麗江西城拆遷補償政策,顧某某訴王某房屋買賣合同糾紛案,入庫編號2023-07-2-091-009顧某某訴王某房屋買賣合同糾紛案——房屋出賣人單方變更購房款支付方式導致抵押權不能滌除買受人拒絕支付余款不構成違約關鍵詞民事房屋買賣合同抵押權滌除
入庫編號2023-07-2-091-009顧某某訴王某房屋買賣合同糾紛案——房屋出賣人單方變更購房款支付方式導致抵押權不能滌除買受人拒絕支付余款不構成違約關鍵詞民事
房屋買賣合同
抵押權滌除
單方變更房款支付方式
無擔保
設立新抵押
根本違約
買受人拒絕付款
合同解除
來源：最高人民法院案例庫 （用途：郜gào云律師個人學習研究）
基本案情本訴原告（反訴被告）顧某某訴稱：其與王某簽訂了房屋買賣合同，作為出賣方其已經按約定向王某交付房屋，王某未按約支付購房款，遂訴至法院請求判令：1.雙方簽訂的房屋買賣合同解除；2.王某支付違約金；3.王某支付房屋占用期間的使用費。
本訴被告（反訴原告）王某辯稱：顧某某單方變更付款方式，拒絕將購房款用于清償銀行貸款，并在案涉房屋上設定新的抵押，其若按約付款將有巨大風險，故中止付款，其行為不構成違約。同時提出反訴，請求判令：1.解除雙方簽訂的房屋買賣合同；2.顧某某賠償違約損失。
反訴被告顧某某辯稱：在付款期限已屆滿的情況下，其告知王某合同解除后才設定新的抵押；其不存在違約行為，無需賠償王某的損失。
法院經審理查明：2019年8月，顧某某與王某簽訂了房屋買賣合同，約定：王某購買顧某某名下一套房屋，成交價為93萬元，王某先行支付定金3萬元以及部分購房款65萬元，雙方約定顧某某向王某交付房屋并過戶后，王某支付剩余房款，還約定了違約責任條款。合同未就先行支付部分房款的支付方式作明確約定。后王某共計支付5萬元購房款（包含3萬元定金）。顧某某于2019年8月下旬將案涉房屋交付王某，后雙方就購房款支付方式發生爭議，合同未再繼續履行。2020年1月6日，顧某某告知王某，雙方房屋買賣合同解除。
2019年11月15日，雙方曾約定前往銀行歸還涉案房屋的貸款，但顧某某未赴約。11月18日，王某要求直接以購房款還貸，顧某某不同意；顧某某要求將購房款直接支付至其賬戶，王某未予同意。
案涉房屋設立有兩個抵押，一抵押債權金額為448000元，債務履行期限自2016年1月13日至2036年1月13日；另一抵押債權金額100萬元，債務履行期限自2020年1月10日至2020年6月10日止。江蘇省無錫市惠山區人民法院于2020年9月28日作出（2020）蘇0206民初25號民事判決：一、顧某某和王某簽訂的房屋買賣合同于本判決發生法律效力之日起解除；二、顧某某應于本判決發生法律效力之日起十五日內返還王某購房款5萬元，并賠償王某違約損失201900元；三、王某應于本判決發生法律效力之日起十五日內將案涉房屋返還顧某某，并向顧某某支付自2019年9月1日至實際返還日按照2200元/月計算的占有使用費； 四、駁回顧某某的其他訴訟請求。顧某某不服一審判決，提出上訴。因未在指定的期限內交納訴訟費，江蘇省無錫市中級人民法院于2020年11月24日作出（2020）蘇02民終5243號民事裁定：本案按上訴人自動撤回上訴處理。裁判理由法院生效裁判認為，案涉合同并未就65萬元首付款的支付方式作具體的約定。結合雙方出示的微信聊天記錄等證據來看，可以認定雙方對以購房款直接清償顧某某銀行貸款以滌除抵押權的履行方式達成了合意。在案涉房屋存在抵押貸款的情況下，該種約定有利于保護買賣雙方的交易安全和合同目的的實現，抵押權滌除亦為合同后續履行的前提基礎。故雙方就65萬元首付款的支付方式，以微信交流的形式作出的約定，應作為雙方合同的補充。王某按照雙方約定的時間和中介前往銀行，其提供的銀行余額查詢記錄也證明其具有履行合同的能力和意愿，而顧某某并未按約前往銀行，在事后不再配合辦理銀行還貸手續，而是單方提出直接將款項匯入其賬戶的支付方式。顧某某單方變更履行方式，且未提出任何擔保措施擔保其能夠在取得購房款后及時滌除抵押權，以確保合同順利履行，在此情況下，王某有權拒絕付款，其拒絕付款的行為并不構成違約。則顧某某在2020年1月6日解除合同的通知不能發生解除的效力。
顧某某于2020年1月為案涉房屋設定了新的抵押，且于抵押到期后明確表示不予滌除，造成合同無法繼續履行，該行為構成根本違約，應承擔相應違約責任。鑒于合同已無法繼續履行，故法院對顧某某、王某要求解除合同的訴訟請求予以支持。合同解除后，顧某某應向王某返還其取得的購房款。王某應向顧某某返還房屋，法院確認合理搬遷期限為15日。王某還需向顧某某支付從房屋交付后至實際返還日的占有使用費，按照雙方確認的金額計算。王某主張違約損失包括房屋差價損失，王某和顧某某商定了基準日，亦認可該基準日的評估市場價。則評估基準日價格與合同價的差價部分，應為王某的合理損失。裁判要旨1.關于房屋出賣人單方變更購房款支付方式導致抵押權不能滌除的違約責任認定。房屋買賣合同約定了抵押權滌除，出賣人單方變更履行方式，且未提供擔保措施擔保其能夠在取得購房款后及時滌除抵押權的，買受人有權拒絕付款，其拒絕付款的行為不構成違約。
2.關于房屋買賣合同履行期間出賣人為房屋設定新抵押且不能滌除的違約責任認定。房屋買賣合同履行期間，出賣人為房屋設定了新的抵押，且于抵押到期后明確表示不予滌除，造成合同無法繼續履行的，構成根本違約，應承擔相應違約責任。因此導致合同解除的，買受人有權向出賣人主張房屋差價損失等違約損失賠償。關聯索引《中華人民共和國民法典》第488條、第563條、第566條、第577條（本案適用的是1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》第30條、第94條、第97條、第107條）
一審：江蘇省無錫市惠山區人民法院（2020）蘇0206民初25號民事判決（2020年9月28日）
二審：江蘇省無錫市中級人民法院（2020）蘇02民終5243號民事裁定（2020年11月24日）（民一庭）
入庫編號2023-16-2-091-002石某訴余某某、陳某某房屋買賣合同糾紛案——生效刑事判決認定構成虛假訴訟罪的，其訴訟請求依法應當駁回。關鍵詞
來源：最高人民法院案例庫，用途郜云律師學習研究。
民事訴訟
房屋買賣合同
民間借貸
關聯刑事案件
虛假訴訟基本案情 石某訴稱：2015年3月27日，余某某、陳某某將自己一套位于利通區某小區的某某號住房出售給石某。同時，雙方簽訂了《售房協議書》。并對房屋總價、付款方式、稅費承擔、交房時間、違約責任等進行了約定。交房時間到期后，石某多次催余某某、陳某某辦理房屋產權證，余某某、陳某某推托不予辦理。故石某訴至法院，請求依法判令：1余某某、陳某某將吳忠市利通區某小區的房屋產權手續辦理至石某名下；2.本案訴訟費由余某某、陳某某承擔。2015年9月14日，石某申請追加寧夏某房地產開發有限公司為本案第三人。
被告余某某、陳某某辯稱，石某的訴訟請求沒有事實和法律依據，不能成立。余某某、陳某某沒有見過石某本人，不認可雙方之間的房屋買賣合同。當時是余某某、陳某某借了石某父親石某某60萬元。石某某為了確保借款的安全，要求余某某借款的時候，做了四套手續，第一是出具了借款借條，第二是簽訂了房屋買賣合同，第三是簽訂了房屋抵押合同，第四是簽訂了房屋租賃合同。但雙方之間是民間借貸關系，房屋買賣合同不是余某某、陳某某的真實意思。
寧夏某房地產開發有限公司述稱：余某某、陳某某與石某的房屋買賣合同與本公司無關，本公司不承擔任何責任。本公司已經將涉案房屋的售房發票開具給陳某某，陳某某怠于履行過戶義務并非本公司原因，因此本公司不承擔責任。
法院經審理查明：2015年3月27日，石某與余某某、陳某某簽訂了《售房協議書（合同）》。該合同約定：甲方（余某某、陳某某）將自己一套位于吳忠市利通區某小區的某某號住房（建筑面積為138.36平方米）出售給乙方（石某）；房屋總價為50萬元，付款方式為一次性付清……房屋交付時間為2015年4月25日前甲方將鑰匙和房屋交付到乙方手中，使用權歸乙方所有；如果有一方違反以上條款，由一方賠償另一方總房款的15%承擔違約金。當天，石某將房款50萬元轉入到陳某某賬戶。余某某、陳某某至今未向石某交付房屋，也未將房屋產權證變更登記在石某名下。另查，2015年3月26日，第三人寧夏某房地產開發有限公司向陳某某出具銷售不動產統一發票。現案涉房屋登記在第三人公司名下。
2021年7月27日，寧夏回族自治區吳忠市中級人民法院作出（2021）寧03刑終36號刑事判決，載明：“2015年3月26日，余某某因銀行貸款到期無力還款，向被告人石某某借款。當日余某某按照石某某的要求，分別向石某某、楊某、楊某某、石某乙出具了金額為60萬元的借條，并出具了一份房屋抵押合同和一份房屋租賃合同，又讓余某某在一張空白紙的左下角簽了自己的名字，后石某某指使石某在簽有余某某、陳某某名字的空白紙上偽造了一份售房協議書。3月27日，石某某在寧夏某某塑膠管業股份有限公司的辦公室，哄騙余某某向其出具收到石某房款50萬元的收條一張。3月26日至27日，馬某某、石某某、楊某共同出資向余某某的妻子陳某某的銀行賬戶中轉賬564000元，該轉賬已扣除砍頭息36000元。余某某償還部分利息后便無力償還。2015年9月10日，被告人石某某以石某名義用偽造的售房協議和余某某書寫的50萬元的收條，將余某某起訴至利通區人民法院，提起本案訴訟，要求余某某將位于吳忠市利通區某小區的某號房屋登記在石某名下。”
寧夏回族自治區吳忠市利通區人民法院于2016年1月28日作出（2015）吳利民初字第2739號民事判決：限余某某、陳某某、寧夏某房地產開發有限公司于判決生效后十日內將位于吳忠市利通區某小區的某某號房屋產權證辦理至石某名下，因過戶產生的契稅費用由余某某、陳某某承擔。余某某不服，提起上訴。寧夏回族自治區吳忠市中級人民法院于2016年5月30日作出（2016）寧03民終270號民事判決：駁回上訴，維持原判。寧夏回族自治區人民檢察院向寧夏回族自治區高級人民法院提起抗訴。寧夏回族自治區高級人民法院裁定提審本案，并于2022年2月21日作出（2022）寧民再2號民事判決：一、撤銷寧夏回族自治區吳忠市中級人民法院（2016）寧03民終270號民事判決和寧夏回族自治區吳忠市利通區人民法院（2015）吳利民初字第2339號民事判決；二、駁回石某的訴訟請求。裁判理由 法院生效裁判認為，根據寧夏回族自治區吳忠市中級人民法院（2021）寧03刑終36號刑事判決認定的事實，本案原審認定的余某某、陳某某與石某簽訂的《售房協議書（合同）》，系石某的父親石某某指使石某偽造形成、余某某向石某某出具的收到石某房款50萬元的收條亦不真實，故石某與余某某、陳某某之間并不存在真實的房屋買賣合同關系。因此，原審法院依據案涉《售房協議書（合同）》及余某某出具的50萬元收條，認定石某與余某某、陳某某房屋買賣合同關系成立并生效，進而支持石某的訴訟請求，基本事實認定錯誤、判決結果錯誤，應予糾正。石某故意隱瞞案件事實，提起本案訴訟，屬于虛假訴訟，其訴訟請求依法應當駁回。綜上，檢察機關的抗訴意見和余某某、陳某某的再審理由成立，應予支持。裁判要旨 《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十五條規定，當事人之間惡意串通，企圖通過訴訟、調解等方式侵害他人合法權益的，人民法院應當駁回其請求，并根據情節輕重予以罰款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任。本案中，生效的刑事判決認定石某某的行為構成虛假訴訟罪，石某與其父石某某串通，故意隱瞞案件事實，提起的本案訴訟，屬于虛假訴訟，按照法律規定，其訴訟請求依法應當駁回。關聯索引 《中華人民共和國民事訴訟法》（2021年修正）第115條
一審：寧夏回族自治區吳忠市利通區人民法院（2015）吳利民初字第2739號民事判決（2016年1月28日）
二審：寧夏回族自治區吳忠市中級人民法院（2016）寧03民終270號民事判決（2016年5月30日）
再審：寧夏回族自治區高級人民法院（2022）寧民再2號民事判決（2022年2月21日）（審監庭）
法律分析：
首先寫答辯人的名字、年齡、電話、家庭住址等個人信息。然后開始寫答辯的內容，最后簽上自己的名字和代理律師的名字并寫明日期。
法律依據：
《中華人民共和國民事訴訟法》
第二十三條 因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。
第三十四條 合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。
法律分析： 首先寫答辯人的名字、年齡、電話、家庭住址等個人信息。然后開始寫答辯的內容，最后簽上自己的名字和代理律師的名字并寫明日期。
法律依據：《中華人民共和國民事訴訟法》
第二十三條 因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。
第三十四條 合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。
入庫編號2023-10-2-091-002錢某某訴錢某、金某某房屋買賣合同糾紛案——經承租人同意而取得公房居住權的同住人因另獲適宜住房保障而不再享有原居住權關鍵詞民事
房屋買賣合同
承租人同意
公房居住權
同住人另獲住房保障
居住權消滅
來源：最高人民法院 （用途：郜云gào律師個人學習研究）
基本案情 原告錢某某（現住德意志聯邦共和國）訴稱，原告是被告錢某與案外人徐某之女。位于上海市的丹徒路房屋（以下簡稱案涉房屋）原為公房，原告戶籍在內，屬于同住人。后錢某以其為產權人將該房屋買為售后公房，原告戶籍保留在房屋內至今。錢某與徐某于2011年離婚，經法院判決案涉房屋歸錢某所有。2013年，錢某未經原告同意，擅自將案涉房屋轉讓給其外甥女被告金某某，侵犯了原告的同住人權利。請求法院判令兩被告之間轉讓案涉房屋的買賣合同無效，將案涉房屋恢復登記到錢某名下。
被告錢某辯稱，案涉房屋是錢某在1995年購買的，在離婚訴訟中法院確認歸錢某所有。原告的戶口不是一直在案涉房屋內，而是從長陽路房屋遷入。原告亦未在案涉房屋居住，只是空掛戶口，不享有同住人資格。故不同意原告的訴訟請求。
被告金某某辯稱，錢某在離婚期間，為訴訟和生活所需，不斷向金某某的母親借款，且外面還有其他債務。為了還債，錢某準備出售案涉房屋。考慮到如果賣給外人則錢某的居住無法保障，經家庭協商由金某某出面購買案涉房屋，交易價格55萬元。除去抵銷欠款，金某某現金支付給錢某24萬元。金某某購買房屋后，仍然由錢某居住，也沒有要求錢某遷出戶籍。雙方的交易合法有效，故不同意原告的訴訟請求。
法院經審理查明：錢某某是錢某與前妻徐某之女，金某某是錢某的外甥女。案涉房屋原為公房，建筑面積26.80平方米，八十年代初期由錢某的父母通過動遷分得。1990年，徐某從上海某廠套配取得本市長陽路公有住房（以下簡稱長陽路房屋），錢某某是三個配房人口之一。同年5月，錢某某的戶口從長陽路房屋遷入案涉房屋，但仍居住于長陽路房屋。案涉房屋于1995年按94方案購買為售后產權房，權利人登記為錢某，當時錢某某尚未成年。2000年，錢某與徐某購買了上海市東長治路房屋（以下簡稱東長治路房屋），建筑面積130.63平方米，2005年3月取得產權證，產權登記在錢某、徐某和錢某某三人名下。錢某某于2003年出國，至今一直在國外居住。2008年，長陽路房屋動遷，錢某某被列為照顧安置對象，照顧安置費10萬元。2011年，錢某與徐某經法院判決離婚，案涉房屋判歸錢某所有，東長治路房屋因涉及錢某某權益而未作分割。2012年12月29日，錢某與金某某簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定由金某某以房款55萬元購買案涉房屋。2013年1月，案涉房屋產權登記到金某某名下，但仍由錢某居住。
上海市虹口區人民法院于2013年8月28日作出（2013）虹民三（民）初字第1432號民事判決，駁回原告的訴訟請求。錢某某不服上述判決，提起上訴。上海市第二中級人民法院于2013年12月12日作出（2013）滬二中民二（民）終字第2075號民事判決：駁回上訴，維持原判。裁判理由 法院認為，公房同住人對公房享有居住權，即使公房被買為產權房，該居住權仍然存續。然而，公房居住權并非永久存續，因其來源的不同，存在不同的消滅事由。對公房的原始受配人而言，其獲得居住權系基于國家福利，對房屋存在財產權益，故只有當另行獲得國家福利替代時，其居住權方才消滅；對因承租人的同意，幫助保障其居住而遷入戶籍，獲得居住權的人而言，當其已經通過其他途徑獲得居住保障時，就沒有理由再主張其居住權而給承租人或購房后的所有權人施加負擔，否則將違背原承租人給予其居住保障的初衷，有悖于社會公平。本案中，原告并非案涉房屋的原始受配人，在案涉房屋中并無財產權益。原告是長陽路房屋的原始受配人，且在長陽路房屋動遷中獲得過動遷利益。原告戶籍在1990年遷入案涉房屋，是基于父母對其撫養義務給予的居住保障，但事實上原告當時即另有住所，并未在案涉房屋實際居住。此后，原告父母又購買了東長治路房屋，并將原告也登記為共有產權人之一，則原告已經獲得了自己名下的產權房屋，足以保障其居住權益。可以想見，如果原告回國，其首選的居住房屋，顯然應當是建筑面積達130.63平方米、其自身為共有產權人之一的東長治路房屋，而不是建筑面積僅26.80平方米、其從未實際居住過的案涉房屋。既然原告對東長治路房屋的權益已能夠充分保障其居住需要，則原告再以戶籍在案涉房屋內為由，依據主張對案涉房屋的居住權，顯然有悖于公平。據此，法院認定原告無權限制錢某作為產權人對案涉房屋作出的處分，對原告要求確認兩被告之間房屋買賣合同無效的訴訟請求不予支持。裁判要旨 在審理涉及公房居住權民事案件中，應注意區分居住權不同主體的權利來源以及是否已另有住房保障兩個方面的問題。
其一，注意區分公房居住權取得的兩種情況。一是在公房被初始分配時，作為受配人而遷入；二是經過承租人的同意，為幫助解決其居住問題而遷入。在這兩種情況下，公房同住人雖然都獲得居住權，但其權利來源截然不同。因受配而遷入戶籍的同住人，其權利來源于國家給予的住房福利待遇。而經承租人同意而遷入戶籍的同住人，其權利來源于承租人對其居住保障的單方承諾。這一承諾通常為默示，表現為同意其遷入戶籍，并允許其居住于該公房。一旦承租人以行動默示作出承諾，承租人即受此約束，即不得隨意要求同住人遷移戶籍或搬出房屋。
其二，來源于承租人同意而取得的居住權主體，因有他處住所其原居住權相應消滅。對因承租人同意而遷入戶籍的同住人而言，其權利來源于承租人的承諾。該承諾具有明確的目的性，即解決同住人的居住問題；而該目的性也就隱含了其條件性，即同住人除此房屋之外并無其他適合的住所。因此，一旦同住人已經以其他方式獲得了居住保障，解決了其居住問題，則承租人之承諾的條件和目的都已消失，其義務即應告解除。否則將有悖于承租人同意其遷入戶籍來保障其居住的初衷。故對因承租人同意而遷入戶籍的同住人而言，其對公房的居住權因其另行獲得適宜的住所而消滅。關聯索引 《中華人民共和國民法典》第3條（本案適用的是2009年8月27日施行的《中華人民共和國民法通則》第5條）
一審：虹口區人民法院（2013）虹民三（民）初字第1432號民事判決（2013年8月28日）
二審：上海市第二中級人民法院（2013）滬二中民二（民）終字第2075號民事判決（2013年12月12日）（民四庭）
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投稿：成錦言
內容審核：王有銀律師
