土地增值稅拆遷補償費案例，北京圣運律師事務所為您整理土地增值稅拆遷補償費案例的相關法律知識，猜您可能還想了解關于●土地增值稅 拆遷安置●土地增值稅拆遷費用●土地增值稅清算拆遷補償扣除。
政策依據：（1）根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產。（2）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》條例第八條(二)項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。（3）《國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》財稅[2006]21號四、關于因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民(指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況;因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。若符合城市實施規劃，如取得的政府部門支付的房屋拆遷補償不需要繳納土地增值稅。同時，因為企業已經在取得補償之前將土地使用權交回給政府機關，所以企業從開發企業取得搬遷或拆遷補償，不是因為向支付補償的開發企業轉讓土地使用權，僅是開發企業對企業發生額外搬遷或拆遷費用的彌補，不屬于土地增值稅的征稅范圍，不需要繳納土地增值稅。但如果在拆遷過程中，對一些固定資產和存貨進行處理過程，取得固定資產和存貨處理收入屬于增值稅的征稅范圍，需按規定繳納增值稅，并按規定開具增值稅發票。
土地增值稅是在土地出售的環節繳納，不是在買土地的環節繳納。如果企業是被政府拆遷，收到土地補償款，按照規定是 不繳納土地增值稅的
扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。來 稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。 轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。源 凡轉讓國有土地使用權，地上建筑物及其附著物的納稅人，按照土地增值稅的有關規定，對于需要根據房地產評估機構評估價格計稅的，可委托經政府批準設立、并按照《國有資產評估管理辦法》規定的由省以上國有資產管理部門授予評估資格的資產評估事務所、會計師事務所等各類資知產評估機構進行受理有關轉讓房地產的評估業務并將評估報告如實報送地方稅務部門確認。 房地產所在地主管稅務機關道根據《條例》和《細則》的有關規定，對應納稅房地產的評估結果進行嚴格審核及確認，地方稅務機關依照確認后的評估價格，計算征收土地增值稅。對不符合實際情況的評估結果不予采用。
達到清算期限時，成本未取得等原因，先按又取得的成本計算繳納土地增值稅。后期重新取得成本發票，只要是真實的，可重新清算，退稅當然也是可以的。不過要和稅務管理員聯系溝通。
土地增值稅概念：對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。 特點： （1）以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象 （2）征稅面比較廣 （3）采用扣除法（新房）和評估法（舊房）計算增值額 （4）實行超率累進稅率 （5）實行按次征收 土地增值稅的征稅對象即：增值額＝應稅收入－扣除項目 扣除項目及其金額 （1）取得土地使用權所支付的金額。包括兩方面內容： ①納稅人為取得土地使用權支付的地價款 ②納稅人在取得土地使用權時國家統一規定交納的有關稅費，如登記、過戶手續費和契稅。 （2）開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本），是納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括： ①土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等｛vs房地產企業所得稅扣除項目差異，土地閑置費不能扣除｝。 ②前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 ③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。 ④基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。 ⑤公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。 ⑥開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 （3）開發土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發費用）：①銷售費用、②管理費用、③財務費用 （4）與轉讓房地產有關的稅金：是指在轉讓房地產時繳納的“三稅一費”，即：①營業稅、②城市建設維護維護建設稅、③印花稅、④教育費附加。 財政部規定的其它扣除項目：此條優惠只適用于從事房地產開發的納稅人，其他納稅人不適用。加計20%的扣除： 公式：加計扣除費用＝（①取得土地使用權支付的金額＋②房地產開發成本）×20%
按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，房地產開發企業的利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。 依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為： （一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。 （二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。 前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。 基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。 公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。 開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 （三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。 凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。 上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
根據《土地增值稅暫行條例》第8條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》第11條進一步規定：此處所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第11條規定，符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。參照上面規定，如果拆遷戶的房子屬于國家建設需要而拆遷的，免征土地增值稅。是拆遷后又建成新的商服房補給拆遷戶，房產公司是否交納土地增值稅這樣的房子，需要繳納土地增值稅。
土地增值稅清算，是指按照土地增值稅的計算方式，計算土地增值稅，并對于符合清算條件，應進行土地增值稅清算的項目，在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。如果未滿足土地增值稅清算條件，一般來說，可能土地增值稅只是暫時按收入比例預交。清算時，填土地增值稅申報表后，按“清算應交土地增值稅款-已預交土地增值稅款”交稅。在案例一中，尚有4500平方米的房屋未銷售，但未銷售面積比例僅占總可供銷售面積比例的10%，即實際已銷售面積達到可供銷售面積的90%。而按土地增值稅清算的相關規定，當銷售面積達到總可售面積85%以上時，即應進行土地增值稅的清算。所以，此時應進行土地增值稅的清算。而計算增值額時，相關總成本中，實際銷售的只占90%，所以要用開發可售房產總成本*90%來計算相應已銷售房產成本，從而計算增值額。在案例二中，盡管銷售面積只占總面積的80%，但剩余20%已投資入股某酒店，應視同銷售，所以，此時計算土地增值稅時，相應可扣除成本應為開發可售面積的100%，就沒有必要再乘以80%的比例了。何況，如果只考慮80%的比例，尚不滿足土地增值稅清算85%的比例條件。
咨詢內容：企業因市政拆遷拆除的房產取得的補償款是否要繳納土地增值稅？ 回復內容：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。因國家建設需要依法征用，收回的房地產，是指因城市實施規劃，國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。
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來源：中國法院網-土地增值稅拆遷補償費案例，土地增值稅 拆遷補償費
投稿：陶潔玲
內容審核：鄧海鳳律師
