1、估價(jià)對(duì)象

根據(jù)《拆遷許可證》（號(hào)）及委托方的要求，本次估價(jià)對(duì)象為首都機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目所涉及的位于 的地上物，包括村民個(gè)人所有和村集體所有的房屋及其附屬物。

2、估價(jià)目的

因修建首都機(jī)場(chǎng) 的需要，委托方擬對(duì)拆遷許可范圍內(nèi)的 地上物實(shí)施拆遷，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》及相關(guān)法律規(guī)定，需對(duì)地上物所有權(quán)人進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。因此，本次評(píng)估目的：確定地上物價(jià)值，為拆遷補(bǔ)償提供參考。

3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

為《拆遷許可證》簽發(fā)之日，即 年 月 日

4、估價(jià)結(jié)果

于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 年 月 日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣 元

其中，村民個(gè)人所有的房屋及其附屬物總價(jià)為：人民幣 元

村集體所有的房屋及其附屬物總價(jià)為：人民幣 元

以上分別見《宅基地房屋拆遷補(bǔ)償匯總表》、《集體地上物拆遷補(bǔ)償匯總表》。

北京房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

年月日

（一）估價(jià)數(shù)量大

城市拆遷往往是由于舊城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基礎(chǔ)設(shè)施等而引起，隨著我國城市建設(shè)的不斷加快，必不可少地發(fā)生大規(guī)模城市房屋拆遷。由于拆遷數(shù)量大、待拆遷的戶數(shù)多，由此帶來的拆遷估價(jià)數(shù)量很大，少則一、二棟，多則成片乃至一個(gè)或多個(gè)小區(qū)。

（二）涉及面廣，社會(huì)影響大

拆遷房屋既有居民個(gè)人房屋，也有機(jī)關(guān)企事業(yè)單位房屋；既有住宅用房，也有商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房；既有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)用房，也有共有產(chǎn)權(quán)用房。從企事業(yè)單位來說，拆遷不僅涉及到企事業(yè)財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償問題，而且涉及到企事業(yè)單位的生存和職工家庭的生活問題。從居民個(gè)人來說，房屋仍是當(dāng)今我國大多數(shù)成市居民的最大財(cái)產(chǎn)。因此，城市房屋拆遷估價(jià)涉及到千家萬戶的切身利益，所產(chǎn)生的社會(huì)影響很大。

（三）估價(jià)對(duì)象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

相對(duì)于其他目的的估價(jià)，拆遷估價(jià)的對(duì)象比較復(fù)雜，一個(gè)拆遷項(xiàng)目往往包括住宅、商鋪、辦公樓、車庫、構(gòu)筑物等不同類型物業(yè)，導(dǎo)致估價(jià)方法的選擇存在較大難度。同時(shí)，一次估價(jià)中還會(huì)面對(duì)大量的房屋，面對(duì)拆遷人和眾多的被拆遷人，由于各自對(duì)自身利益的維護(hù)，會(huì)出現(xiàn)不同的意見，導(dǎo)致估價(jià)的重要工作之一是協(xié)調(diào)各種利益關(guān)系。

（四）補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

就同一城市而言，同一時(shí)期同一地段同種類型房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)之間，同一時(shí)期同一地段不同類型房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)之間，同一時(shí)期不同地段同種類型房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)之間都具有價(jià)格相互關(guān)聯(lián)性。如果忽視了這種關(guān)聯(lián)性，就可能引發(fā)拆遷沖突。

拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的法定依據(jù)一共有三種：市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、商品房交易均價(jià)、重置價(jià)，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。

（一）市場(chǎng)評(píng)估價(jià)

市場(chǎng)評(píng)估價(jià)是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

（二）交易均價(jià)

商品房交易均價(jià)是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測(cè)定并公布。

（三）重置價(jià)

重置價(jià)是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

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