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改制企業(yè)拆遷房屋補償，改制企業(yè)拆遷后如何處理？:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-11-25 19:26:53
作者：
圣運律師
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改制企業(yè)拆遷房屋補償,改制企業(yè)房屋拆遷糾紛的處理,對企業(yè)所有的房屋拆遷，正常情況下，法律關(guān)系是明確的，與一般房屋的拆遷并無不同之處。復雜的情況產(chǎn)生于企業(yè)改制，20世紀90年代，國家對國有經(jīng)濟進行戰(zhàn)略性調(diào)整，國有資產(chǎn)有計劃地從一般工商企業(yè)中退

改制企業(yè)拆遷房屋補償，改制企業(yè)拆遷后如何處理？:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、改制企業(yè)拆遷房屋補償,改制企業(yè)房屋拆遷糾紛的處理

對企業(yè)所有的房屋拆遷，正常情況下，法律關(guān)系是明確的，與一般房屋的拆遷并無不同之處。復雜的情況產(chǎn)生于企業(yè)改制，20世紀90年代，國家對國有經(jīng)濟進行戰(zhàn)略性調(diào)整，國有資產(chǎn)有計劃地從一般工商企業(yè)中退出，使這些企業(yè)的資產(chǎn)多元化。而一些小型工商企業(yè)則被出售，國有商業(yè)企業(yè)為主的局面被私營商業(yè)企業(yè)為主所取代。由于國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性調(diào)整是一項十分巨大的工程，就可能對近些年的房屋拆遷產(chǎn)生影響，導致被拆遷房屋補償權(quán)利主體的多元化。這一影響反映在以下方面：

一所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，形成了特殊的補償權(quán)利主體

經(jīng)濟體制改革，使企業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，由此經(jīng)營權(quán)在所有權(quán)之外，成為新的拆遷補償對象，經(jīng)營權(quán)人成了特殊的補償權(quán)利主體，對房屋拆遷補償?shù)膮f(xié)商內(nèi)容發(fā)生了很大的變化。

修改前的《城市房屋拆遷管理條例》將經(jīng)營權(quán)人是列入安置對象中考慮，規(guī)定拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)，引起經(jīng)濟損失的，可以由拆遷人付給適當補助費。新的《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條對此做了較大的修改，一是將補助費更正為補償，這就將經(jīng)營者列入了補償權(quán)利主體的范圍。二是取消了停產(chǎn)、停業(yè)引起經(jīng)濟損失這個限制條件，規(guī)定只要引起停產(chǎn)、停業(yè)就應(yīng)給予適當補償。這一改變不僅是因為從實際情況來說，停產(chǎn)、停業(yè)一般都會造成經(jīng)濟損失，還在于對經(jīng)營權(quán)也屬補償對象的確認。

近年來，我讀過許多城市的房屋拆遷管理實施辦法，大多數(shù)城市都是將經(jīng)營權(quán)人排除在補償權(quán)利主體之外，規(guī)定的是拆除房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)，給被拆遷人造成經(jīng)濟損失的，在過渡期內(nèi)由拆遷人按照市價部門公布的標準租金給予補助。某一城市的綜合市場拆遷，數(shù)百名承租柜臺和場地的經(jīng)營者、租賃者經(jīng)營期尚有兩年，卻只按從業(yè)人數(shù)每人200元的標準，向市場的所有人領(lǐng)取補助。而市場所有人更慘，因為該市物價部門還是五年前該市場開業(yè)時定了租金標準，每平方米月租6元人民幣的租金，而拆遷時租金實際已達到月租平方米60元。這種規(guī)定無疑是不公平，損害了非住宅房屋所有人和經(jīng)營者的合法權(quán)益，而制定辦法的思維還停留在國有工商企業(yè)所有人與經(jīng)營者相統(tǒng)一的水平上，因而落后于社會發(fā)展。

二拆遷可能成為困難企業(yè)改制的契機，必須靈活進行

目前，國企改制的最大困難是改制成本資金的籌措，而拆遷補償則為困難企業(yè)改制提供了資金來源，但是拆遷補償資金的使用有先后的順序。根據(jù)生存權(quán)優(yōu)先于經(jīng)營權(quán)的原則，優(yōu)先支付的應(yīng)當是拖欠職工的工資和養(yǎng)老金、醫(yī)療費用等，其次才是其他開支。這是因為不解決職工的切身利益，企業(yè)改制就難以成功，對此，各地政府在處理改制企業(yè)的拆遷時都是較為慎重的。

企業(yè)改制的目的之一，是產(chǎn)權(quán)明晰，特別是實行了私有化的企業(yè)，產(chǎn)權(quán)從抽象的社會公有到股東按份共有，其利益關(guān)系更加明確。企業(yè)的決策者面對拆遷將從企業(yè)的利益出發(fā)，選擇對企業(yè)有利的補償方式，不同的企業(yè)，將可能有不同的選擇，即使同一家企業(yè)處于不同的階段也會有不同的選擇。例如，1998年沿海某市一企業(yè)尚在醞釀改制時，遇上拆遷，部分廠房需要拆除。當時的決策者考慮到企業(yè)改制，需要一大筆資金了斷職工身份，購買養(yǎng)老保險，準備采取貨幣補償?shù)姆绞健Ｈ欢谝粋€月后，該企業(yè)改制成功，新的董事會征求廣大職工的意見，考慮企業(yè)的發(fā)展需要場地，決定企業(yè)整體搬至地價較低的郊區(qū)重組生產(chǎn)，而原位于城市中心的剩余廠房與外商聯(lián)合興辦市場，被拆遷的廠房實現(xiàn)就地產(chǎn)權(quán)調(diào)換，使整個市場門點齊全，有較大升值幅度，并以此作為抵押貸款解決了買斷職工身份所需資金，實現(xiàn)了社會效益與經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。

拆遷人實施拆遷與被拆遷人改制企業(yè)接觸，要注意其機制變化帶來的靈活性，要準備多套方案。而企業(yè)面臨拆遷時，要靈活選擇對企業(yè)發(fā)展最有利的方式，將拆遷作為企業(yè)發(fā)展的重大戰(zhàn)略機遇來考慮，利用拆遷盡可能地對企業(yè)進行經(jīng)營方式、品種、范圍和體制進行適應(yīng)市場需求的調(diào)整。這樣，就可以減少或預防糾紛的發(fā)生，減輕房屋拆遷和企業(yè)改制帶來的對社會穩(wěn)定的負面影響。

三注意把握企業(yè)改制引起的補償權(quán)利主體的變化

除去補償資金的使用順序和補償方式的選擇之外，及時地、準確地把握企業(yè)改造帶來的補償權(quán)利主體的變化，采取正確的對策，對改制企業(yè)房屋拆遷糾紛的妥善處理具有十分重要的意義。

實踐中，對企業(yè)改制不僅是企業(yè)資本的改造，還有依據(jù)市場需求，對企業(yè)主體本身進行改造，實行資產(chǎn)重組。做法上，有分立，也有合并的，由此無疑會引起拆遷關(guān)系當事人，特別是補償權(quán)利主體的變化。

1.分立

分立，是企業(yè)改制的較多的方式，是根據(jù)企業(yè)對市場競爭不同的功能或生產(chǎn)經(jīng)營范圍的不同，將一個分設(shè)為多個企業(yè)，或者將企業(yè)中的某一部分分離出來，單獨設(shè)立新的企業(yè)。分立過程中涉及生產(chǎn)經(jīng)營場地的調(diào)整，如遇拆遷，其拆遷補償權(quán)利主體便產(chǎn)生變化。企業(yè)分立時對拆遷活動的不利影響主要是兩個方面：一是有的企業(yè)分立后，相關(guān)財產(chǎn)分割未能辦理相應(yīng)的手續(xù)，結(jié)果遇上拆遷，往往是使用人沒有所有手續(xù)，所有人又不在使用，容易產(chǎn)生爭議，影響拆遷進度。二是有的企業(yè)改制目的不正確，單為逃避債務(wù)，而沒有按照市場競爭的需求對企業(yè)人財物合理調(diào)整，結(jié)果遇上拆遷，引起利益上的沖突，引發(fā)不穩(wěn)定因素，也給拆遷活動帶來干擾。

2.合并

合并，是企業(yè)改制的特殊方式，是為了增強企業(yè)的市場競爭能力，將相配套或上下游相關(guān)的企業(yè)合并組建新的企業(yè)。合并的方式多種多樣，兼并是常見的方式。合并是資產(chǎn)質(zhì)量好、有廣闊市場前景的企業(yè)實現(xiàn)低成本擴張，迅速擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，提高經(jīng)濟效益的常用手段，國內(nèi)外成功的范例不少。企業(yè)合并，其拆遷中的權(quán)利義務(wù)均由合并后的企業(yè)承擔，從權(quán)利主體的角度容易落實。存在的問題主要是有的企業(yè)合并沒有按市場規(guī)律辦事，靠行政手段拉郎配，有的難免存在資債不符的情況，達不到預期的效果。個別企業(yè)合并后又分手，不僅沒有增強企業(yè)實力，反而受了一次重創(chuàng)。甚至有的合并期間發(fā)生資產(chǎn)流失，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)發(fā)生逆變的非正常情況，影響拆遷補償權(quán)利的實現(xiàn)。

3.轉(zhuǎn)讓

轉(zhuǎn)讓，是企業(yè)改制的常見方式。國退民進，將原來屬于國有所有的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給民營企業(yè)或原企業(yè)職工，便引起了企業(yè)房屋所有權(quán)人的變化。這種轉(zhuǎn)讓的實現(xiàn)，轉(zhuǎn)讓關(guān)系中的出讓人一般不是原企業(yè)，而是通過國有資產(chǎn)的管理者——當?shù)卣畞磉M行的。轉(zhuǎn)讓合同的約定，將在較大程度上決定被拆遷人的地位。例如，原國有土地使用權(quán)問題，土地改變用途的出讓金問題，甚至遇有拆遷的補償金的歸屬都需要通過合同來約定。如果，我們在處理改制企業(yè)的拆遷糾紛時，不把握其產(chǎn)權(quán)的變化，不了解其轉(zhuǎn)讓合同的約定，就有可能走彎路。

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一、上海廠房拆遷補償具體內(nèi)容是什么？

1、拆遷資產(chǎn)補償

（1）土地補償

作為承租人的企業(yè)，其經(jīng)營場地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業(yè)拆遷必然會導致這種租賃關(guān)系的終止，那么企業(yè)在租賃合同中的期待利益如何保障？根據(jù)拆遷法規(guī)，拆遷補償對象是國有土地上的建筑物及附屬物，對空地或凈地的補償，拆遷法規(guī)并沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定。

（2）房屋、建筑物補償

對于房屋、建筑物的補償，應(yīng)當以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計算標準。因為歷史原因無法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實際丈量確定。房屋、建筑物的價值一般應(yīng)由拆遷人、被拆遷人共同委托評估公司，評估公司根據(jù)相關(guān)評估技術(shù)標準，確定房屋、建筑物的實際價值。低于上海市城市房屋拆遷最低補償單價標準的，以最低補償單價標準計算。并依照上海市有關(guān)補償口徑，計算房屋、建筑物實際應(yīng)得的補償費用。

（3）設(shè)備重置成新價

設(shè)備搬遷安裝費用應(yīng)當按國家和當?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算。對于不可搬遷設(shè)備，拆遷會導致該設(shè)備的廢棄，故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價，計算設(shè)備重置成新價，對所有人進行補償。

在拆遷的實際操作中，拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費用，按照被拆遷正式房屋建筑面積每平方米25元計算；無法恢復使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價結(jié)合成新給予補償。

2、拆遷費用補償

（1）停產(chǎn)停業(yè)損失

因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，拆遷人可以給予適當補償。對于“適當”的標準，何為“適當”、其計算依據(jù)、計算方法，何種情況下是“可以”補償，何種情況下是“不可以”補償，該條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒有進行規(guī)定。在法律實踐中，補償?shù)臉藴省⒁罁?jù)常常由市一級地方政府以政策性文件規(guī)定，各地補償標準不同，計算方法也不同，這在立法上未免是一個遺憾。希望有關(guān)部門能夠引起重視，能夠?qū)ν．a(chǎn)停業(yè)損失進行更為明晰、清楚的規(guī)定，以促動拆遷過程中的公平公正。

（2）設(shè)備搬遷安裝費

對于可搬遷的設(shè)備，應(yīng)當本著繼續(xù)利用的原則，進行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設(shè)備搬遷和安裝費用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應(yīng)當予以補償。

（3）解聘員工的安置補償費用。

因拆遷而解聘員工的安置補償費用，在法律法規(guī)政策性文件中并沒有詳細性規(guī)定，屬于拆遷當事人相互協(xié)商爭取的項目。拆遷如果導致員工解聘，那么，應(yīng)當根據(jù)具體跟員工的勞動合同，結(jié)果勞動法有關(guān)規(guī)定給予補償。

3、基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用

在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，拆遷人往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補償協(xié)議，搬出拆遷范圍。獎勵費用金額的大小，由拆遷人根據(jù)拆遷實際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協(xié)商確定。應(yīng)當注意的是，如果被廠房拆遷的所有人和使用人發(fā)生分離時，獎勵費用應(yīng)當支付給實際使用被拆遷廠房的承租人，這已經(jīng)由政策性文件進行規(guī)定，也是合情合理的做法。

二、改制企業(yè)拆遷后如何處理？

拆遷企業(yè)可辦理變更備案手續(xù)，不需注銷。變更記錄需提供相關(guān)材料，如申請書、委托書、決議等。在所在地工商行政管理局辦理，通常3-5個工作日可領(lǐng)取新營業(yè)執(zhí)照。

法律分析

已納入拆遷范圍的企業(yè)可以辦理變更記錄，因為拆遷

不一定導致企業(yè)注銷。企業(yè)可以更改公司地址，選擇

正常運行的站點。因此，納入拆遷范圍的企業(yè)可以辦

理變更備案手續(xù)。企業(yè)變更記錄采用材料:1、公司變更備案申請書、申請人的委托書、公司股東大會決議4公司章程或新章程的修訂5受托人身份證原件及復印件。到企業(yè)所在地工商行政管理局辦理變更備案，文件準備進場后，一般3-5個工作日即可領(lǐng)取新營業(yè)執(zhí)照。

拓展延伸

改制企業(yè)拆遷后的法律程序和權(quán)益保障

改制企業(yè)拆遷后的法律程序和權(quán)益保障是一個重要的問題。在改制企業(yè)拆遷過程中，需要遵循一系列法律程序，包括拆遷方案的制定、補償協(xié)商、合法權(quán)益的保護等。首先，拆遷方案應(yīng)符合相關(guān)法律法規(guī)，確保合法性和公正性。其次，補償協(xié)商是重要環(huán)節(jié)，雙方應(yīng)進行公平、平等的協(xié)商，確保被拆遷企業(yè)得到合理的補償。同時，被拆遷企業(yè)的合法權(quán)益也需要得到保護，包括勞動者的就業(yè)安置、社會保障等方面。政府和相關(guān)部門應(yīng)加強監(jiān)督和管理，確保拆遷過程合法、公正，保障改制企業(yè)拆遷后的權(quán)益。

結(jié)語

改制企業(yè)拆遷后的法律程序和權(quán)益保障是至關(guān)重要的。拆遷方案應(yīng)合法公正，補償協(xié)商應(yīng)公平平等，保護被拆遷企業(yè)的合法權(quán)益。政府和相關(guān)部門應(yīng)加強監(jiān)督，確保拆遷過程合法公正，保障改制企業(yè)拆遷后的權(quán)益。

法律依據(jù)

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條被征收人既包括公民個人，也包括企業(yè)法人。在征收拆遷案件中，與公民個人相比，企業(yè)更容易受到拆遷部門的干擾，比如動不動就對企業(yè)進行稅務(wù)、消防、衛(wèi)生等檢查，企業(yè)所受到的“特殊關(guān)照”不勝枚舉。更有甚者，有些地方的拆遷部門會直接注銷企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，以達到使其喪失訴訟資格的目的。

三、企業(yè)拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換行嗎

法律分析：企業(yè)拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換是可行的。企業(yè)拆遷的補方式可以實行貨幣補償，當然也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)換，可以由被拆遷人自行選擇。其中房屋置換是有別于貨幣補償?shù)囊环N拆遷的補償方法。通俗來講，就是以房換房，互相找差價。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、改制職工原企業(yè)拆遷有補償嗎

法律分析：對按照正常程序進行改制的國有企業(yè)，按照中金313號文件精神，縣級以上人民政府規(guī)定標準的，企業(yè)支付的經(jīng)濟補償，依照規(guī)定執(zhí)行。沒有標準的，以勞動部481號文件規(guī)定的標準為準。勞動部481號文件規(guī)定的具體標準是，根據(jù)單位勞動者的工作壽命，每年支付相當于一個月工資的經(jīng)濟補償

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、拆遷和房產(chǎn)的糾紛怎么解決

可以協(xié)商解決，如果協(xié)商不成，達不成拆遷補償安置協(xié)議的房屋拆遷糾紛的處理方式：

(一)行政裁決

對拆遷人與被拆遷或者拆遷人，被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當事人可以向有關(guān)部門申請裁決。拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。實施裁決的房屋拆遷管理部門是縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決的內(nèi)容包括補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。裁決應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。

(二)依法起訴

若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日60日內(nèi)向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復議，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門的上一級主管部門申請行政復議。當事人也可以在接到裁決書之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。

(三)強制拆遷

在城市房屋拆遷過程中，如被拆遷人或房屋承租人拒絕執(zhí)行房屋拆遷管理部門作出的裁決，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，可以依法實施強制拆遷。

一、拆遷協(xié)議簽訂后還會出現(xiàn)哪些房產(chǎn)糾紛

1、拆遷補償款問題。對于拆遷補償款，拆遷方往往不會不給。但是，被拆遷者們依然要注意拆遷方的動向，防止拆遷方因為宣告破產(chǎn)而拒絕打款，同時還要關(guān)注拆遷補償款的付款方到底是誰。

2、房屋的質(zhì)量問題。我國的房屋使用權(quán)一般是70年，但房屋的建筑壽命卻大多只有50年。一般的房屋往往會存在質(zhì)量問題。對于這個問題，拿到安置房的房主們可以在經(jīng)濟環(huán)境相對較好的時候?qū)⒎孔淤u出，如果房子并沒有建好或者還沒有拿到房產(chǎn)證也可以先與購房者商定好后簽好合同就可以了。

3、逾期交房和房屋的面積問題。逾期交房可以通過對拆遷項目的實現(xiàn)評估等方式解決。而房屋的面積問題則需要被拆遷者自己注意。拆遷方往往會在合同簽訂時約定房屋面積一旦超過一定標準會要求被拆遷者補差價，最后常常要被拆遷者安市場價格補上多余的面積，一旦逾期付款，開發(fā)商就要求退款，造成被拆遷者無房可住的局面。而且，這種情況大多已經(jīng)錯過了最佳的維權(quán)時間，被拆遷者想要維權(quán)往往為時過晚。