則實際使用人作為被拆遷人簽訂的拆遷安置補(bǔ)償合同有效。

5、對于被拆遷房屋的部分所有權(quán)人與拆遷人簽訂拆遷安置補(bǔ)償合同

如事先未經(jīng)其他所有權(quán)人的同意，事后又未經(jīng)其他所有權(quán)人追認(rèn)的，或者拆遷人與被拆遷房屋的承租人簽訂拆遷安置補(bǔ)償合同的，該合同因侵犯了他人的權(quán)利，應(yīng)認(rèn)定無效。

拆遷租賃房屋，被拆遷人在未與承租人解除租賃關(guān)系之前，與被拆遷人簽訂的拆遷安置補(bǔ)償合同，如果雙方是以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為補(bǔ)償方式的，該合同有效。如果以貨幣補(bǔ)償方式補(bǔ)償?shù)模摵贤ЯΥǎ闯凶馊耸潞笈c被拆遷人解除租賃關(guān)系或者接受其安置的合同有效，承租人不同意解除合同，也不同意接受其他安置條件的合同無效。

相關(guān)知識

什么是合同無效

合同無效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同當(dāng)然不發(fā)生效力。合同無效取決于國家對已經(jīng)成立的合同的態(tài)度和評價，反映了國家對合同關(guān)系的干預(yù)，合同不成立的處理結(jié)果和合同無效的處理結(jié)果截然不同。

《合同法》關(guān)于合同無效的法律后果規(guī)定了兩個條文。第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”第59條規(guī)定：“當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人。”

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內(nèi)容審核：李娜娜律師

來源：中國法院網(wǎng)-房屋拆遷補(bǔ)償安置合同無效的有哪些，