私對公租賃合同拆遷補償,公房拆遷中承租資格及補償糾紛解決機制,現實生活中由于公房拆遷補償是一筆數額不小的款項，公房承租人的家庭內部在具體的利益分割上存在著極大的爭議和激烈的矛盾，政府公房管理部門為少惹麻煩，通常以逃避的方式拒絕對公房租賃糾紛
現實生活中由于公房拆遷補償是一筆數額不小的款項，公房承租人的家庭內部在具體的利益分割上存在著極大的爭議和激烈的矛盾，政府公房管理部門為少惹麻煩，通常以逃避的方式拒絕對公房租賃糾紛作出正面的回應。這樣一來當事人自己不能達成協議，政府公房管理部門又拒絕，當事人只好通過向法院起訴的方式解決。通過向法院起訴的方式解決，首先就有幾個問題：是民事訴訟呢還是行政訴訟，起訴誰呢，案由是什么，這還要根據不同的情況提起不同的訴訟。《北京市高級人民法院關于因直管公房租賃引發糾紛的受理問題的意見》(2003年11月27日京高法發[2003]350號)規定因直管公房租賃引發的各種糾紛，既有民事法律性質的爭議，也有行政法律性質的爭議，應區別對待。對于直管公房承租人與政府公房管理部門或直管公房經營管理單位在履行直管公房租賃合同過程中，因違反合同規定的房屋保護、維修、房屋租金交納、承租人變更等權利義務發生的糾紛，作為民事案件處理。對于直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人對政府公房管理部門或直管公房經營管理單位依職權變更直管公房承租人提起的訴訟作為行政訴訟處理。該意見針對公房承租人及其家庭成員與政府公房管理部門或直管公房經營管理單位發生爭議的情況。對于家庭成員內部的糾紛，家庭成員所達成的家庭協議的內容或效力產生的爭議則屬于另外的法律關系，需要另行提起單獨的民事訴訟加以解決。那么在同時存在家庭成員之間的爭議和某些家庭成員與政府公房管理部門在承租人資格問題上發生爭議的，這兩個爭議或訴應當如何處理呢，分別單獨提起，一并提起，還是只需提起一個，在提出一個訴的時候，是提那一個訴呢，這些都需要結合具體案情選擇對當事人最有利的訴訟方案。
在房屋征收拆遷中，對公房承租人應該如何補償安置呢為了妥善解決該問題，各地方政府一般通過頒布實施地方政府規章和地方政府規范性文件對征收拆遷中的公房補償安置進行規制。下面舉上海市與長沙市的規定為例：上海市《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第五十一條規定，公有房屋承租人，是指執行政府規定租金標準、與公有房屋產權人或者管理人建立租賃關系的個人和單位。這類人，和被征收房屋的所有權人一樣，在征收拆遷中享有依法獲取補償安置的權利。該實施細則中對公房的補償給出了一個明確的公式，對公房的所有人和承租人之間的補償比例進行了相關的規定。征收公有出租居住房屋時，被征收人選擇貨幣補償的，租賃關系終止，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格20％；對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格80％＋價格補貼。其中，價格補貼＝評估均價補貼系數被征收房屋的建筑面積。補貼系數不超過0．
3，具體標準由區（縣）人民政府制定。長沙市《長沙市國有土地上拆遷（征收）直管公房和單位自管房對承租人補償安置的暫行規定》（長房政發〔2010〕7號）中規定：1．由拆遷人或征收實施部門與產權單位簽訂拆遷（征收）補償安置協議。補償安置協議簽訂后，由產權單位對拆遷（征收）項目范圍內承租人進行補償安置，費用在所獲補償安置款中列支。2．征收決定公告公布后，產權單位向承租人送達終止租賃關系通知單，與承租人解除租賃關系，并告知拆遷（征收）規定的搬遷期限。3．產權單位制定并公示拆遷（征收）范圍內承租人補償安置方案并與拆遷（征收）范圍內直管公房和單位自管房承租人逐戶簽訂補償安置協議。承租人應結清租金和水電費用，并在補償安置協議約定的期限內騰空房屋，交付拆除。1．關于直管公房的補償安置首先，對直管公房住宅承租人的補償安置方式為異地房屋安置和解除房屋租賃關系貨幣補償安置兩種。直管公房住宅承租人選擇異地房屋安置的按原承租房屋計租面積進行安置；選擇解除房屋租賃關系貨幣補償安置的按承租房屋計租面積進行核算。其每平方米補償單價參照同一拆遷許可（征收）項目內各類結構、成新直管公房住宅的房地產分類評估單價平均值的40％確定，但不得低于1200元。其次，對直管營業用房及其配套用房每平方米補償單價參照同一拆遷許可（征收）項目內各類結構、成新，同地域、同用途房屋的房地產分類評估單價平均值的25％確定。最后，對直管辦公、生產、倉儲用房等其它非住宅每平方米補償單價參照同一拆遷許可（征收）項目內各類結構、成新，同用途房屋的房地產分類評估單價平均值的30％確定。2．關于自管公房的補償安置對單位自管住宅承租人的補償安置方式原則上由產權單位制定。產權單位可實行解除房屋租賃關系貨幣補償安置，也可實行異地房屋安置。解除房屋租賃關系貨幣補償安置按承租房屋計租面積進行核算。補償單價由產權單位自行確定，但每平方米補償單價不得低于1200元。異地房屋安置的計租面積不得小于原承租房屋的計租面積。其他省市地區對于公房的征收拆遷補償安置的規定大多是原則性的，公房的承租人作為使用權人也是有權利獲得補償的，征收（拆遷）人應該和被征收（拆遷）人、公房承租人簽訂安置補償協議。
公有房屋，簡單的來說就是所屬權歸國家或者集體所有的房屋，相對應的就是人可以向主管單位申請使用公有房屋，或者福利分配這類的公有房，也可以通過租賃關系的建立來做擁有公有房屋的使用權。因此，相對的人可以通過合法的程序取得公有房屋的公有住房使用權，雖然承租人并不具備公有房屋的使用權，但是不等于在拆遷的過程中，不具備擁有自己的合法權益。
1.拆遷租賃房屋，拆遷人應當與被拆遷人訂立拆遷補償安置協議。這說明房屋承租人作為拆遷行為的利害關系人，理應參與到拆遷過程中。拆遷人應當向承租人告知有關拆遷的一切事宜，包括補償方案等。
2.拆遷租賃房屋時，被拆遷人與房屋承租人要提前解除租賃關系，或者拆遷人對于房屋承租人有進行安置處理，或者給于被拆遷人一定的經濟補償，而這些補償需要二者協商一致。
3.被拆遷人與房屋承租人如果對于解除租賃關系打不成合理的協議時，拆遷人應當與被拆遷人進行產權置換，而通過置換的房屋，如果原來的承租人愿意承租，那么就需要通過被拆遷人和承租人進行重新簽訂新的房屋租賃合同。
一、公租房的承租人在拆遷時的權利有哪些？
(一)對于公房的拆遷，在明確公房的所有權和使用權后，對公房承租人的補償多采用以下三種方式：
1、承租人按照房改政策購買承租房屋，以被拆遷人身份獲得補償。
2、被拆遷人以異地安置公房承租人的方式，與公房承租人解除原來的租賃關系(實物補償)。
3、被拆遷人以協議方式收購公房承租人的公房使用權(貨幣補償)。
(二)公房承租人享有的權利包括：
1、簽訂拆遷補償安置協議的權利。
2、獲得補償安置的權利。
3、選擇繼續承租的權利。
4、申請行政裁決權、行政復議、提起行政訴訟的權利。
公房承租人在征收拆遷中可以獲得以下補償：1、替代土地的租金價差損失；2、房屋裝修費；3、安置費和搬遷費；4、困難補助和獎勵；5、房屋內各項家電移機補償；6、非住宅房屋營運損失補償等。公房承租人在征收拆遷中對公房承租人的補償方式如下：1、承租人按照房改政策購買承租房屋，以被拆遷人身份獲得補償；2、實物補償，被拆遷人以異地安置公房承租人的方式，與公房承租人解除原來的租賃關系；3、貨幣補償，被拆遷人以協議方式收購公房承租人的公房使用權。法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
法律分析：在房屋征收拆遷中，對公房承租人應當補償搬遷費、臨時安置費、拆遷補助等費用。在簽訂拆遷補償安置協議時，被拆遷人應當與房屋所有權人和房屋承租人簽訂補償安置協議。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
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投稿：朱嵐和
內容審核：王四新律師
