如何提高拆遷評估價格的執行力，一、拆遷“評估難”，弱化了拆遷評估價格在安置補償中的權威性《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條規定：“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換”。第二
一、拆遷“評估難”，弱化了拆遷評估價格在安置補償中的權威性
《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條規定：“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換”。第二十四條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定”。第二十五條規定：“實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價”。上述規定明確了拆遷補償方式、補償依據和補償標準，強調了拆遷評估在拆遷安置補償過程中的核心地位及其權威作用。但在目前“拆遷難”的環境條件下，拆遷“評估難”成為“拆遷難”的“孿生體”，面臨著諸多的困難和問題，致使評估價格在實施拆遷補償中，難以體現其作為補償依據的權威性。主要體現在以下方面：
一是“進場難”。由于一些拆遷住戶對拆遷工作的抵觸和阻撓，有的拆遷項目一開始就面臨“動遷難”問題。動遷會秩序混亂、難以維持，以致無法順利進行規定的程序和內容;有的住戶不愿抽簽確定評估機構 (為了公開公正，一般是在動遷會上由拆遷當事人代表抽簽產生評估機構，并進行現場公證)，即便當事人代表抽簽產生了評估機構，有的住戶也不愿配合，不讓估價人員進戶實地勘察，無法實施分類評估或分戶評估，直接影響到拆遷工作的正常啟動。
二是“采信難”。拆遷評估是對被拆遷房屋的價值確認。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條規定，“是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估”。第十一條規定：“拆遷評估的價值標準為公開的市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”。在評估實務中，為了使評估結果能夠體現公開的市場價值，估價人員必須按照估價規范、估價路線、估價方法等要求進行實地勘察，收集相關資料作為估價參數，其中房地產交易信息是一個十分重要的依據。但由于在房地產市場交易過程中，有的買賣雙方為了規避相關稅費，在申報成交價格時存在不真實、不規范行為，為了盡量減少稅費流失，管理部門一般是通過確定交易指導價格(標準價)來解決：即當申報價格高于指導價格的以申報價格計算稅費;當申報價格低于指導價格的，以指導價格計算相關稅費。這在客觀上造成了一定數量的交易信息不真實。而這些信息一旦作為估價依據，便直接影響到估價的真實性，造成評估價格不能反映市場價值。
三是“執行難”。在拆遷估價實踐中，還普遍存在著評估結果難以執行的問題。主要表現在：一方面拆遷人不愿接受。由于拆遷人作為評估的委托方，評估價格直接影響到其拆遷安置補償成本，有的為了降低成本，要求評估機構對評估價格進行調整，有的甚至要求一降再降，否則拒付評估費用，直接干預評估結果。另一方面被拆遷人不接受。由于被拆遷人普遍存在著過高的補償期望值，導致一定數量的住戶堅持過高的補償要求和主張，常常以補償價格標準太低為由而拒絕接受評估價格。為了解決這一問題，在行政力度有限的情況下，通常采取“評估+浮動+獎勵+協商”的辦法解決，也就是以評估價格為基礎，對住房或營業房上浮一定比率，加上獎勵措施，再根據住戶提出的一些實際困難和要求，雙方進行協商確定補償價格。作為平等民事主體之間的協商，客觀上存在著較大的隨意性，但多數情況下拆遷單位因為盡早搬遷的形勢所迫，只得根據住戶的要求，以能夠接受為“結合點”而達成協議。事實上這時的補償金額，不僅存在著同等狀況補償標準出現較大差異、形成補償標準不一致的矛盾問題，而且已遠遠背離了評估價格，不能真實地反映被拆遷房屋的市場價值。這種評估價格執行不到位的問題，直接影響了拆遷評估的嚴肅性，弱化了評估價格在拆遷安置補償中的權威作用。
二、造成拆遷評估價格執行不到位的主要原因
拆遷評估價格執行不力的原因是多方面的，核心是利益矛盾問題，主要表現在拆遷主體(拆遷當事人雙方)之間以及拆遷單位與評估機構之間的利益矛盾。
一是被拆遷人對拆遷補償要求過高，難以協商。當前在拆遷補償問題上，被拆遷戶普遍期望值較高。這表現在：有的是對拆遷政策不理解，過分強調自身利益的保護，而堅持過高的要求或主張;有的屬于“老拆遷”，在城市改造拆遷的過程中，曾經因拆遷受益，因而想通過堅持過高要求，再次得到好處;有的受“老拆遷”、“拆遷富”的影響，漫天要價，無理取鬧，總想通過堅持過高要求而達到超額補償;有的甚至受“纏訪戶”、“鬧訪戶”的影響，不惜一切代價向拆遷人施壓，通過阻撓拆遷進程，迫使拆遷人提高補償標準，滿足其無理要求。在這些被拆遷人的過高要求面前，評估價格往往是形同虛設，無法執行。
二是拆遷人在補償問題上總想控制標準，降低成本。控制補償標準、降低拆遷成本、追求企業利潤，是拆遷單位(包括代辦拆遷單位)的運作目標。因此，其首先是想通過評估機構，盡可能地壓低評估價格，以降低拆遷成本;其次是在拆遷補償環節，在與被拆遷人的協商過程中，總想壓低補償金額。壓低評估價格及補償金額的目的，都是追求利潤的最大化，其結果卻嚴重影響了評估價格的嚴肅性。
三是評估行為在市場化條件下受多方制約，缺乏剛性。首先是拆遷人為了控制拆遷成本而設法干預評估，甚至以拒簽評估報告或拒付評估費用為由，要求做出最低價格的評估結果。其次是被拆遷人對補償標準的過高期望，要求評估結果越高越好，否則不能接受，并施以評估“違法”，要討“說法”等相威脅。評估機構經常面臨一些拆遷戶的指責，承受一定的壓力和風險。第三是評估機構之間的相互競爭，導致不實評估問題的發生。第四是采信等條件的局限以及房地產市場價格的變化，估價時點的價值與實際補償時房地產市場價格的差異，使得評估價格難以被住戶接受，成為拆遷補償的依據。
拆遷評估價格執行不到位的問題，直接影響到評估行業和評估行為的權威性，影響到拆遷補償安置的正常秩序，影響到拆遷當事人的合法權益。因此，作為拆遷補償依據和標準的評估價格，必須強調按照《城市房屋拆遷管理條例》的規定和要求，規范進行。[page]
三、加強拆遷評估及提高評估價格執行力的幾點建議
一要強化評估價格的權威意識。按照《城市房屋拆遷管理條例》的規定，作為平等民事主體間的拆遷補償，為了體現補償標準的客觀性和公正性，必須通過房地產評估作為平衡拆遷當事人雙方利益的依據或標準。在拆遷過程中，由于拆遷工程的社會性、拆遷補償利益矛盾的普遍性，決定了被拆遷人希望補償標準越高越好，拆遷人希望補償成本越低越好，雙方利益矛盾難以統一。為了解決當事人之間自由協商難以達成一致的問題，需要通過房地產市場評估，以“第三人”的身份居間公斷，促使雙方都能接受一個客觀的價值標準，這里評估主要體現的是補償標準的真實性;其二，評估價格作為拆遷補償的一個價值標準，就維護拆遷市場及評估市場的正常秩序而言，在同一時間、同一區域、相同性質的不同項目之間，以及同一項目的同等狀況的補償標準，必須通過房地產評估，使之基本保持一致，不至出現太大的差異，這里評估主要體現的是補償標準的公正性;其三，當拆遷當事人雙方不能協商一致，按政策規定進入行政裁決程序時，必須以房地產評估作為補償依據，并嚴格執行評估價格，這里評估主要體現的是補償標準的合法性。因此，房地產評估不論對拆遷當事人雙方，還是對一個拆遷項目，乃至整個拆遷市場來講，它是客觀、公正、合法的體現，以此為支撐的評估價格，是規范拆遷秩序、維護拆遷當事人合法權益的重要保證。
二要加強對被拆遷人的宣傳解釋工作。在“拆遷難”的背景下，如何保證拆遷工作的有序推進，本身就是一項十分艱巨的任務。加之拆遷評估作為整個拆遷工作的必經程序和核心內容，其難度更是可想而知。首先應解決“進場難”問題。要從加強宣傳、正面引導、強化監督等方面入手，通過相關媒體、現場公開、發放《拆遷便民手冊》、《拆遷聯系卡》等方式和途徑，加強拆遷項目的動遷宣傳，努力營造理解拆遷、支持拆遷的良好氛圍。評估機構、拆遷單位及拆遷管理部門，要有針對性地加強對拆遷住戶的耐心宣傳和解釋工作，通過對話溝通，消除一些住戶的思想疑慮、觀望心理、消極心理及不滿情緒。要制定合理的安置方案以及切實體現公平公正的“陽光”措施，增強拆遷工作的信任度和說服力。只要重視宣傳，加強引導，真誠溝通，體現公正，就能得到廣大住戶的理解和支持，從而配合估價活動，接受評估結果，保證拆遷工作的順利進行。
三要加強與拆遷人的協商與溝通。在評估活動中，要加強對拆遷單位進行有關拆遷估價政策的宣傳，強調客觀評估的重要性和嚴肅性。要加強與拆遷單位的交流溝通，尤其對估價對象的范圍、數量、性質等方面的情況信息進行對接，避免由于評估對象相關信息不對稱而對估價結果產生異議并形成矛盾糾紛。這里必須克服兩種傾向：一是避免拆遷人為了降低補償成本而要求評估機構進行低值評估，甚至干預評估行為;二是評估機構為了收取更多的評估費用，而有意進行超值評估或擴大評估范圍。
四要加強與中介機構的信息交流。為了確保估價采信的真實性，評估機構應該加強與房屋中介機構及其經紀人的信息交流，努力獲取房屋交易的真實資料信息。
五要依照規范，公正評估。一是評估機構必須按照估價規范的要求，按照合理的估價路線和科學的估價方法實施評估。二是必須加強對評估價格公正性的監督。為了避免評估機構與拆遷人之間的利益紛爭，避免出現高估或低估問題，保證拆遷補償價格的客觀公正，管理部門應通過相應的制約手段，采取由拆遷人將拆遷評估費用劃入指定銀行賬戶，經管理部門審核撥付、監控使用的方式，加強對評估價格及其公正性的監督與管理。三是應通過行業自律、誠信管理等措施，監督并促使評估活動的不斷規范。
內容審核：鄧海鳳律師
來源：中國法院網-如何提高拆遷評估價格的執行力，如何提高拆遷評估價格的執行力
