拆遷補償項目資產評估的方法,拆遷評估的方法主要有哪些,根據《國有土地上房屋征收評估辦法》相關規定，常見的拆遷評估的方法有：市場法、收益法、成本法、假設開發法四種。市場法又叫市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將
根據《國有土地上房屋征收評估辦法》相關規定，常見的拆遷評估的方法有：市場法、收益法、成本法、假設開發法四種。市場法又叫市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法，因為評估過程中的資料直接來源于市場，同時又為即將發生的資產行為評估。成本法又稱成本估價法、原價法，是將房地產價格的各個組成部分逐項合成，最后加總的方法。主要適用于新近開發建造、計劃開發建造或者假設重新開發建造的房地產的價值評估。收益法是預計被拆遷房屋未來的正常凈收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點后進行累加，以此估算被拆遷房的客觀合理價格或價值的方法。假設開發法指預計被拆遷房屋開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算被拆遷房屋的客觀合理價格或價值的方法。
(一)市場比較法：一般來講，市場比較法，是房屋拆遷評估中、最適宜的評估方法。法律規定，當有條件選用市場比較法、進行估價的，應以市場比較法、為主要的估價方法。但也需要注意，其并不是法定的“唯一”評估方法。
(二)收益法：對于收益性房地產的估價，收益法，應當是作為其中的一種估價方法。
(三)假設開發法：對于具有投資開發、或再開發潛力的房地產的估價，假設開發法，應當是作為其中的一種估價方法。
(四)成本法：進行估價時，如果無市場依據、或者市場依據不充分，而不宜采用“市場比較法、收益法、假設開發法”的情況下，成本法，可作為主要的估價方法。
此外，常用的評估方法當中，還包括：基準地價修正、長期趨勢等方法。
依據已明確的估價目的，若估價對象，適宜采用多種估價方法進行估價的，應同時采用多種估價方法，進行估價，且取舍不得隨意。而如果必須取舍的，應當在估價報告中，予以說明，并應當陳述理由。
在拆遷評估房屋價值的方法包括了市場比較法；收益法；成本法和假設開發法等幾種主要的方法。市場比較法就是指將拆遷的房屋與市場的房屋價值進行比較之后確定賠償款的一種方式。收益法就是根據房屋的收益來確定賠償的錢。
一、拆遷補償方式是什么？
(一)貨幣補償
貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：
1、市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
2、商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。
3、重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。
上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。
(二)產權置換
產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。
拆遷估價的方法主要有：
重置成本法、收益法、市場比較法、假設開發法、基準地價修正法。
一、深圳舊改拆遷補償標準是什么
深圳舊改2022拆遷補償標準如下：
1、開發商舊改，一般比例是1：1賠商品房，最高1：3賠償商品房；
2、政府棚改，一般比例1：1賠商品房，回遷房、需要補交地價或按照市場價賠償現金；
3、土地整備，外地人只能賠現金。
拆遷流程：
1、確定拆遷范圍；
2、現場設立拆遷辦公室；
3、登記房屋信息；
4、拆遷賠償細節及賠付標準協商。
拆遷一般有兩種賠償方案：一種是賠錢，一種是賠房。至于賠償標準，每個舊改項目都不一樣，一般開發商會先根據所在片區的商品房現價擬定一個基準賠付標準，再具體到不同情況的房子，賠償標準會略有差別。對于房屋所有者（本村村民）而言，當然希望賠償款賠付給自己，但是對于購買了小產權房的小業主而言，也希望能得到相應的補償。
二、本市二手房土地出讓費用誰承擔
一般由受讓人承擔二手房的土地出讓費。有實際成交價且不低于所在級別基準地價平均標準的，土地出讓金應按不低于成交價40%計算；成交價低于基準地價平均標準的，土地出讓金應按全部地價40%計算；發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓按基準地價平均標準的40%計算；有異議的按土地估價機構評估價的40%計算。
三、農村房屋不動產證面積的標準
根據我國相關法律規定，房屋拆遷土地分攤面積如下： 住宅房屋的貨幣補償價格包含兩部分內容，即房屋的重置成新價和區位補償價，區位補償價由被拆遷房屋的基準地價和基準房價構成，重置成新價是被拆遷房屋的重置價格和成新折扣的結合。計算公式為：房屋拆遷補償價=（基準地價×K+基準房價）×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價。
【本文關聯的相關法律依據】
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條
注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。
可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。
法律分析：拆遷評估是我們通常說的拆遷補償價格評估。拆遷補償價格評估指的是在拆遷公告下發后，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法對拆遷區域內的房產進行價格評估確定的行為。拆遷補償價格評估的法定依據一共有三種：市場評估價、商品房交易均價、重置價，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。 市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
一、拆遷房屋評估怎么評估房子1、拆遷房屋評估評估房子的方法具體如下：（1）采取市場比較法；（2）采取計算成本法；（3）采取計算收益法；（4）采取假設開發法；（5）采取基準地價修正法。2、法律依據：《國有土地上房屋征收評估辦法》第八條被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。二、房屋拆遷需要哪些手續房屋拆遷需要的手續具體如下：1、房屋拆遷首先相關拆遷文件要齊全；2、房屋拆遷需要有《拆遷許可證》，拆遷公告；3、房屋拆遷的拆遷人委托評估發送評估報告及通知。
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投稿：曹藝
內容審核：劉鵬飛律師
