一、福州爛尾樓拆遷補償,土地使用年限被“縮水”怎么辦

土地使用年限問題一直以來被人們忽視，買完房子才發(fā)現(xiàn)土地使用年限縮水，購房者直呼上當。那么，土地使用年限到期后怎么辦應該怎樣計算土地使用年限呢本文提供良方。土地使用年限及其計算方法按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》相關(guān)條款的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限按不同的土地用途為：住宅用地為70年;工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年;綜合或其他用地為50年。據(jù)了解，造成這種現(xiàn)象的原因很多，有的是由于建設(shè)資金不到位，有的是因為建設(shè)手續(xù)不全，有的又牽扯到債務糾紛，有的則因為拆遷補償?shù)仍颍@樣一來，不可避免的使土地使用年限縮短了若干年。那么，土地使用年限是如何計算的根據(jù)國務院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》12條規(guī)定：：居住用地的土地使用最高年限為70年。期限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開始計算。土地使用期限到期后如何處理按照《物權(quán)法》規(guī)定，住宅產(chǎn)權(quán)70年，到期自動續(xù)期，而其他性質(zhì)土地如何續(xù)期無明確政策。土地使用年限期滿后交納出讓金，一般是誰使用誰交錢的原則，到期后，需向國土部門提交一份申請，他們會組織評估機構(gòu)對土地價格進行評估確定需要交納的出讓金數(shù)額。而如今許多開發(fā)商為了追求利益的最大化，往往會追逐市場的熱點，這就出現(xiàn)了一些樓盤在建設(shè)時實際上導致土地性質(zhì)發(fā)生了變化，有的在工業(yè)用地上建起了住宅;有的在住宅用地上建起了商業(yè)物業(yè)等等，這些做法都會牽扯到土地使用年限及土地出讓金的問題，從現(xiàn)實情況分析，一般都是購買者的權(quán)益受不到保護。而國家的法律又沒有明確的規(guī)定，所以由于開發(fā)商曬地皮而損失的土地使用年限，往往會轉(zhuǎn)嫁到購買者的頭上。土地使用年限減少應索賠因而，購房人在購買房屋時，需要謹慎考慮的一個問題，在購買之前一定要看清楚該項目的土地性質(zhì)是什么。以防止在土地使用期滿后，將來至少要多支出幾年甚至幾十年的一筆額外的土地出讓金。如果出現(xiàn)這種情況，購房者可以就此與開發(fā)商協(xié)商解決，由開發(fā)商在房款中減去相應年限的土地出讓金，或者在房款外額外補償一筆將來用于土地出讓金的費用，用來補償購房者的損失。那土地使用年限減少時，按照什么標準來索賠，是值得商榷的。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定 住宅用地的使用權(quán)出讓的最高年限為70年，期滿后土地使用權(quán)及其地上建筑物和其它附著物所有權(quán)由國家無償取得。也就是說如果我們的土地使用權(quán)在第51年時到期，國家因社會公共利益需要收回土地使用權(quán)，實際上我們的房屋也會被無償收回。可見，對我們潛在的損害是很大的。等于我們的總財產(chǎn)實際減少了七分之二，如果是70萬，就減少了20萬，購房者應該按照這個標準來索賠。 但在實際中，購房者處于弱勢地位，這樣的要求很難獲得開發(fā)商的認可和同意。那么，只有依靠主管部門出臺相應的法規(guī)，將其責任明確化，以保護購房者的利益。在辦理房產(chǎn)證時，最好載明房屋及所在土地使用年限，少一年，就應當減去一年的土地出讓金。這樣，既保證了購房者的利益，在客觀上又會減少開發(fā)商鉆空子的現(xiàn)象。

二、土地使用年限“縮水”的原因?

1、開發(fā)商的項目建造周期過長

土地使用年限的計算方法是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證開始計算的，如果項目體量過大，從房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)、銷售到最終的交房，快則兩三年，慢則五六年，甚至更長，有的項目還是分多期開發(fā)的項目，越靠后開發(fā)，土地所剩的年限越短。

房子最終到達購房者手中，原本的70年、50年或者40年產(chǎn)權(quán)年限便隨之大大的“縮水”。

2、資金短缺，土地閑置

購房時，如果遇到了一個資金實力不足的開發(fā)商，也是令人擔憂的。因為資金鏈條的不完善，資金的跟不上，不僅耽誤了正在進行中的項目的開發(fā)，一些還未開發(fā)的地塊更是會被擱置起來，不知要等到猴年馬月。真正開發(fā)建成后，土地使用年限便大打折扣。

3、多次轉(zhuǎn)讓，浪費年限

一塊地塊可能會在開發(fā)商之間的轉(zhuǎn)讓，以及房屋建成之后在買家之間的轉(zhuǎn)讓，都會造成最后一個接盤的人手中房屋的土地使用年限越來越短。

土地使用權(quán)的權(quán)利人一般是只有一個人，但是可以是自然認，也可以是法人，而對于房產(chǎn)的所有權(quán)人則可以是一個人，也可以是多個人，并且在房產(chǎn)證上是可以寫多個人的名字的，但是需要注意的是，土地使用權(quán)一般是與經(jīng)營權(quán)相互分離的，這是為了促進土地的利用率。

一、爛尾樓產(chǎn)生原因

1、工程項目資金鏈斷裂。

(1)房地產(chǎn)業(yè)利潤豐厚的高利潤，使得各行業(yè)資本家們都愿意躍進，謀得一金一銀。但是許多投資者對市場前景盲目樂觀，一遇到經(jīng)濟動蕩，或是融資渠道受阻，很容易被擱置或爛尾。

(2)發(fā)展商過分集中一塊地產(chǎn)，樓盤價格居高不下，政府介入宏觀調(diào)控資源配置，房地產(chǎn)項目措手不及，造成資金鏈緊張。

(3)債臺高筑等各類糾紛不斷發(fā)生，導致停工。也可能因開發(fā)商公司的其他債務糾紛而造成建設(shè)資金短缺甚至破產(chǎn)，其本身也與經(jīng)濟糾紛有關(guān)。

2、工程建設(shè)質(zhì)量不達標。

有的開發(fā)商在工程施工期間，偷偷地偷工減料，無視安全標準的規(guī)定，并從中牟利。項目施工過程環(huán)環(huán)相扣，一環(huán)不緊，下環(huán)定松，最終形成因建筑安全質(zhì)量不達標的“爛尾樓”。

3、開發(fā)商違反法律和法規(guī)造成停工。

此外，爛尾樓的形成與執(zhí)法機關(guān)執(zhí)法不嚴、城市規(guī)劃部門規(guī)劃不合理、盲目招商引資等問題有著密切聯(lián)系。許多開發(fā)商在項目開始時沒有辦理五證齊全，通過不正當手段就開工建設(shè)，后期無法辦理土地、規(guī)劃許可證或者房產(chǎn)證導致施工停工甚至拆掉。

三、土地使用年限縮水的原因

對于為何會出現(xiàn)個別新買的住房土地使用年限就縮水的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)商和國土部門人士認為，主要是房地產(chǎn)開發(fā)時間周期較長、土地出讓后部分地塊存在轉(zhuǎn)讓以及土地閑置時間較長等原因造成的。

針對陳小姐所投訴的市區(qū)某樓盤的土地使用年限少了16年的問題，該房地產(chǎn)開發(fā)商的有關(guān)負責人梁經(jīng)理就曾表示，該地塊于1993年出讓時，他們公司并不是一手買家。2007年，該公司接手此地塊時，地塊的閑置時間已經(jīng)很長了。同樣，在江海區(qū)一“縮水”16年的某樓盤所在的地塊，在1994年首次出讓后，也閑置十多年才開始大面積開發(fā)。對于閑置時間長的問題，有市民認為，其中不乏一些房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地后，為賺取最大的利潤，故意不及時開發(fā)，等待升值后再進行開發(fā)，而等到可以銷售時，土地使用年限已經(jīng)過了很長的時間。對此，市國土部門有關(guān)負責人表示，近幾年來，我市國土部門已經(jīng)采取了多種措施，加大處置閑置土地力度，有效抑制了土地閑置的現(xiàn)象。

國家的土地都是屬于國家所有的，當企業(yè)和公民繳納了一定的土地使用稅后即可擁有土地的使用權(quán)，那么土地的使用權(quán)也是會根據(jù)土地的類型來確定使用期限的，那么當土地的使用權(quán)到期后當事人也是可以到房管局辦理續(xù)期即可，同時也是需要繳納一定的續(xù)期費用的。

一、國有土地使用權(quán)日期的法律依據(jù)是什么？

對于土地所有權(quán)，大家首先要明確一個概念，土地歸國家所有，國有土地可以出讓使用權(quán)。任何一塊土地的招標、掛牌、拍賣、轉(zhuǎn)讓都只是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，而不是所有權(quán)。通過任何一種形式取得的國有土地的使用權(quán)都是有年限限制的，并非永久使用。開發(fā)商支付國有土地使用權(quán)出讓金，以有償方式獲得的僅是這塊地有時間期限的使用權(quán)，一旦土地使用期滿，國家將收回土地。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物，其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。”也就是說，一旦土地使用權(quán)到期，不僅國家要收回土地，而且土地上的建筑等物也歸國家所有。

土地使用年限最高70年，土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。根據(jù)1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

第十二條土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年；

(二)工業(yè)用地五十年；

(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

(五)綜合或者其他用地五十年。

四、商品房土地使用權(quán)年限縮水怎么辦

一、商品房土地使用權(quán)年限是什么樣的

商品房產(chǎn)權(quán)年限一般有70年、50年、40年三種。商品房產(chǎn)權(quán)年限具體是多少年是和商品房的性質(zhì)密切相關(guān)的。民用住宅用地權(quán)屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地最高為40年。

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

1、居住用地70年；

2、工業(yè)用地50年；

3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年；

4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

5、倉儲用地50年；

6、綜合或者其他用地50年。

二、土地使用權(quán)終止日期是什么意思？

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回的日子，即產(chǎn)權(quán)。登記之日即為取得土地使用權(quán)之日，按照取得土地的用途可確定出讓年限為N年，N年后取得土地使用權(quán)的前一日即為終止日期。

《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

第十二條土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業(yè)用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

三、房屋土地使用權(quán)多少年到期

房屋土地使用權(quán)：住宅用地的土地使用年限是70年，從該地塊取得之日起算。

五、購房合同土地使用年限縮水的原因有哪些？

一、房屋買入的土地使用年限

住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時算起。房改房的產(chǎn)權(quán)土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個繳納土地出讓金的房屋為準。經(jīng)濟適用房的使用年限為50年。

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

住宅用地（也就是人們常說的商品房用地）：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年；

工業(yè)用地（也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū)）：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年；

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等公益事業(yè)性用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年；

商業(yè)、旅游、娛樂用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年；

綜合或者其他用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

二、購房合同土地使用年限縮水的原因

1、土地使用年限縮水的原因多對于為何會出現(xiàn)個別新買的住房土地使用年限就縮水的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)商和國土部門人士認為，主要是房地產(chǎn)開發(fā)時間周期較長、土地出讓后部分地塊存在轉(zhuǎn)讓以及土地閑置時間較長等原因造成的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)時間周期較長也是造成“縮水”的一個主要原因，房地產(chǎn)開發(fā)商對此有同感。他們認為，從開發(fā)商獲得土地使用權(quán)開始，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程，一般需要兩到三年的時間，有的甚至會拖上三四年。遇到經(jīng)濟不景氣，或者開發(fā)商資金不到位、相關(guān)證件未辦齊等因素，開發(fā)周期可能延遲得更久。

3、房地產(chǎn)項目是分多期進行開發(fā)的，等到開發(fā)第三期、第四期時，相應的土地使用年限肯定會縮水較多。

有的地塊經(jīng)過出讓后，往往會在多個買家或者公司之間進行多次轉(zhuǎn)讓，這也無形中造成了土地使用年限的縮水。

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文章來源參考：【頭條】，福州爛尾樓拆遷補償政策

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投稿：錢雯

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