一、47億拆遷補(bǔ)償款,深圳釘子戶(hù)堅(jiān)守16年,拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)是什么

一、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用項(xiàng)目

(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。

(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶(hù)臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶(hù)的人口每月予以補(bǔ)貼。

(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶(hù)積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。

(一)房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)

(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格

(二)房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒(méi)有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)

注：

1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0;

3、被拆遷人獲得補(bǔ)償，表明該房屋由其自用。

二、深圳現(xiàn)最牛釘子戶(hù),房屋拆遷糾紛怎么解決

深圳現(xiàn)最牛釘子戶(hù)

2016年6月13日，廣東深圳，深圳龍華新區(qū)深圳北站附近，一棟墻體裸露紅磚、顯得破舊的七層小樓，孤零零地佇立在空地上，猶如一座孤島，與遠(yuǎn)處的高樓形成巨大的反差。

2011年，廣深高鐵開(kāi)通，這棟950平米的建筑，曾被談到2000多萬(wàn)的補(bǔ)償款，由于屋主的拒絕，至今仍高聳至此。前不久(6月8日)，龍華新區(qū)地理位置遠(yuǎn)不如此的一宗商住混合用地，成交價(jià)被拍出140.6億元，晉升今年全國(guó)土地總價(jià)新地王。這棟猶如孤島的七層小樓，重新回到公眾的視野。

房屋拆遷糾紛怎么解決

(一)達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式

1、行政裁決

對(duì)拆遷人與被拆遷或者拆遷人，被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以按照《拆遷條例》向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)裁決。《拆遷條例》規(guī)定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。實(shí)施裁決的房屋拆遷管理部門(mén)是縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門(mén)。房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決的內(nèi)容包括補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。

2、依法起訴

若拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服，可以在接到裁決書(shū)之日60日內(nèi)向做出裁決的房屋拆遷管理部門(mén)的本級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門(mén)的上一級(jí)主管部門(mén)申請(qǐng)行政復(fù)議。當(dāng)事人也可以在接到裁決書(shū)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。

為了不影響拆遷工作的順利進(jìn)行，在訴訟期間，拆遷人已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供了拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的情況下，訴訟期間可以不停止拆遷的執(zhí)行。

3、強(qiáng)制拆遷

在城市房屋拆遷過(guò)程中，如被拆遷人或房屋承租人拒絕執(zhí)行房屋拆遷管理部門(mén)作出的裁決，《拆遷條例》規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，可以依法實(shí)施強(qiáng)制拆遷。

實(shí)施強(qiáng)制拆遷必須以裁決為前提。對(duì)在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，可以依法強(qiáng)制拆遷。實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)執(zhí)行，或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院執(zhí)行。

(二)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，拆遷糾紛處理方式

房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定房屋拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的合同。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)司法、仲裁途徑來(lái)解決。如果拆遷當(dāng)事人之間沒(méi)有達(dá)成仲裁協(xié)議的，拆遷人可以向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。如采取仲裁方式，拆遷當(dāng)事人必須自愿達(dá)成仲裁協(xié)議。仲裁協(xié)議包括房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中訂立的仲裁條款和以其他方式在糾紛前或糾紛后達(dá)成的請(qǐng)求仲裁的協(xié)議。仲裁委員會(huì)的選擇由當(dāng)事人協(xié)議確定。仲裁實(shí)行“一裁終局制”。裁決作出后，當(dāng)事人就同一糾紛再申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會(huì)或者人民法院不予受理。

沒(méi)有仲裁協(xié)議的，一方申請(qǐng)仲裁的，仲裁委員會(huì)不予受理;當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方向人民法院起訴的，人民法院不予受理。

三、深圳拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：深圳拆遷補(bǔ)償沒(méi)有硬性的標(biāo)準(zhǔn)，一般都是按各個(gè)區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償政策來(lái)執(zhí)行的，在補(bǔ)償時(shí)可以按照拆遷房屋大小補(bǔ)償一套安置房，或根據(jù)房屋大小進(jìn)行1:1的現(xiàn)金補(bǔ)償。

法律依據(jù)：《深圳房屋拆遷補(bǔ)償》

1、深圳在拆遷個(gè)人住宅時(shí)，若被拆遷人符合住房保障條件的，由深圳拆遷房屋決定的市、縣級(jí)人民政府優(yōu)先給予住房保障，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

2、深圳房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定，被拆遷房屋價(jià)格補(bǔ)償不能低于房屋征收公告之日市場(chǎng)房屋價(jià)格。而被拆遷房屋的價(jià)值，要由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

3、深圳房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)要由被征收人協(xié)商選擇，協(xié)商不成的，可以采取多數(shù)服從少數(shù)的方法確定，具備方法由省、自治區(qū)、直轄市制定。而被選定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)要獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，不能受任何單位和個(gè)人干預(yù)和影響。

4、被拆遷人選擇房屋置換的，深圳當(dāng)?shù)卣峁┓慨a(chǎn)置換的房屋，并和拆遷人計(jì)算、結(jié)清被拆遷房屋的價(jià)值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

四、深圳征地新規(guī):釘子戶(hù)不超過(guò)5%可強(qiáng)征

近日，深圳意圖以地方立法的形式來(lái)打破長(zhǎng)期以來(lái)“拆不動(dòng)、賠不起、玩不轉(zhuǎn)”的城市更新困境。今年8月初，正在內(nèi)部征集意見(jiàn)的《城市更新條例(草案稿150731)》中指出釘子戶(hù)不超過(guò)5%可強(qiáng)征。下面就讓小編帶大家一起來(lái)看看詳細(xì)內(nèi)容。

2015年8月初，正在內(nèi)部征集意見(jiàn)的《城市更新條例(草案稿150731)》顯示，其在維持“政府引導(dǎo)，以市場(chǎng)化運(yùn)作為主，充分發(fā)揮資源市場(chǎng)化配置作用”主導(dǎo)機(jī)制的同時(shí)，首次提出了“產(chǎn)權(quán)置換按照建筑物使用面積(套內(nèi)建筑面積)測(cè)算，置換比例(即拆賠比)不得低于1：1，但是不得高于1：1.3”和“如果不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議權(quán)利人不超過(guò)5%，則項(xiàng)目實(shí)施主體可以申請(qǐng)區(qū)政府強(qiáng)制征收不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議權(quán)利人的房地產(chǎn)并出售給項(xiàng)目實(shí)施主體”等突破性條款。

南都記者于8月10日向深圳市規(guī)劃和國(guó)土委員會(huì)發(fā)采訪函求證此事，草案真實(shí)性未受到否認(rèn)，但其明確表示，“該草案修訂尚屬內(nèi)部征求意見(jiàn)，未通過(guò)人大審定。”從目前的情況看，若該條例一旦通過(guò)實(shí)施，將是國(guó)內(nèi)首次將城市更新提升至立法高度。

拆賠比不低于1：1，不高于1：1.3

在目前的草案當(dāng)中，最引人注目的，是市場(chǎng)呼喚已久的拆賠比標(biāo)準(zhǔn)終于“現(xiàn)身”。草案第51條規(guī)定，建筑物產(chǎn)權(quán)置換按照建筑物使用面積(套內(nèi)建筑面積)測(cè)算，置換比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3。而涉及的土地產(chǎn)權(quán)置換房產(chǎn)，則按照土地面積乘以經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建筑容積率的50%的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算;土地貨幣補(bǔ)償按照土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算;建筑物貨幣補(bǔ)償按照建筑物重置的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算。

另外，在原有權(quán)益的確定方面，原本缺乏第三方介入，因此對(duì)拆除物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值往往有較大的出入，而草案第47條則明確規(guī)定，拆除重建類(lèi)城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)土地和建筑物的價(jià)值應(yīng)當(dāng)通過(guò)市場(chǎng)評(píng)估、協(xié)議收購(gòu)、產(chǎn)權(quán)置換等方式予以確定，并作為權(quán)益轉(zhuǎn)換的基礎(chǔ)，“通過(guò)市場(chǎng)評(píng)估的，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)按照3家評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)評(píng)估值的算術(shù)平均值確定。”由此為城市更新引入了市場(chǎng)化的評(píng)估機(jī)制。

草案規(guī)定，在城市更新過(guò)程中，項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目實(shí)施前制定包括權(quán)利人及其權(quán)益、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總量、權(quán)益轉(zhuǎn)換參與人、產(chǎn)權(quán)置換和貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)的權(quán)益轉(zhuǎn)換方案。值得注意的是，該方案還應(yīng)當(dāng)包含“申請(qǐng)強(qiáng)制征收的補(bǔ)償承諾”，這一條款為接下來(lái)的“強(qiáng)制征收”和“強(qiáng)制售賣(mài)”埋下了伏筆。

95%以上可申請(qǐng)強(qiáng)制征收和售賣(mài)

于2010年開(kāi)始實(shí)施的《城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定，“市場(chǎng)主體與所有業(yè)主簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，形成單一主體”，方能推動(dòng)。然而，由于業(yè)主利益各有不同，100%的簽約率在過(guò)去市場(chǎng)的驗(yàn)證之中從未成功過(guò)。

而在相關(guān)法條更為完善的香港，則采用了“多數(shù)決”的方式，在大多數(shù)業(yè)主的利益與小部分業(yè)主的利益尋找了一種合法的強(qiáng)制執(zhí)行的方案。在此次的《城市更新條例》起草當(dāng)中，也借鑒了這一模式，草案中便詳細(xì)制定了“強(qiáng)制征收”和“強(qiáng)制售賣(mài)”的條款。

首先，草案第58條設(shè)置了“收回收購(gòu)”的條款，該條規(guī)定，市場(chǎng)主體組織實(shí)施拆除重建類(lèi)城市更新項(xiàng)目，不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議的權(quán)利人不超過(guò)10%的，不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議的權(quán)利人可以申請(qǐng)政府以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)收回、收購(gòu)其土地使用權(quán)和建筑物。而對(duì)于政府收回、收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)和建筑物的，“應(yīng)當(dāng)以不低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)出售給項(xiàng)目實(shí)施主體。項(xiàng)目實(shí)施主體不愿受讓的，由政府作為權(quán)利主體參與城市更新。”

當(dāng)不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議權(quán)利人不超過(guò)5%時(shí)，項(xiàng)目實(shí)施主體可以按照經(jīng)核準(zhǔn)的權(quán)益轉(zhuǎn)換方案中強(qiáng)制征收補(bǔ)償承諾，確定征收補(bǔ)償金額并預(yù)繳承買(mǎi)價(jià)款，申請(qǐng)區(qū)政府強(qiáng)制征收不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議權(quán)利人的房地產(chǎn)并出售給項(xiàng)目實(shí)施主體。這就是“強(qiáng)制征收”的標(biāo)準(zhǔn)。

此外，在少數(shù)權(quán)利主體拒絕與項(xiàng)目實(shí)施主體簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議而使得項(xiàng)目實(shí)施受阻的情形下，擁有項(xiàng)目范圍內(nèi)95%以上(含95%)房地產(chǎn)權(quán)利的人，可以向項(xiàng)目所在地的區(qū)政府申請(qǐng)強(qiáng)制售賣(mài)項(xiàng)目范圍內(nèi)全部房地產(chǎn)。

就強(qiáng)制售賣(mài)的實(shí)施而言，將采用拍賣(mài)的方式實(shí)施，以項(xiàng)目范圍內(nèi)全部房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為拍賣(mài)底價(jià)，拍賣(mài)底價(jià)以三個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)的平均價(jià)為準(zhǔn)。評(píng)估費(fèi)由強(qiáng)制售賣(mài)的申請(qǐng)人預(yù)付。擁有項(xiàng)目范圍內(nèi)95%以上(含95%)房地產(chǎn)權(quán)利的人、拒絕與項(xiàng)目實(shí)施主體簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的任何一個(gè)權(quán)利主體以及其他法人和公民個(gè)人均可以依法參與競(jìng)拍。但是，拍賣(mài)不允許以聯(lián)合體競(jìng)拍。

在完成拍賣(mài)后，競(jìng)得人為項(xiàng)目范圍內(nèi)房地產(chǎn)的單一權(quán)利人，其應(yīng)按本條例的規(guī)定組織實(shí)施拆除重建類(lèi)城市更新項(xiàng)目;拍賣(mài)流拍的，強(qiáng)制售賣(mài)的申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)以拍賣(mài)底價(jià)購(gòu)買(mǎi)。

可申請(qǐng)行政復(fù)議和提起行政訴訟

但是，由于城市更新項(xiàng)目涉及的大量市民利益訴求可能引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，區(qū)政府在做出強(qiáng)制征收或強(qiáng)制售賣(mài)的決定前，應(yīng)當(dāng)交由專(zhuān)家委員會(huì)評(píng)議和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

權(quán)利人對(duì)于項(xiàng)目所在地區(qū)政府做出強(qiáng)制征收或強(qiáng)制售賣(mài)的決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議和提起行政訴訟。

值得注意的是，市場(chǎng)主體實(shí)施拆除的重建類(lèi)城市更新項(xiàng)目，若有“因不超過(guò)5%權(quán)利人不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議，且未能實(shí)現(xiàn)強(qiáng)制征收”、“不具備強(qiáng)制售賣(mài)的條件，或者權(quán)利人未申請(qǐng)強(qiáng)制售賣(mài)”、“項(xiàng)目逾期未完成且沒(méi)有其他合法補(bǔ)救措施”、“項(xiàng)目實(shí)施主體明確放棄”等四種情形之一，便可由項(xiàng)目所在地的區(qū)政府決定收回該項(xiàng)目，并由政府實(shí)施，政府可以通過(guò)招投標(biāo)或者委托代建的方式實(shí)施。

五、深圳市拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：深圳的拆遷補(bǔ)償會(huì)依照國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定給予的補(bǔ)償。拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：1、房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。2、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶(hù)臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶(hù)的人口每月予以補(bǔ)貼。3、獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶(hù)積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定。　

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

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投稿：邵清

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