河東房屋拆遷補償律師排名,律師辦理房屋動拆遷補償款分割共有糾紛案件思路探討（一）,律師辦理房屋動拆遷補償款分割共有糾紛案件思路探討（一）文/雷敬祺 上海偉聚律師事務所律師 高級合伙人隨著城市化的進程越來越快，房屋拆遷也越來越多，矛盾也會越來
律師辦理房屋動拆遷補償款分割共有糾紛案件思路探討（一）文/雷敬祺 上海偉聚律師事務所律師 高級合伙人隨著城市化的進程越來越快，房屋拆遷也越來越多，矛盾也會越來越多。拆遷人與被拆遷人之間的矛盾解決了，隨之而來的就是被拆遷人一方（或家庭）內部的矛盾，也即是產權人與房屋使用人的矛盾、產權人之間的矛盾、承租人與同住人之間的矛盾、產權人與房屋承租人之間的矛盾、產權人或承租人與應安置人員之間的矛盾等等，這類矛盾提交法院處理，就成為共有糾紛案件。關于此類案件的處理依據，上海市高級人民法院2004年1月12日頒布了《關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》，但該解答也僅僅是原則性規定，無法解決很多實踐中出現的問題，法院對此也只能在原則的基礎上進行“酌定”判決，實務操作中，不同的法院、不同的法官自有裁量尺度掌握不一，也很容易給當事人造成“司法不公”的感覺，當然，雷敬祺律師認為：“亂世出英雄”，作為律師，熟知拆遷政策、靈活運用訴訟策略，也往往能給你的當事人獲得更大的利益，贏得更有利的訴訟局面。第一部分 動拆遷補償款分割共有糾紛案件幾種類型及處理原則一、城市房屋拆遷（一）城市公房拆遷，動拆遷補償款分割共有糾紛案件公房按照百度百科的解釋，也稱公有住房，國有住宅，它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。當然，這個解釋不是很準確，在拆遷過程中所遇到的公房，也有很多是原來為私房，后來被收歸國有，變成公房。無論如何，公房一般是有租賃房卡，每月有承租人交納少額租金，在拆遷過程中，由承租人代表全體同住人與拆遷人簽訂拆遷補償安置協議，動拆遷補償款歸承租人及同住人共有。按照上海高院《關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》第九點，承租人、同住人之間，一般遵循一人一份，均等分割的原則取得拆遷補償款。據此，公房房屋動拆遷補償款分割原則為：承租人與同住人原則上均等分割。當然，在原則均分的前提下，法院會考慮房屋來源情況、實際居住情況、經濟來源情況、對房屋貢獻情況等酌定多分與少分。（二）城市私房拆遷，動拆遷補償款分割共有糾紛案件私房按照百度百科的解釋，也稱私有住宅，私產住宅，它是由個人或家庭購買、建造的住宅。一般認為是指產權房，即擁有房屋產權證的房屋，房屋產權人登記的權利人為產權人，即私房的被拆遷人。在拆遷過程中，私房的產權人系被拆遷人，由產權人代表全體房屋使用人與拆遷人簽訂拆遷補償安置協議，動拆遷補償款歸產權人所有。按照《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第五十四條,拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應當負責安置房屋使用人。據此，私房房屋動拆遷補償款分割原則為：補償款歸產權人所有，產權人負責安置房屋使用人。當然，至于如何安置，因為矛盾已經產生，產權人與房屋使用人已經無法共同居住，法院一般傾向于判決一部分貨幣補償。（三）城市房屋拆遷，應安置人員動拆遷補償款分割共有糾紛案件拆遷并非房屋的市場買賣，也包含了政府的人性化安置因素，因此，拆遷過程中，對于房屋面積小，而人口多的家庭，拆遷人會按照政府的相關規定，給予相應的補償安置，俗稱“數人頭”安置方式。根據2006年上海市人民政府頒布的《上海市城市房屋拆遷面積標準房屋調換應安置人口認定辦法》，一般來說，截至房屋拆遷許可證核發之日，在被拆遷房屋處有本市常住戶口連續滿一年，在本市無其他住房（或者雖在本市有其他住房，但居住困難），且居住在被拆遷房屋的人員，可以認定為被拆遷居住房屋的應安置人口。戶口不在拆遷房屋內，也有可能符合應安置人口條件，比如配偶、未成年子女。據此，應安置人員的動拆遷補償款如何分割，也成為法律和實務上應當解決的問題，但法律對此并未有明確規定，實務操作中主要參照《拆遷口徑》以及法官的自有裁量權。二、農村集體土地上房屋拆遷，動拆遷補償款分割共有糾紛案件農村集體土地上房屋拆遷通常有三種方式，易地建房、貨幣補償、同等價值房屋調換。按照上海高院《關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》第十三點，農村集體土地上建造的私有房屋被拆遷所獲得的貨幣補償款，由房屋所有權人均等分割。據此，農村集體土地上房屋拆遷，動拆遷補償款分割原則為：房屋所有權人均等分割。在申請建造房屋時已滿十六周歲的家庭成員，建房時已以自己的勞動取得收入并用于家庭生活的，或則以自己的勞動作為建房的勞動投入的，可認定為共同所有權人。第二部分 律師代理動拆遷補償款分割共有糾紛案件幾個勝訴案例(待續……)
動遷補償款分割糾紛的處理方法：1.確定可取得拆遷利益主體的同住人資格根據相關規定，在涉及公有房屋拆遷補償糾紛中，對于同住人的界定，為拆遷許可證核發之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實際居住1年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。2.審查拆遷資料并聽取拆遷單位意見由于現實情況紛繁復雜，確定應安置人員存在一定的難度，動拆遷單位在實踐中對動拆遷補償款分割人員的核定有三種形式：一是動拆遷單位和被拆遷人簽訂的《房屋動拆遷安置協議》中附有安置人員的名單，除非上述條款被法院宣告無效，一般都按該協議分割動拆遷補償款；二是在《房屋動拆遷安置協議》中無相關條款，但在動拆遷單位動遷之初以戶為單位制定的“兩定表”（即核定人員表、核定面積表）中有相關記載的，一般以該表中的相關內容為參考，依據當事人提出的合理合法的主張，確定安置補償人員；三是當《房屋動拆遷安置協議》及“兩定表”對相關安置人員均不明晰時，調解人員可至動拆遷單位了解具體情況，參考其意見合理確定安置人員。3.合理分配房屋動拆遷補償款首先，家庭內部對安置補償有約定的，只要該約定不違反法律法規的強制性規定，一般應予以遵從。若沒有約定或約定不明的，則應根據三項原則進行分配：一是一人一份，均等分割；二是適當照顧老年同住人及缺乏經濟來源的同住人；三是承租人或同住人在取得公房承租權時額外支付過較多款項的，可以適當多分。4.區分房屋性質作出不同處理除公房拆遷補償款分割的情形外，實踐中還會遇到拆遷其他性質各類房屋時所發生的糾紛，此時應區分房屋性質，分別確立調解原則。被拆遷房屋屬于因落實政策而恢復所有權的代理經租房屋，補償款的分割一般歸所有權人，實際居住人的安置，按照本市有關政策規定處理。被拆遷房屋屬于通過市場買賣取得的使用權公有居住房屋，所得到的貨幣補償款一般歸出資人所有。被拆遷房屋屬于售后公房，應按私房拆遷補償款份額劃分的原則進行調解。
1.確定可取得拆遷利益主體的同住人資格根據相關規定，在涉及公有房屋拆遷補償糾紛中，對于同住人的界定，為拆遷許可證核發之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實際居住1年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。
2.審查拆遷資料并聽取拆遷單位意見由于現實情況紛繁復雜，確定應安置人員存在一定的難度，動拆遷單位在實踐中對動拆遷補償款分割人員的核定有三種形式：一是動拆遷單位和被拆遷人簽訂的《房屋動拆遷安置協議》中附有安置人員的名單，除非上述條款被法院宣告無效，一般都按該協議分割動拆遷補償款；二是在《房屋動拆遷安置協議》中無相關條款，但在動拆遷單位動遷之初以戶為單位制定的兩定表（即核定人員表、核定面積表）中有相關記載的，一般以該表中的相關內容為參考，依據當事人提出的合理合法的主張，確定安置補償人員；三是當《房屋動拆遷安置協議》及兩定表對相關安置人員均不明晰時，調解人員可至動拆遷單位了解具體情況，參考其意見合理確定安置人員。
3.合理分配房屋動拆遷補償款首先，家庭內部對安置補償有約定的，只要該約定不違反法律法規的強制性規定，一般應予以遵從。若沒有約定或約定不明的，則應根據三項原則進行分配：一是一人一份，均等分割；二是適當照顧老年同住人及缺乏經濟來源的同住人；三是承租人或同住人在取得公房承租權時額外支付過較多款項的，可以適當多分。
4.區分房屋性質作出不同處理除公房拆遷補償款分割的情形外，實踐中還會遇到拆遷其他性質各類房屋時所發生的糾紛，此時應區分房屋性質，分別確立調解原則。被拆遷房屋屬于因落實政策而恢復所有權的代理經租房屋，補償款的分割一般歸所有權人，實際居住人的安置，按照本市有關政策規定處理。被拆遷房屋屬于通過市場買賣取得的使用權公有居住房屋，所得到的貨幣補償款一般歸出資人所有。被拆遷房屋屬于售后公房，應按私房拆遷補償款份額劃分的原則進行調解。
拆遷補償協議是民事訴訟，不是行政訴訟。
在民事訴訟中，這類案件的案由是房屋拆遷安置補償合同糾紛，屬于最高法院規定民事案由第四部分第十項合同糾紛中的第83小項。
只有對政府部門作出的補償決定不服的，才屬于行政訴訟的范圍。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條規定：房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定：房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
一、民事訴訟二審程序
1、當事人不服地方人民法院第一審判決的，有權在判決書送達之日起十五日內向上一級人民法院提起上訴。當事人不服地方人民法院第一審裁定的，有權在裁定書送達之日起十日內向上一級人民法院提起上訴。上訴狀應當通過原審人民法院提出，并按照對方當事人或者代表人的人數提出副本。當事人直接向第二審人民法院上訴的，第二審人民法院應當在五日內將上訴狀移交原審人民法院。
2、法院受理。
3、審理程序大體與一審一樣，不同處主要在審查范圍和內容上。
二、民事訴訟的條件
1、原告應具有民事行為能力
2、原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織
3、有明確的被告
4、有明確的訴訟請求和事實理由
5、向有管轄權的人民法院起訴。
法律分析：拆遷房屋分配糾紛的處理方法如下：
1、協商解決;
2、協商不成的，申請調解;
3、向人民法院提起訴訟。繼承人應當本著互諒互讓、和睦團結的精神，協商處理繼承問題。遺產分割的時間、辦法和份額，由繼承人協商確定
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
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投稿：袁陽安
內容審核：侯承志律師
