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后期拆遷會有補償嗎，拆遷時需要補交土地出讓金嗎:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-12-09 02:27:07
作者：
圣運律師
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后期拆遷會有補償嗎,交了土地出讓金后期拆遷有補償嗎,交了土地出讓金的土地在后期拆遷時是有補償?shù)摹Ｒ弧⒁罁?jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條，政府在特定情況下可以收回國有土地使用權，其中包括為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建以及其他公共利益需要

后期拆遷會有補償嗎，拆遷時需要補交土地出讓金嗎:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、后期拆遷會有補償嗎,交了土地出讓金后期拆遷有補償嗎

交了土地出讓金的土地在后期拆遷時是有補償?shù)摹?

一、依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條，政府在特定情況下可以收回國有土地使用權，其中包括為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建以及其他公共利益需要的情形。在這種情況下，政府會對土地使用權人給予適當補償。

二、根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府需要給予被征收人包括被征收房屋價值、搬遷及臨時安置、停產(chǎn)停業(yè)損失等在內(nèi)的補償。因此，在拆遷過程中，對于已交土地出讓金的土地上的房屋和附作物，政府會提供相應的補償。

綜上所述，交了土地出讓金的土地在拆遷時，土地使用權人可以獲得相應的補償，這包括但不限于房屋價值、搬遷費用、臨時安置費用以及因拆遷導致的停產(chǎn)停業(yè)損失等。

二、拆遷時需要補交土地出讓金嗎

拆遷時需要補交土地出讓金嗎對房屋進行拆遷時，如果興建房屋的用地是劃撥取得的，就需要補交土地出讓金才能取得建設用地的使用權，征收的房屋才能獲得拆遷補償。《中華人民共和國土地管理法》第五十五條以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府，都專項用于耕地開發(fā)。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十三條劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。第四十五條符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物，其他附著物所有權可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人;

(二)領有國有土地使用證;

(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明;

(四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。土地出讓金計算方法

1、有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

2、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

3、通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

4、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

三、回遷房買賣需要交土地出讓金嗎

法律分析：不需要，土地出讓金一般是只交納一次的，回遷房的所有人交納了土地出讓金后取得土地的使用權后，回遷房交易就不需要再交納土地金，但土地使用權到期續(xù)期時，要再次交納土地出讓金。第五十五條以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第三十六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權屬登記。

第六十二條房地產(chǎn)抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規(guī)定辦理過戶登記。

四、補交土地出讓金怎么算

法律分析：補交土地出讓金是按照土地的實際成交價格來計算的，有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照標準地價平均標準的40%計算。

發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

法律依據(jù)：《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》第五條土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門應在次月五日前將收到的土地出讓金和土地收益金（或土地增值費）上繳財政部門，其中，土地出讓金總額的5%應上交中央財政，土地轉(zhuǎn)讓交易額和土地出租收入的5%應作為上交中央財政的土地收益金或土地增值費，對連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓的土地使用權；

應根據(jù)房產(chǎn)評估價格、經(jīng)財政部門核定，在交易總額中扣除合理的住房價款，其余額的5%作為土地收益金或土地增值費上交中央財政。地方財政收取的土地出讓金和土地收益金（或土地增值費）比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和各計劃單列市財政部門在核定合理的土地開發(fā)成本和住房價款的基礎上，自行確定。

五、拆遷補償土地出讓金誰來繳納

雙方協(xié)商。

1、有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40％的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照全部地價40％計算。

2、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40％計算。

3、通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機構進行評估，按評估價的40％計算土地出讓金。

4、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60％，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40％的標準計算土地出讓金。

《土地管理法》第五十五條以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府。具體使用管理辦法由國務院財政部門會同有關部門制定，并報國務院批準。

一、土地出讓金的返還方式

第一、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房

第二、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）

目前招拍掛制度要求土地以熟地出讓，但現(xiàn)實工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進行部分返還，用于拆遷或安置補償。

第三、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關的基礎設施建設

目前招拍掛制度要求土地以熟地出讓，但現(xiàn)實工作中一些先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發(fā)商的負擔，對開發(fā)商進行基礎設施建設部分進行返還。

一般情況下，由于實施了土地的儲備制度，政府將生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進行招拍掛，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位。即在招標、拍賣、掛牌活動開始前，國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地。

但是在經(jīng)營性用地招標、拍賣、掛牌的實際工作中，大量存在著毛地出讓的情況，尤其是在企業(yè)改革、改制處置土地資產(chǎn)時，這種情況更比比皆是。

因此，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會以土地出讓金返還的形式，用于開發(fā)項目相關城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等工程建設的補償。

第四、土地出讓金返還用于建設公共配套設施（學校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館）

公共配套設施是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施。是企業(yè)立項時承諾建設的，其成本費用應由企業(yè)自行承擔。而且開發(fā)商在制定房價時，已經(jīng)包含了公共配套設施的內(nèi)容。

此業(yè)務實質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，應收到的財政返還的土地出讓金應沖減開發(fā)成本——土地征用費及拆遷補償費。

企業(yè)將建成的公共配套設施移交給全體業(yè)主，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。因為開發(fā)商通過設定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應的經(jīng)濟利益。

第五、政府將土地出讓金返還給其它關聯(lián)企業(yè)或個人

目前土地招拍掛制運作過程中，出于各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商的關聯(lián)企業(yè)進行部分返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補貼等等。

第六、政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助

在土地招拍掛制運作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進行返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補貼等等。

二、房屋拆遷補償?shù)姆绞?/p>

（一）貨幣補償

貨幣補償，是指拆遷人對依法批準的拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物進行評估作價后，以貨幣補償給被拆遷人，由被拆遷人自行購買房屋的一種安置方式。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府指定。

（二）產(chǎn)權調(diào)換

產(chǎn)權調(diào)換，是指拆遷人用異地或者原地重建的房屋與被拆遷人的房屋按一定標準進行交換的一種補償方式。《城市房屋拆遷管理條例》第25條規(guī)定：實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結清產(chǎn)權調(diào)換的差價。即拆遷人與被拆遷人根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格計算與被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結算產(chǎn)權調(diào)換的差價。拆遷人應當提供符合國家質(zhì)量安全標準的房屋，用于拆遷安置。