拆遷房屋補償誰來定價,如何理解拆遷補償計算公式中的市場價,法律分析：拆遷補償計算公式是指拆遷補償費用的計算方式，其中包括市場價的計算。市場價一般是指某種商品或服務在市場上的交易價格。在拆遷補償中，市場價可以理解為被征收房屋的實際價值。根據《
法律分析：拆遷補償計算公式是指拆遷補償費用的計算方式，其中包括市場價的計算。市場價一般是指某種商品或服務在市場上的交易價格。在拆遷補償中，市場價可以理解為被征收房屋的實際價值。根據《城市房屋拆遷管理條例》等相關法律法規，房屋拆遷補償應以被征收房屋的實際價值為基礎，包括基準地價、房屋建筑面積、房屋結構、房齡等因素綜合考慮。特別是在城市中心區域或經濟發達地區，市場價往往比基準地價高出許多。
法律依據：
1.《城市房屋拆遷管理條例》第七條：“拆遷補償費用包括被征收房屋的實際價值、搬遷安置費、臨時安置費、過渡期間租住費、交通費、宅基地補償費、拆遷補助等。”
2.《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條：“城市土地使用權出讓應當按照市場價格確定土地出讓收益，將其全部或者部分用于公共利益事業建設、城市建設和社會保障。”
總之，拆遷補償中的市場價是指被征收房屋的實際價值，應綜合考慮多個因素確定，以公平合理為原則。
法律分析：根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，拆遷補償款的核算應當按照市場行情進行。但是，在實際操作中，也需要考慮到對公共利益的保護和社會穩定的維護，可能會適當進行調整。
法律依據：
1. 《城市房屋拆遷管理條例》第十二條規定：“拆遷補償費用應當按照市場價格和相關規定標準進行核算。”
2. 《物權法》第四十二條規定：“土地所有權和房屋所有權按照法律規定得到保護，不受侵犯。”
3. 《城市房屋拆遷管理條例》第六條規定：“城市房屋拆遷應當維護公共利益和社會穩定，保障被拆遷人的合法權益。”
總結：拆遷補償款的核算應當按照市場行情進行，但是也需要考慮到對公共利益和社會穩定的維護。如果在實際操作中有爭議，需要根據相關法律法規進行維權。
國務院法制辦：新拆遷條例傾向按市場價補償 國務院法制辦主任曹康泰日前接受記者專訪時表示，目前法制辦正在就征收條例草案征求地方意見，并還將請被拆遷人表達意見，草案修改完善后，將會盡快公開征求公眾意見。 針對征收條例制訂中遇到的困難，曹康泰將之概括為三個主要問題。首先面對的是如何界定公共利益的問題，他表示，征收條例將會采取列舉的方式界定公共利益，且傾向于采取對公共利益進行范圍較窄的界定，不過這遭遇了地方的不同意見，地方希望能夠將之界定得寬一點。 征收條例遇到的第二個困難為征收程序，曹康泰介紹，包括征收程序由誰啟動等問題都需要征收條例作出規定。 此外，補償問題也是難點，曹康泰表示，法制辦傾向于按市場價格補償，“你把人家房子拆了，總得讓人家有能力購買新的房子”。 李龍：拆遷補償需要什么樣的市場價 拆遷如何給當事人補償，是征收條例草案所要關注的三大問題之一。眼下法制辦表示出了按市場價補償的傾向，是否意味著征收條例一定就會采納，目前還不得而知。但既然公眾都希望按市場價補償，草案在征求意見時就應該予以充分考慮。 現行的拆遷條例規定，拆遷貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定，具體辦法由各地制定。而各地在制定補償標準時也是各不相同，有的是以住宅平均交易價格為準，有的是選取幾個可比實例，再結合區域因素、交易情況綜合評估，有的則給出一個具體的補償參考指導價。然而，由于房價總是處在一個變動過程中，特別是在房價泡沫越吹越大的今天，這些補償標準就很難真實反映房價的變動。以一個相對僵化的條文規定來指導拆遷補償，難免不產生糾紛。 再者，現行的房價評估機構，雖然規定要由拆遷人和被拆遷人共同選定，但很多時候被拆遷人并不能話事，有的干脆是由開發商自行選定。這些房地產評估機構在評估房價時，能否保持公平也很難說。 因而征收條例必須厘清這些規定所產生的偏差所在，進而以一個合理的市場機制，為拆遷補償給出理性的界定，既能滿足各方的利益需求，又能保護公民的物權。按市場價補償應當說是一個公平的選擇。其實，商品房的拆遷本就應遵循商品的交易準則，以市場行情為準進行等價交換。 然而，即便是按市場價補償，具體到操作層面，也會面臨著一系列問題。首先，市場價如何界定同一個城市，不同的區域，甚至是這個月和上個月相比，房價相差千余元的情況也不少見。江蘇省委書記前天在評價江蘇省房價時就曾感嘆，有的地方兩個月內房價竟然提升了2000元/平方米。而且房子的朝向不同、樓層不同，價格也有所區別。如何確保補償價按最新的市場行情評估，本身就是個難題。因而，簡單地說按市場價補償恐怕并不能解決問題，而應細化到有一個可操作的、且能平衡各方利益的具體措施。 其次，倘若市場補償價的平等協商不能解決問題，被拆遷人堅守土地的增值前景，不肯以眼前的市場價搬遷，出現了“釘子戶”，又該怎么辦像北京市一拆遷戶就提出每平方米超過20萬元的拆遷補償要求。既要保障被拆遷人的物權，又不能讓其漫天要價，從而影響其他被拆遷人的利益，新條例也應有所應對的舉措。 拆遷按市場價補償已成社會共識，但具體到操作細節上，還有很多爭議待解。眼下征收條例草案正在征求地方意見，待修改后再征求公眾意見。建議屆時將市場補償價如何確定、評估機構如何確保公平、如何防止漫天要價等細則也一齊公布，讓拆遷人、被拆遷人和地方政府的利益都能得到充分博弈。 馮海寧：拆遷補償要警惕“偽市場價” 在征收條例考慮拆遷按市場價格補償之前，個別地方已走在了前頭。例如，今年北京西長安街拆遷工程，首次嘗試參照市場評估價格給予拆遷補償款，補償基礎價格達到30706元/平方米;從今年6月15日起，北京市對拆遷戶的補償標準將參照同地段的市場價格。從某種意義上來說，北京在為征收條例探路。輿論對此做法普遍有高度評價。 盡管輿論齊聲高呼，拆遷按市場價補償是公平選擇、符合民意、彰顯行政理性，國務院法制辦也傾向于按市場價格補償，但參與研討拆遷條例的五名北大教授之一的錢明星教授表示，“按市場價補償”寫入拆遷條例有難度。可見，“按市場價補償”最終是否能寫進征收條例還是未知數，主要阻力應該在地方政府。 我不反對拆遷按市場價補償，但我以為輿論不能過度迷信于市場價。這是因為，我們在拆遷補償方面的市場機制還沒有形成，市場規則還沒有建立，市場主體之間的地位不平等，無疑就很難達成公平的市場價格，不排除出現“偽市場價”的可能。因此，我認為在把“按市場價補償”寫進法律的同時，亟須建立健全拆遷補償方面的市場機制，以應對新的拆遷補償矛盾。 只有市場機制健全了，才能達成公平的市場價格。無論是拆遷人還是被拆遷人，都需要公平機制。從拆遷人的角度看，如果沒有公平機制做保障，拆遷人就難以承受天價的補償要求。例如，北京一戶居民今年6月就提出現金加房屋折合每平方米超過20萬元的拆遷補償要求。由于土地的不可移動性，拆遷人有時沒有充分的土地選擇，天價補償要求就有可能損害公共利益。 沒有公平的市場機制，被拆遷人的利益同樣缺乏保障。據相關報道，征收條例擬規定“政府為拆遷主體”。顯而易見，政府是最強勢的拆遷人，是壟斷拆遷的拆遷人。如果市場主體之間的強勢集團利用壟斷組織地位，隨意壓抑或者剝奪分散的弱勢群體的談判權，這顯然無法達成公平的市場價格。也就是說，強勢一方出價，弱勢一方必須接受強勢一方的出價，這就出現了不公平的交易價格。 既然要“按市場價補償”，就涉及市場價格由誰來評估、參考標準有哪些等一系列問題，這中間也有可能隱藏著不公平不合理的因素。我們必須警惕。 所謂“偽市場價”，就是價格脫離了價值，出現了偽評估或者人為的定價。比如說，今天的房價由于人為因素而充滿了泡沫背離了價值基礎。同樣，拆遷補償價格由于拆遷人或者被拆遷人的原因，也有可能背離真正價值。因此，建立一套完善的拆遷補償方面的市場機制，是眼下最需要做的準備，既不能讓拆遷市場被政府壟斷，也不能讓被拆遷人脫離實際要求天價補償。如何建立健全拆遷補償方面的市場機制，不僅是政府的責任，更需要公眾的智慧，民意的支持。
法律分析：依據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，房屋拆遷的補償項目是比較多的，如果是房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。如果是停產停業損失的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
法律依據：對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
第二十三條 對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
法律分析：拆遷安置費的計算標準如下：1、房屋補償費：以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；2、周轉補償費：以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；3、房屋拆遷補償價基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》
第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
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投稿：杜一婷
內容審核：羅娟律師
