一、土地估價(jià)的估價(jià)方法有哪些（一）市場比較法

市場比較法是土地估價(jià)中最基本、最常用的估價(jià)方法之一，也是國際上通用的基本估價(jià)方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場上具有替代關(guān)系的兩個(gè)以上商品會(huì)因?yàn)橄嗷ジ偁幎蛊鋬r(jià)格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關(guān)系的類似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價(jià)格。

（二）收益還原法

收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當(dāng)把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。從理論上講，具有永續(xù)性的財(cái)產(chǎn)都可以出售，即都有市場價(jià)格。而這個(gè)市場價(jià)格也就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價(jià)值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。

（三）成本逼近法

成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價(jià)值，但它不能完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)橐蛔谕恋氐膬r(jià)值高低，主要取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費(fèi)用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評估，選擇該方法時(shí)應(yīng)慎重。

（四）剩余法

剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算帶估土地價(jià)格的方法。土地投資旨在獲得報(bào)酬，這個(gè)潛在的報(bào)酬多少就決定了土地價(jià)格的高低。剩余法的理論依據(jù)與收益還原法基本相同，都是對未來剩余收益的計(jì)算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對土地收益的費(fèi)土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價(jià)格扣除非土地因素的貢獻(xiàn)。

二、土地估價(jià)的作用（一）土地估價(jià)有助于土地交易的順利進(jìn)行

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地交易日趨頻繁，而土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值卻隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而日益變化。由于土地市場具有強(qiáng)烈的地域性，因而，在市場上不容易獲得完整的價(jià)格資料。而土地交易除專業(yè)經(jīng)營公司之外，一般人很少具有這方面的經(jīng)驗(yàn)，有必要事先對土地進(jìn)行估價(jià)。只有經(jīng)過專業(yè)人員搜集資料，分析評定，買賣雙方才不致有上當(dāng)受騙的擔(dān)心，交易自然迅捷。

（二）土地估價(jià)有助于企業(yè)投資決策

土地作為一種重要的生產(chǎn)要素，常常是企業(yè)決策的主要目標(biāo)之一。根據(jù)替代原理，在資金一定的情況下，為了達(dá)到某一生產(chǎn)水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價(jià)昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動(dòng)的投入；若地價(jià)低廉，則可增加土地投資而減少資本、勞動(dòng)投入。另外，作為資金融通的手段，也必須對土地進(jìn)行估價(jià)。

（三）土地估價(jià)有助于土地市場的完善

我國開始土地使用制度改革以來，城鎮(zhèn)土地逐步由無償使用改為有償使用，土地市場也逐步建立。土地資源要實(shí)現(xiàn)市場配置，土地市場要進(jìn)一步完善。我國城鎮(zhèn)國有土地的配置方式已趨多樣化，有土地出讓、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥范圍正在逐步縮小，市場配置范圍逐步擴(kuò)大。市場配置的基礎(chǔ)是土地資產(chǎn)的量化，而量化的基本手段是估價(jià)。另外，城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收，土地抵押、發(fā)行土地債券等土地融資手段，也要以土地資產(chǎn)的量化為前提。

（四）土地估價(jià)有助于土地市場管理

土地市場管理是土地管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，而土地市場管理的核心又是土地價(jià)格管理。由于土地價(jià)格隨市場因素波動(dòng)較大，同時(shí)，波動(dòng)幅度又比經(jīng)濟(jì)增長波動(dòng)更大，因此，土地投機(jī)極易發(fā)生。為防止地價(jià)波動(dòng)過大及土地投機(jī)行為，必須了解該地區(qū)的土地真實(shí)價(jià)值，把專業(yè)人員估定的有代表性的地塊價(jià)格作為控制地價(jià)水平的依據(jù)。

三、影響土地價(jià)格的因素

（一）一般因素。指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。

（二）區(qū)域因素。指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。

（三）個(gè)別因素。指宗地自身的地價(jià)影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

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內(nèi)容審核：張曙光教授

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