一、奉化市房屋拆遷補償,陳*成故居及其相鄰建筑產(chǎn)權(quán)置換

思明區(qū)人大代表專門提出“關(guān)于陳*成故居修繕保護的建議”，該建議被區(qū)人大常委會列為重點檢查督辦的建議。

中華街道、思明區(qū)文體出版局、思明區(qū)建設(shè)局重視轄區(qū)文物單位的保護，在認真辦理“關(guān)于陳*成故居修繕保護的建議”的同時，采取措施，從巡查改造確保安全、積極推進修繕維護、綜合整治提升品質(zhì)、啟動產(chǎn)權(quán)置換工作等方面，積極推動故居的修繕保護，成效初步顯現(xiàn)。

陳*成故居配電系統(tǒng)進行了改造，改變了電線私拉亂牽的危險狀況。故居的環(huán)境衛(wèi)生保護情況也進行了集中整治，并定期對文物進行安全巡查。

文物修繕專家被聘請前來，對部分建筑進行勘察，制定修繕方案，持續(xù)落實有關(guān)細節(jié)。同時，相關(guān)部門還著手對故居整體修繕方案進行規(guī)劃。投入近50萬元，對陳*成故居周邊環(huán)境進行立面改造、地面鋪裝、線路纜化、綠化提升、浮雕墻設(shè)計等改造提升。

思明區(qū)政府還將“陳*成故居及其相鄰建筑產(chǎn)權(quán)置換”列入2016年區(qū)征收項目，公告文件于今年5月27日在區(qū)政府網(wǎng)站公示及現(xiàn)場張貼，目前對該項目所需的11套安置房源均已落實。

一、廈思政征〔2016〕27號

根據(jù)《福建省實施辦法》(省政府令第138號)第六條，并參照《廈門市人民政府關(guān)于調(diào)整國有土地上房屋征收范圍確定程序的批復(fù)》(廈府〔2015〕181號)、《廈門市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廈門市國有土地上房屋征收與補償實施意見的通知》(廈府辦〔2015〕255號)的有關(guān)規(guī)定，2016年4月29日，本府依法組織市、區(qū)相關(guān)部門對“陳*成故居及其相鄰建筑產(chǎn)權(quán)置換”項目擬征收范圍進行現(xiàn)場勘查并召開論證會。經(jīng)論證，該項目符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，確定以準予規(guī)劃許可變更決定書(編號：2013廈規(guī)綜用地準更第017號)的附圖載明的用地范圍作為該項目的征收范圍，現(xiàn)予以公告，公告期限5天。

附件：陳*成故居及其相鄰建筑產(chǎn)權(quán)置換項目征收范圍圖

廈門市思明區(qū)人民政府

2016年5月25日

【相關(guān)知識】

房子拆遷產(chǎn)權(quán)置換標準

對于非住宅房屋，償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價;償還建筑面積超過原建筑面積的部分，按商品房價格結(jié)算;償還建筑面積不足原建筑面積的部分，按照重置價格結(jié)合成新結(jié)算。

對于住宅房屋，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的住宅房屋，償還住宅房屋與被拆除住宅房屋之間的差價結(jié)算及超過或者不足所拆住宅房屋的原建筑面積部分的價格結(jié)算辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

各地的一般作法是，當償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按重置價格結(jié)合成新與建筑安裝工程造價結(jié)算;償還建筑面積超過原建筑面積的部分且在規(guī)定安置標準內(nèi)的，超過部分按照住宅房屋的成本結(jié)算;償還建筑面積超過規(guī)定安置標準的，超過部分按照商品房價格結(jié)算。

產(chǎn)權(quán)置換概述

1、定義

產(chǎn)權(quán)置換就是房屋評估機構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素對被拆遷人即將被拆除房屋的價值進行評估，然后開發(fā)商用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進行置換，并按照拆遷房屋的評估價和置換房屋的市場價(以簽訂拆遷補償協(xié)議時的房屋市場價格為準)或優(yōu)惠價結(jié)算置換差價的行為。在產(chǎn)權(quán)置換方式下，被拆遷人土地使用證收回到政府國土部門注銷，被拆遷人的原房屋產(chǎn)權(quán)證在其辦理置換房屋的新房屋產(chǎn)權(quán)證時由房管部門注銷。

2、分類

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標準產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

異地安置：是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換。

回遷安置：是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設(shè)定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。

房屋拆遷補償

房屋拆遷補償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定給予的補償。拆遷補償?shù)姆绞剑梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補償方式。

二、陳化成故居及其相鄰建筑產(chǎn)權(quán)置換

一、陳*成故居及其相鄰建筑產(chǎn)權(quán)置換

思明區(qū)人大代表專門提出“關(guān)于陳*成故居修繕保護的建議”，該建議被區(qū)人大常委會列為重點檢查督辦的建議。

中華街道、思明區(qū)文體出版局、思明區(qū)建設(shè)局重視轄區(qū)文物單位的保護，在認真辦理“關(guān)于陳*成故居修繕保護的建議”的同時，采取措施，從巡查改造確保安全、積極推進修繕維護、綜合整治提升品質(zhì)、啟動產(chǎn)權(quán)置換工作等方面，積極推動故居的修繕保護，成效初步顯現(xiàn)。

陳*成故居配電系統(tǒng)進行了改造，改變了電線私拉亂牽的危險狀況。故居的環(huán)境衛(wèi)生保護情況也進行了集中整治，并定期對文物進行安全巡查。

文物修繕專家被聘請前來，對部分建筑進行勘察，制定修繕方案，持續(xù)落實有關(guān)細節(jié)。同時，相關(guān)部門還著手對故居整體修繕方案進行規(guī)劃。投入近50萬元，對陳*成故居周邊環(huán)境進行立面改造、地面鋪裝、線路纜化、綠化提升、浮雕墻設(shè)計等改造提升。

思明區(qū)政府還將“陳*成故居及其相鄰建筑產(chǎn)權(quán)置換”列入2016年區(qū)征收項目，公告文件于今年5月27日在區(qū)政府網(wǎng)站公示及現(xiàn)場張貼，目前對該項目所需的11套安置房源均已落實。

二、廈思政征〔2016〕27號

根據(jù)《福建省實施辦法》(省政府令第138號)第六條，并參照《廈門市人民政府關(guān)于調(diào)整國有土地上房屋征收范圍確定程序的批復(fù)》(廈府〔2015〕181號)、《廈門市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廈門市國有土地上房屋征收與補償實施意見的通知》(廈府辦〔2015〕255號)的有關(guān)規(guī)定，2016年4月29日，本府依法組織市、區(qū)相關(guān)部門對“陳*成故居及其相鄰建筑產(chǎn)權(quán)置換”項目擬征收范圍進行現(xiàn)場勘查并召開論證會。經(jīng)論證，該項目符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，確定以準予規(guī)劃許可變更決定書(編號：2013廈規(guī)綜用地準更第017號)的附圖載明的用地范圍作為該項目的征收范圍，現(xiàn)予以公告，公告期限5天。

附件：陳*成故居及其相鄰建筑產(chǎn)權(quán)置換項目征收范圍圖

廈門市思明區(qū)人民政府

2016年5月25日

【相關(guān)知識】

房子拆遷產(chǎn)權(quán)置換標準

對于非住宅房屋，償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價；償還建筑面積超過原建筑面積的部分，按商品房價格結(jié)算；償還建筑面積不足原建筑面積的部分，按照重置價格結(jié)合成新結(jié)算。

對于住宅房屋，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的住宅房屋，償還住宅房屋與被拆除住宅房屋之間的差價結(jié)算及超過或者不足所拆住宅房屋的原建筑面積部分的價格結(jié)算辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

各地的一般作法是，當償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按重置價格結(jié)合成新與建筑安裝工程造價結(jié)算；償還建筑面積超過原建筑面積的部分且在規(guī)定安置標準內(nèi)的，超過部分按照住宅房屋的成本結(jié)算；償還建筑面積超過規(guī)定安置標準的，超過部分按照商品房價格結(jié)算。

產(chǎn)權(quán)置換概述

1、定義

產(chǎn)權(quán)置換就是房屋評估機構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素對被拆遷人即將被拆除房屋的價值進行評估，然后開發(fā)商用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進行置換，并按照拆遷房屋的評估價和置換房屋的市場價(以簽訂拆遷補償協(xié)議時的房屋市場價格為準)或優(yōu)惠價結(jié)算置換差價的行為。在產(chǎn)權(quán)置換方式下，被拆遷人土地使用證收回到政府國土部門注銷，被拆遷人的原房屋產(chǎn)權(quán)證在其辦理置換房屋的新房屋產(chǎn)權(quán)證時由房管部門注銷。

2、分類

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標準產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

異地安置：是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換。

回遷安置：是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設(shè)定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。

房屋拆遷補償

房屋拆遷補償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定給予的補償。拆遷補償?shù)姆绞剑梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補償方式。

浙江省高級人民法院

行政判決書

(2006)浙行終字第11號

委托代理人袁*來、徐*平，**之星律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審被告)浙江省人民政府。住所地杭州市省府路8號。法定代表人呂*善，省長。委托代理人龔*賓，浙江省人民政府法制辦公室工作人員。張*其等12人訴浙江省人民政府土地行政復(fù)議一案，杭州市中級人民法院于2005年12月19日作出(2005)杭行初字第21號行政判決。張*其等12人不服，向本院提出上訴。本院2006年2月8日立案受理后依法組成合議庭，并于2006年3月10日公開開庭審理了本案。上訴人張*其等12人的訴訟代表人張*其、張*華及其委托代理人袁*來，被上訴人浙江省人民政府的委托代理人龔*賓出庭參加訴訟。經(jīng)最高人民法院批準，本案延長審理期限兩個月。現(xiàn)已審理終結(jié)。2004年5月19日，奉化市人民政府針對奉化市錦屏街道辦事處《關(guān)于長汀村實施撤村建居的請示》作出奉政發(fā)(2004)20號《關(guān)于同意撤銷長汀行政村建制建立社區(qū)居委會的批復(fù)》表示，經(jīng)市政府研究，同意撤銷長汀村行政建制，建立長汀社區(qū)居委會，保持原有區(qū)域范圍。望接文后，抓緊做好相關(guān)工作。2004年5月25日，奉化市人民政府批準同意奉化市土地流轉(zhuǎn)中心將長汀村集體土地登記為國有土地。2005年7月23日，浙江省人民政府就奉化市土地流轉(zhuǎn)中心填制的《建設(shè)用地項目呈報材料“一書一方案”》作出浙土字[A2005]第20100號批復(fù)，同意劃撥原屬長汀村的22.9659公頃國有土地給奉化市土地流轉(zhuǎn)中心使用。張*其等人認為，浙江省人民政府批準同意劃撥的是所有權(quán)人為奉化市錦屏街道長汀村、使用權(quán)人為張*其等人的集體土地，在該地塊被依法征用前予以劃撥沒有法律依據(jù)。遂于8月25日向浙江省人民政府提起行政復(fù)議。2005年9月1日，浙江省人民政府下屬辦事機構(gòu)“浙江省人民政府法制辦公室”的內(nèi)設(shè)辦事部門“復(fù)議應(yīng)訴處”，向張*其等申請人出具信函認為，浙江省人民政府作出的浙土字[A2005]20100號具體行政行為，是省人民政府批準劃撥國有土地使用權(quán)的具體行政行為，不涉及原土地所有權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，與原告不存在利害關(guān)系，根據(jù)《中華人民共和國行政復(fù)議法》第十七條第一款的規(guī)定，決定不予受理復(fù)議申請。張*其等12人不服，提起行政訴訟。原審法院在案件審理時還確認：被告浙江省人民政府提供的證據(jù)3即奉化市人民政府作出的國有土地劃撥決定書與被訴具體行政行為的落款時間雖均為2005年7月23日，但依程序該國有土地劃撥決定書應(yīng)當在被申請具體行政行為之后才能作出，因此該證據(jù)對證明被訴具體行政行為的合法性不具有證明效力，不予采信。原告張*其等12人提供的奉化市人民政府發(fā)布的征收土地方案公告，與本案不是同一法律關(guān)系，不屬案件審查范圍，不予采納。原、被告提供的其他證據(jù)具有證據(jù)的證明效力，予以采信。原審法院經(jīng)審理認為，被告提供的證據(jù)證明案涉土地已在2005年5月25日經(jīng)奉化市人民政府審批同意辦理集體土地變更國有土地登記手續(xù)，因此被告認為浙土字[A2005]20100號是省政府批準劃撥國有土地使用權(quán)的具體行政行為，與張*其等申請人不存在利害關(guān)系的理由成立，但根據(jù)《中華人民共和國行政復(fù)議法》的規(guī)定，應(yīng)由行政復(fù)議機關(guān)即省政府決定不予受理，省政府法制辦公室復(fù)議應(yīng)訴處以自己的名義函告原告不符合法律規(guī)定，且函告內(nèi)容中將“批準‘劃撥’國有土地使用權(quán)”寫為“批準‘出讓’國有土地使用權(quán)”，予以指正。原告張*其等12人認為省政府于2005年7月23日作出的浙土字[A2005]20100號同意劃撥給奉化市土地流轉(zhuǎn)中心的是集體土地，所有權(quán)屬于奉化市錦屏街道長汀村，使用權(quán)屬于原告的起訴理由，不予支持。遂依照最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行(中華人民共和國行政訴訟法若干問題的解釋》第五十六條第(四)項之規(guī)定，判決駁回原告張*其等12人的訴訟請求。上訴人張*其等12人不服一審判決，向本院提出上訴稱：1.被上訴人作出的不予受理決定不符合法律規(guī)定。被上訴人認為浙江省人民政府是將國有土地劃撥給奉化市土地流轉(zhuǎn)中心，故與上訴人沒有利害關(guān)系，但沒有在收到起訴狀副本之日起10日內(nèi)提供證據(jù)佐證。原審法院同意被上訴人逾期提供，沒有法律依據(jù)。2、《土地管理法》明確規(guī)定，只有國務(wù)院和省政府有權(quán)批準征收土地，奉化市人民政府將3760畝集體轉(zhuǎn)登為國有土地的行為，屬于重大明顯違法，是無效的行政行為，自始沒有法律效力。浙江省人民政府以此為據(jù)認定本案所涉土地屬于國有土地，是錯誤的。3、直至原審開庭期間，浙江省人民政府仍然在審批長汀村的集體土地征收為國有土地。4、根據(jù)《建設(shè)用地項目呈報材料》“一書一方案\"記載，本案所涉土地原所有(使用)單位是長汀村，因此即使長汀村擁有的只是土地使用權(quán)，也不存在劃撥問題。更加明顯的是，被上訴人所屬法制辦公室復(fù)議應(yīng)訴處，以自己的名義作出不予受理復(fù)議決定，違反了《行政復(fù)議法》第17條規(guī)定，屬于超越職權(quán)的行為。5.被上訴人認為所涉地塊的性質(zhì)屬于國有土地的唯一證據(jù)是，奉化市人民政府在作出劃撥土地行為之前，已經(jīng)將土地登記為國有土地。但在原審?fù)徠陂g，上訴人已經(jīng)就該行為向法院提起了訴訟，本案的裁決應(yīng)該取決于這一案件的處理結(jié)果，故原審法院未予中止審理本案亦屬錯誤。請求撤銷一審判決和被訴具體行政行為，判令被上訴人在一定期限內(nèi)受理上訴人的行政復(fù)議申請。

四、我們是否可以將原址翻建的房屋視為遺產(chǎn)？

翻建后房屋是否屬于遺產(chǎn)，要看情況：若被繼承人完成房屋所有權(quán)登記，則算遺產(chǎn)；反之，則不算。原址翻建的房屋是否屬于遺產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)具體情況確定：其一，只要被繼承人取得該房屋的所有權(quán)并完成房屋所有權(quán)登記，該房屋即屬于被繼承人個人合法財產(chǎn)，應(yīng)算作遺產(chǎn)；其二，如果不符合上述情況，該房屋不算遺產(chǎn)。《民法典》第一千一百二十三條

繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。

五、共有房屋變更性質(zhì)

法律分析：按份共有的房屋，經(jīng)過份額占三分之二以上的按份共有人的同意，可以對房屋變更性質(zhì)或者用途。共同共有的房屋，需要全體共有人同意，但共有人直接另有約定的除外。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第三百零一條 處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的；應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

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投稿：顧嘉光

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