多種原因影響評估結果

“最早的拆遷評估，被拆遷戶的選擇余地并不是很大，一些溝通工作也沒有完全做到位。”某評估公司工作人員小王告訴記者，他負責過多個拆遷項目的一線評估工作。他表示，原來拆遷的評估阻力很大，很多人不理解也不支持拆遷，工作很難進行，同時也在一定程度上影響了評估結果的公正性。近年來有關部門嘗試采取了一些人性化舉措，如公選、實名制調查等方式，通過這些方法的實施，他明顯地感覺到了拆遷評估工作的阻力在逐步減小。

城中村拆遷評估是一項浩大的系統(tǒng)工程，開發(fā)商、相關部門等都進行著各種嘗試。上周三，有關部門對棕樹營片區(qū)重建改造項目的國有土地房屋拆遷評估機構也進行了公選，最終選定了昆明滇信房地產(chǎn)評估有限公司。另外，記者了解到，本月11日和12日，有關部門為棕樹營片區(qū)即將進行的實名制入戶調查進行了大規(guī)模專業(yè)培訓。據(jù)悉，這是云南省首次針對拆遷進行的實名制入戶調查專業(yè)培訓。而早在2004年，由順城地產(chǎn)主導的順城街片區(qū)的拆遷工作，評估公司也是由拆遷戶公選產(chǎn)生的。

盡管有多方努力，但也不乏存在一些問題。從業(yè)于某評估公司的小鐘向記者透露，除了因被拆遷方阻撓影響評估結果外，由于估價人員對拆遷評估的價格內(nèi)涵、估價目的、原則、時點、技術路線與方法等理解不一致，以及對參數(shù)確定、可比案例的選取存在一定差異，同一標的也會因為估價機構不同，而產(chǎn)生差異較大的估價報告。還有，有些地方在選擇拆遷估價機構方面，程序不夠公開，也沒有充分考慮被拆遷人的意愿，導致被拆遷人意見較大。甚至有的評估公司連測繪報告都不出就開始評估。

“不同評估公司得出的評估價肯定會有一定差異，這很正常，但每個估價師都必須對評估價做出合理解釋。”昆明滇信房地評估有限公司經(jīng)理黃駿表示，城中村拆遷估價是權衡多方利益得出的結果，需要全方位溝通。政府拆遷的項目，評估公司都會與政府、拆遷人以及被拆遷人進行前期溝通。與相關部門就估價思路、參數(shù)等做交流，是否與政策相悖。考慮不到位的地方，政府方面會給出意見，估價師也會重新考慮。被拆遷人也可以對評估師提出自己的意見，充分溝通后，再做出合適的調整，最終給出評估結果。此外，某評估機構負責人建議，為了避免出現(xiàn)一些不規(guī)范的做法，城中村拆遷評估工作應該委托給資質高、信譽好的評估機構。

人性化做法受多方認同

“如果是公選產(chǎn)生的評估公司，拆遷工作就會順利很多。”采訪中，多家參與過城中村拆遷評估的評估機構負責人表示。此外，包括拆遷前對入戶調查人員進行培訓等人性化做法，也得到了被拆遷戶、評估公司等的認同。

據(jù)云南瑞爾房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司技術總監(jiān)王麗介紹，除了被拆遷人公選的方式，選擇評估公司也可通過公開招標、競標方式產(chǎn)生。由政府選定幾家評估公司后，然后邀請其他公司的估價師，對入選的評估公司的標書評分。經(jīng)過分析后，估價師再將入選評估公司的評估思路是否合理等結果反饋給政府部門。最終由政府部門確定合適的評估公司負責評估工作。她表示，近幾年確實有很多保障評估結果公正的多種嘗試，她希望能有更多類似的嘗試。

一位參與過多次城中村拆遷評估的從業(yè)人員告訴記者，人性化的做法，使評估工作更為順暢，難度、成本大大降低。而其公司多次順利地完成城中村拆遷評估工作的法寶，也是通過站在被拆遷戶的角度考慮問題、經(jīng)常與被拆遷戶溝通等人性化的做法而實現(xiàn)的。

在棕樹營片區(qū)評估機構公選現(xiàn)場，幾個村民告訴記者，他們理解政府進行城中村改造的意圖，也很支持，但是希望在拆遷過程中，能做到信息公開透明，相關的權益能夠得到體現(xiàn)。對類似公選的人性化舉措，他們表示很歡迎。

上周三，棕樹營片區(qū)重建改造項目國有土地房屋拆遷評估機構經(jīng)公選產(chǎn)生。經(jīng)過展示、講解、投票、驗票等程序，最終由昆明滇信房地產(chǎn)評估有限公司以100多票高票摘得。另據(jù)了解，棕樹營片區(qū)改造實施拆遷前的實名制入戶調查，相關部門在入戶前對調查人員進行了大規(guī)模專業(yè)培訓，這是云南省首次針對拆遷進行的實名制入戶調查專業(yè)培訓。業(yè)內(nèi)人士稱，由于多方利益難以協(xié)調，以往的城中村評估過程中存在著評估結果出入大、評估公司“縮水”估價等問題，此次棕樹營片區(qū)人性化做法的嘗試，或將起到化解各方矛盾的作用，引導評估結果更為公正。

■拆遷問答

如何做到城中村拆遷評估中的客觀原則?

答：昆明富乙房地產(chǎn)評估經(jīng)紀有限公司負責人建議，城中村拆遷評估中，要堅持客觀的原則，由于城中村房屋情況復雜，評估價值要根據(jù)每套房子的年代、結構、裝修程度等得出，因而每套房子的價值都會有所不同。

在開發(fā)商主導的拆遷中，拆遷補償價會不會控制到很低?

答：昆明賽倫地產(chǎn)副總經(jīng)理沈麒方表示，涉及拆遷需要評估，開發(fā)商一般會聘請比較專業(yè)的評估公司。而且，雖然參考基準地價，但一般會結合評估公司給出的市場評估價，返還給被拆遷戶更優(yōu)惠的拆遷補償價格。

不同物業(yè)目前的拆遷補償價格分別是多少?

答：昆明滇信房地產(chǎn)評估有限公司經(jīng)理黃駿介紹，今年一環(huán)內(nèi)的拆遷項目比較少，一二環(huán)之間以及二環(huán)以外的評估業(yè)務較多。一二環(huán)之間的拆遷，住宅的評估價在4200·4900元/平方米之間，根據(jù)房屋的新舊、結構等不同會有差異。商鋪、寫字樓等的估價，一般略高于同等區(qū)域同等檔次的住宅價格。二環(huán)以外三環(huán)以內(nèi)住宅的評估價則在4000·4500元/平方米。

城中村房屋面積如何計算?

答：昆明滇信房地產(chǎn)評估有限公司有關人員表示，了解房屋面積，以產(chǎn)權證上標注的為主。對于房改房，則會有專門的測算公司重新測繪。需要特別提醒的是，房改房陽臺面積只算一半。

房屋的裝修程度會不會寫入評估報告?

答：昆明滇信房地產(chǎn)評估有限公司有關人員表示，裝修程度是否計算在內(nèi)，由拆遷方和被拆遷方協(xié)商解決。在協(xié)商無果的情況下，可委托評估公司專門就裝修進行評估。而在入戶評估中，評估公司會把房屋包括區(qū)位、樓層、朝向裝修程度等在內(nèi)的各個細節(jié)記錄在案，并會請被拆遷戶一一核實、簽字。

什么房子可參與城中村拆遷評估?

答：昆明滇信房地評估有限公司經(jīng)理黃駿表示，拆遷評估一般只對國有土地上兩證齊全的房產(chǎn)進行評估，對“小產(chǎn)權房”則不予評估。確實需要評估，只能依據(jù)成本法進行評估，把握地價和地上建筑建設費后得出評估價，估價一般比較低。城中村拆遷中，村民可以選擇回遷或補償，補償方面由政府定價，也有開發(fā)商與被拆遷人協(xié)商的情況。[page]

■相關鏈接

上東城：昆明首個城中村改造項目

項目動態(tài)：項目住宅部分已于今年4月底面市銷售。目前在推的為高層、小高層戶型，面積約33·200多平方米不等，仍有約一半房源可供選擇，均價為9000元/平方米。商街上東大街一期也于8月份開盤，開售商鋪和商務公寓，均價為2萬元/平方米，目前仍有約40套在售。

棕樹營片區(qū)：五華區(qū)今年首批城中村重建改造項目

項目動態(tài)：正在進行一期拆遷，二期拆遷工作還未開展，近日剛剛對片區(qū)的拆遷機構進行了公選。云南金宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司參與了項目的拆遷安置補償工作。據(jù)云南金宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理馬永東透露，棕樹營片區(qū)改造后將是一個綜合型項目，包含商業(yè)、住宅、寫字樓等多種業(yè)態(tài)。目前金宸地產(chǎn)參與的是拆遷安置補償工作，只有通過“招拍掛”取得了土地的開發(fā)權后，才算真正介入項目的開發(fā)。

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